Купить Снять
Избранное
Избранное:

Руками не трогать

Руками не трогать

Исторические здания в центре Петербурга, с одной стороны, формируют сердце города, с другой – устарели не только физически, но и морально. Как вписать новые современные функции в здания-памятники, обсудили в ходе круглого стола архитекторы и представители бизнеса


Времена относительного торжества инвесторов, кажется, закончились со сменой губернатора: Георгий Полтавченко куда осторожнее своей предшественницы. Многие крупные девелоперские проекты на исторических местах, как, например, реконструкция Апраксина двора, приостановлены. А последние громкие случаи сноса исторических зданий, такие как снос дома Рогова, заставили губернатора инициировать изменения в законодательстве, согласно которым штрафы за несогласованный снос исторических домов и зданий-памятников будут увеличены.
 
С другой стороны, здания эти нуждаются и в ремонте, и в уходе, и в адаптации своего функционала к требованиям сегодняшнего дня. Поэтому ни законсервировать, ни оставить центр города неприкосновенным нельзя: в итоге это приведет к разрушению. По словам девелоперов, наиболее оптимальным решением является приспособление таких домов к современному использованию. Что, впрочем, тоже непросто.

Буква закона
Основной закон, регулирующий отношения девелоперов с объектами культурного наследия, – это 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов объясняет, что строительные работы на территории объектов культурного наследия, согласно закону, могут осуществляться в двух формах: в виде работ по сохранению объектов культурного наследия (к которым и относится приспособление) и в виде работ в рамках «хозяйственной деятельности», если она не нарушает целостности памятника и не создает угрозы его повреждения или уничтожения. Работы в рамках «хозяйственной деятельности» не приравниваются к работам по сохранению памятника. Это позволяет осуществлять такую хозяйственную деятельность за рамками процедур, установленных для выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия. По словам эксперта, это существенно упрощает процедуру документального оформления таких работ, но не отменяет необходимость согласования их с КГИОП и другими уполномоченными органами.
 
Однако Дмитрий Некрестьянов отметил серьезные недоработки в законодательстве: «Содержащиеся в законодательстве формулировки являются неудачными и не устанавливают специальных критериев, позволяющих отнести планируемые работы к тому или иному виду работ по сохранению. Законодательно не установлены и какие-либо конкретные пределы осуществления работ в рамках сохранения объекта культурного наследия». Критерии проведения работ также размыты: работы по сохранению пересекаются и объединяются, а в правилах встречаются смешанные термины. Например, «ремонтно-реставрационные работы» или «проект реставрации и приспособления».

Искусство приспособления
Если ремонт здания производится в целях его сохранения, а реставрация – в целях сохранения и воссоздания утраченных элементов, то приспособление – куда более широкое понятие. В процессе приспособления, помимо проведения реставрации и ремонта, к историческому зданию добавляются новые элементы, которых у него раньше не было: это системы вентиляции, лифты, пандусы – там, где их возможно внедрить. То есть фактически производится его реконструкция с реставрацией и ремонтом охраняемых элементов и добавлением новых. Решение о необходимости приспособления принимается на основе заключения историко-культурной экспертизы. Однако инвестор, получив разрешение на приспособление и согласовав проектную документацию, зачастую сталкивается с отказом в регистрирующем органе с формулировкой «ненадлежащее разрешение», поскольку оно не является документом, предусмотренным Градостроительным кодексом. Это, отмечают юристы, не единственная правовая проблема, которая существует именно с приспособлением объектов культурного наследия, есть целый ряд подобных сложностей.
 
Начальник Управления зон охраны объектов культурного наследия КГИОП Алексей Михайлов с этим согласился: нестыковки законодательства, как федерального, так и регионального, действительно есть. Но он отметил, что в деле приспособления исторического здания под современные нужды нет и не может быть единых правил: каждый объект уникален, и его приспособление определяется не только экономической выгодой, но и конкретными возможностями этого здания. «Проблема не в объектах исторического центра, не в памятниках, – говорит Алексей Михайлов. – Проблема в контексте. Стандартизировать процесс очень сложно». В то же время, отмечают юристы, сегодня необходим конкретный перечень работ, которые требуется выполнять в процессе приспособления исторического здания.

