Купить Снять
Избранное
Избранное:

Новая оценка недвижимости

Новая оценка недвижимости

Рейтинг качества жилой среды поможет сориентироваться в новостройках


В Российском аукционном доме прошла презентация результатов аналитического проекта «Рейтинг качества жилой среды Санкт-Петербурга и прилегающих территорий Ленинградской области». Планируется, что результаты этого масштабного исследования в сфере недвижимости, не имеющего аналогов в России, будут использоваться городской администрацией для системной проработки сразу множества аспектов развития Санкт-Петербурга – от повышения комфортности проживания до усовершенствования транспортной системы.

Некоммерческий проект

Работа над исследованием велась полтора года. Экспертную группу составили представители Института дизайна и урбанистики Университета ИТМО и Института территориального планирования «Урбаника» при поддержке НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов». По словам генерального директора Института территориального планирования «Урбаника» Антона Финогенова, проект является полностью некоммерческим, а исследование недвижимости реализовано за счет инвестиций команды проекта без привлечения средств всех типов спонсоров. В течение полутора лет команда создавала и совершенствовала методологию рейтинга, интегрировав этот процесс в образовательно-исследовательские программы Института дизайна и урбанистики Университета ИТМО.

В рейтинге оцениваются все жилые комплексы и отдельные здания эконом- и комфорт-класса, построенные и введенные в эксплуатацию на территории Петербурга в период с декабря 2009 года по сентябрь 2014 года. Всего в исследовании рассматриваются 270 жилых комплексов (около 600 жилых объектов недвижимости), 53 из которых находятся на территории Ленинградской области.

«Пилотный продукт должен пройти экспертное и общественное обсуждение. Методика, использованная при его составлении, должна быть закреплена законодательными актами. Если тестирование пройдет успешно, мы получим инструмент для инвесторов, девелоперов и жителей города. Также такие проекты полезны для выстраивания градостроительной политики», – утверждает вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Албин.

Фотофиксация

«Этот продукт будет очень полезен для жителей Петербурга и Ленобласти, которые смогут при принятии решения о покупке или продаже недвижимости соотносить два важных критерия: цену и качество. Гильдии управляющих и девелоперов рейтинг качества показался крайне интересным и важным», – говорит вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Ольховский.

По словам Антона Финогенова, при составлении рейтинга было выделено шесть уровней качества жилой среды: город, микрорайон, границы квартала, дворовая территория, придомовая территория, объект. Создатели специально отказались от присвоения мест жилым комплексам, чтобы уйти от маркетинга.

«Мы оценивали объекты недвижимости с точки зрения их близости к историко-культурным объектам и рекреационным точкам, оценивали наличие транспортной и социальной инфраструктуры, загруженность магистралей, близость к промзонам и их влияние, положение коммунального сектора. Мерили расстояние до метро, остановок, социальной инфраструктуры, причем с точки зрения реальной пешеходной доступности. Оценивали качество коммерческой среды и ее разнообразие, архитектуру фасадов, качество дворов, парковок и озеленение микрорайона. Провели фотофиксацию всех моментов. Нам важно было показать баланс между влиянием города, девелоперов и коммунальщиков», – рассказывает Антон Финогенов.

При фотофиксации объектов недвижимости использовались пять основных ракурсов: жилой комплекс в целом, дворовое пространство, активный уличный фронт, вид типовой входной группы и особенности проекта, среди которых подземные паркинги, встроенные ТЦ, встроенные объекты социальной инфраструктуры, отдельные спортивные площадки, арт-объекты.

«Неуды» в Шушарах

Ввиду отсутствия доступа к полному комплекту проектной документации и невозможности проверить соответствие реализованного решения проекту жилого комплекса в рейтинге не учитываются следующие характеристики недвижимости: используемые при строительстве материалы и технологии, конструктивные особенности зданий, внутренняя инженерная инфраструктура, квартирография.

По словам заместителя директора Института дизайна и урбанистики Университета ИТМО Михаила Климовского, в ходе оценки объектов недвижимости были найдены комплексы, которым присвоили самую низкую оценку «неудовлетворительно». На Октябрьской набережной оказалось 2 таких ЖК, в Северо-Приморской части – 3, на Ленинском проспекте – 4, в районе Девяткино-Мурино-Янино – 7, В Шушарах и Ленсоветовском – 9.

Основными проблемами в Шушарах стали отсутствие зеленых зон, дефицит парковочных мест, практически полное отсутствие благоустройства во дворах, дефицит мест отдыха для всех групп населения, низкое качество архитектурного облика и исполнения фасада объекта недвижимости. Главными проблемами в Девяткино и соседних зонах являются отсутствие доступа к общественному транспорту для отдельных зон, дефицит социальной инфраструктуры, отсутствие качественных коммерческих сервисов, отсутствие зеленых зон, дефицит парковочных мест, благоустройство дворов низкого качества и дефицит мест отдыха для всех групп населения.

Типичные слабые места жилой среды Санкт-Петербурга в целом – это микрорайонная планировка по образцам 70-х годов, близость к промзонам, уплотнительная застройка, понижающая качество жизни населения, близость объектов недвижимости к напряженным транспортным магистралям, отсутствие благоустройства двора, острый конфликт разных видов застройки, тиражирование типовых решений в благоустройстве, отсутствие благоустройства территории между разными ЖК.

Михаил Климовский утверждает, что объекты недвижимости, участвующие в исследовании, обобщенно можно разделить на три группы, в каждой из которых есть как удачные примеры реализации с высоким качеством городской среды, так и примеры со множеством проблем: точечная застройка, комплексное освоение территории и развитие застроенных территорий.

Интерес властей

«Когда-то Министерство регионального развития занималось вопросом качества городской среды, и мы проанализировали все 800 городов России. Нашим партнером выступал Российский союз инженеров. Был подготовлен пилотный проект. Чуть позже заказчиком выступил Минстрой России. Мы проработали методику, понятийный аппарат, систему критериев оценки городской среды. Были выработаны новые понятия, такие как городская среда проживания, качество городской среды и другие. Новый глоссарий прошел широкое общественное профессиональное обсуждение. И теперь даже ресурс “Википедия” ссылается на этот понятийный аппарат, который закреплен в обороте профессионалов рынка недвижимости», – поделился опытом Игорь Албин.

Планируется, что рейтинг качества жилой среды Санкт-Петербурга станет пилотным для развития практики градостроительного рейтинга по качеству жилой недвижимости, после чего подобные проекты будут запущены и в других регионах страны. 
Рубрика:

Город

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Город"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Актуальное"

Статьи о недвижимости