Бумажные вопросы
Решить проблему законодательных размолвок должно было параллельное законодательство, прописывавшее процедуры, выполняемые при приспособлении исторических зданий под современные нужды. «Фактически в законе об охране объектов культурного наследия сознательно продекларирована другая терминология, нежели в строительном законодательстве. Это должно было относиться как раз к понятию приспособления, – говорит руководитель архитектурной мастерской «Студия 44» Никита Явейн. – Те, кто его создавал, хотели уйти от общестроительного законодательства и ввести некие новые правила игры по отношению к памятникам, поскольку любой, кто работает с объектами культурного наследия, окунается в общестроительное законодательство. Но фактически иного законодательства не последовало, и в этом основная беда. В итоге у нас есть только строительное законодательство, которое четко заточено под новое строительство, с его нормами инсоляции в 2,5 часа, размерами ступенек 15/30 и так далее. Это очень затрудняет работу с памятниками».
 
Выходом из этой ситуации, по словам архитекторов, может стать как раз обозначенное параллельное законодательство – пусть упрощенное, но написанное специально для исторических объектов. Если оно создано не будет, надо, считают архитекторы, честно признать, что действующие сегодня нормы неприменимы к памятникам и зачастую не нарушить их просто невозможно.
 
Вторая проблема, мешающая девелоперам, – это бюрократия. Даже для приспособления небольшого памятника нужно не менее 40 согласований в КГИОП. С экспертизой тоже все непросто: 90% правок, смеются архитекторы, не имеют отношения к смыслу экспертизы. Возвращают ее в случае неправильно указанного отчества или не к месту поставленных знаков препинания. «Выпустить книгу и экспертизу – одинаковый труд, – говорит Никита Явейн. – За этим процессом наблюдать любопытно, но утомительно. Огромную роль играет человеческий фактор, и до победного конца может дойти далеко не каждый».
 
Архитекторы признались, что часто у них даже возникает желание обратиться к коррупционным схемам, «но они сегодня тоже работают плохо».

С другой стороны
Инвесторы в отчаянии: они признаются, что большая часть осуществляемых сегодня проектов по приспособлению исторических зданий – это либо проекты «для себя», либо статусные, которые в целом помогут развитию компании. Прибыль от такого проекта получить крайне сложно. С этим согласны даже архитекторы: по их словам, сколько за памятники ни берись, все равно будешь в убытке.
 
«Каждый проект, связанный с историческим объектом, превращается в спецоперацию: собираем волю в кулак и начинаем бороться, – говорит директор по девелопменту Jensen Group Дмитрий Гершон. – Для инвестора важны деньги, а время – и есть деньги. Важно понять сроки. Но в сегодняшних условиях ничего заранее планировать нельзя. Иногда год уходит на то, чтобы понять, как нужно действовать в рамках проекта по данному объекту, по какому пути идти».
 
В ответ Алексей Михайлов рассказал, что при КУГИ создана рабочая группа, которая призвана конкретизировать нестыковки. Поводом к ее созданию послужила программа реконструкции исторического центра. А в КГИОП создано госучреждение, которое будет заниматься проблемами, связанными с охранными статусами и обязательствами.
 
По словам Алексея Михайлова, Комитет заинтересован в работе с инвесторами, тогда как беда последних – в 
их молчаливости: «Жители воспринимают работу девелоперов изначально как негативную для города. Мы разбираемся с такими обращениями, но девелоперы и сами должны занимать более активную позицию. Все слышат, что говорят градозащитники, и никто не слышит, что говорят девелоперы».
 
Долгим согласованиям Алексей Михайлов также нашел объяснение. Например, по затянувшемуся согласованию проекта дачи Тарасова эксперт прокомментировал, что это особый случай – воссоздание уже утраченного объекта, а значит, требует тщательного обсуждения. В пример был приведен проект воссоздания храма на Сенной площади, который обсуждается уже несколько лет. Да и проекты приспособления, отметил Михайлов, часто требуют времени на обсуждение. «Зарубежный опыт приспособления исторических зданий таков, что работы могут вестись годами, и это никого не смущает и не пугает», – сказал эксперт.

На своем примере
Однако, несмотря на все сложности, примеры положительного приспособления памятника к современным функциям в Петербурге есть. Так, руководитель отдела аренды холдинга ПАН Наталья Макушева назвала Дом книги «образцом разумного приспособления не только с точки зрения функции, но и с точки зрения финансирования». Старое, отремонтированное полвека назад здание нужно было оснастить сигнализацией, системами вентиляции, видеонаблюдения и многими другими современными атрибутами. Девелопер привел в порядок даже затопленный, но подлежащий охране подвал, а лестницы были отстроены по рисункам прошлого века. Наталья Макушева отметила, что, согласно нормам, книжный магазин в этом здании даже в советское время размещать было нельзя, это противоречило противопожарным нормам. Сегодня этот запрет преодолен, все согласования для магазина получены. Правда, это потребовало от инвестора значительных финансовых вливаний. Много сложностей было и с инженерией: объемные фрагменты приходилось устанавливать при помощи автокрана и вертолета. Но случались в процессе работы и курьезные случаи. Например, после очистки бронзовых фрагментов на фасаде на девелопера поступили жалобы от жителей города: они просили вернуть прежние, черные фрагменты, посчитав, что они были заменены. Всего, по словам Натальи Макушевой, на работу по приспособлению здания Дома книги было потрачено 7 лет и 40 млн евро.
 
Другой позитивный пример – приспособление Дома Сарептского общества. Сегодня это офисный особняк «Ново-Исаакиевский». Его управляющая Ирина Рудухина рассказала, что в целом небольшое здание, не являющееся памятником, девелопер приспосабливал к новым функциям 7 лет и ушло на это 10 млн долларов. Сложности появились сразу: еще на начальном этапе инвестор понял, что лифт внедрить не удастся, и полностью восстановил лестницы, заказав капризный путиловский известняк в той же каменоломне, в которой 200 лет назад был заказан камень для оригинальной лестницы. Со стороны восстановленные участки смотрятся непривычными россиянину «заплатками», но в Европе это повсеместная практика, называемая «шрамами времени». «Инвестор проекта – из Англии, там сохранение памятников заложено в менталитете. Когда для тебя это естественно, тебя не раздражают никакие каменные вставки или отсутствие лифта. Правильное сохранение – это в любом случае инвестиция», – говорит Ирина Рудухина.
 
Кот в мешке
По словам Никиты Явейна, главное в приспособлении – чтобы новая функция органично вписалась в старое здание: «Есть множество приемов, как можно внедрить новые функции, как провести коммуникации, куда деть вентиляцию. Российские специалисты более изощренные, чем европейские. Но бывает, что в проекте заложено одно, а после вскрытия дома оказывается, что все совсем иначе. Бывает, что какие-то функции и вовсе невозможно внедрить в дом. Не все инвесторы готовы это принять».
 
Это известная проблема девелоперов, их беда, а не вина – зачастую всю информацию об объекте они получают только после его покупки. Ни общедоступных паспортов, ни единой базы памятников до сих пор нет, как бы ни просили об этом на протяжении многих лет инвесторы. На свой страх и риск, они и сегодня, как в 90-е годы, покупают кота в мешке. Правда, их намерения тоже не всегда чисты. Как заметил Алексей Михайлов, ситуация начнет меняться лишь после того, как девелоперы уйдут от цели получения 1000%-й прибыли и начнут воспринимать покупку памятника архитектуры не только как вклад финансовый, но и как социокультурный. 


Рубрика:

Город

Теги:

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Город"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Актуальное"

Статьи о недвижимости