Купить Снять
Избранное
Избранное:

Высоток станет меньше

Высоток станет меньше

Новые РНГП и ПЗЗ не нравятся игрокам рынка недвижимости


На рынке строительства и недвижимости грядут нововведения. Недавно власти опубликовали очередную версию обновленных Региональных нормативов градостроительного проектирования (РНГП), также заканчивается обсуждение Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Участники круглого стола «Укрощение норматива, или Игра по гуттаперчевым правилам» обсудили, насколько хороши новые поправки в законодательство.

Единый норматив

Одной из важных проблем Региональных нормативов градостроительного проектирования вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов считает единые нормативы на весь город. Он уверен, что общие требования к строящейся недвижимости в центре Петербурга и на его окраинах – плохая идея. «Понятно, что в центре не нужно столько школ и детсадов, в отличие от новых районов. Социальные нормы должны быть разными для отдельных частей города», – утверждает г-н Белоусов.

Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга Владимир Григорьев с точкой зрения вице-президента НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» не согласился.

«Я родился в социалистическом государстве, был комсомольцем, и мне претит, когда начинают ранжировать территории на более и менее обеспеченные. Мне кажется, что нормативы должны быть едиными, и под единый норматив должны подгоняться потребности сегодняшнего дня. Кто-то хочет жить в новых районах, а кто-то – в историческом центре, но это не значит, что те, кто живет в историческом центре, не должны иметь возможности припарковаться, отправить детей в детский сад и школу только потому, что они там живут и кто-то решил, что в этом районе больше не нужно никакого социального обеспечения», – утверждает Владимир Григорьев.

Профицит или дефицит?

Также спорным, по мнению Алексея Белоусова, является регламент количества социальных объектов в районах Петербурга, застраиваемых новой жилой недвижимостью. Согласно новому регламенту на тысячу жителей города должно будет приходиться 62 места в детских садах. Сейчас этот показатель составляет 55 мест. Мест в школах на одну тысячу жителей, напротив, должно стать меньше. Ранее их было 120, а согласно новому регламенту должно стать 111.

По словам Алексея Белоусова, сейчас в Санкт-Петербурге существует профицит мест в детских садах, а обеспеченность образовательными учреждениями составляет 102,7%.

Как утверждает Владимир Григорьев, количество детских садов и школ не перестает волновать застройщиков жилой недвижимости. «Споры по этому поводу идут всегда, но у меня нет никаких оснований не доверять председателю Комитета по экономической политике и стратегическому планированию города. Потребность в детских садах и школах, которая выдвигается нами как социальная функция государства, тоже недостаточно, с точки зрения рынка, может быть понятна. Слава богу, что наши девелоперы пока об этом не говорят. В Латвии и Эстонии, например, нет никаких норм по школам и детским садам. Нам нужна эта норма, она абсолютно взвешенная. Ситуация меняется постоянно – сегодня было одно, потом сдали два дома, и вот уже дефицит. Профицит, дефицит – это все вкусовые оценки и не очень достоверные. Если же в каком-то районе действительно есть профицит школ или детских садов, то никто не заставит застройщиков проектировать лишнюю социальную инфраструктуру», – утверждает Владимир Григорьев.

Новые ПЗЗ

По словам председателя Комитета по урбанистике, градостроительству и архитектуре РГУД Сергея Орешкина, новые изменения в ПЗЗ Петербурга приведут к полной ревизии всех проектов в сфере недвижимости. Например, в новых Правилах землепользования и застройки появится пункт о согласовании архитектурно-градостроительного облика. Окончательное решение о соответствии проекта архитектурно-градостроительному облику города будет принимать Владимир Григорьев как представитель Комитета по градостроительству и архитектуре. Для более сложных решений будет привлекаться коллегия градостроительного совета. «В Москве все дома, выходящие на магистральные улицы, согласовываются через Архитектурный союз по распоряжению мэра Сергея Собянина. Мне кажется это очевидным, что Санкт-Петербург – всеми признанное достояние архитектуры и градостроительства, и хотелось бы это не растерять», – утверждает Владимир Григорьев.

Также в новых ПЗЗ решено ограничить базовую высоту строящейся жилой недвижимости 40 метрами. Сергей Орешкин отметил, что если согласно новым ПЗЗ в центре города урезать дом наполовину, то это приведет к потерям в 30%, а если в новых районах – то потери могут оцениваться примерно в 3%. «Вектор изменения взят правильный, но он опоздал лет на пять-семь. Новые правила ПЗЗ ухудшают условия работы компаний, возводящих жилую недвижимость, на 30% как минимум, то есть на 30% удорожают проекты. Один из самых сложных пунктов – изменение высоты. Теперь придется в каждом конкретном случае доказывать, что эта высота не противоречит облику города», – утверждает Сергей Орешкин. Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре РГУД отметил, что из-за того, что проект новых ПЗЗ не принят, у компаний, работающих в сегменте строящейся недвижимости, завис ряд проектов, и чем больше они находятся в такой неопределенной стадии, тем негативнее этот фактор сказывается на них.

Малоэтажной недвижимости быть

Владимир Григорьев утверждает, что ограничение этажности в новых ПЗЗ не сильно затронет интересы застройщиков. Председатель КГА согласился, что ограничение этажности строящейся недвижимости в нецентральных районах приведет к потере прибыли всего на 3%, но также отметил, что можно говорить даже о меньшем проценте, так как застройщики часто преувеличивают свои возможные потери. Что же касается сокращения этажности в центре, г-н Григорьев отметил, что особых изменений здесь не грядет, ведь в центре и раньше существовал лимит на высоту, и он как охранялся, так и будет охраняться соответствующими органами.

«В новых районах большие дома выставляются с учетом инсоляции. Небольшие дома выставляются не только с учетом инсоляции, но и с учетом размещения проездов, площадок и т. д. Пропорции здесь линейные. Поскольку солнечные лучи практически не имеют дифракции, зависимость возникает между домами и их высотой. 10-этажные дома можно поставить в два раза чаще, чем 20-этажные. То, что по себестоимости дома в 10 и менее этажей намного дешевле, показала мировая практика. Так что речь идет о незначительном снижении прибыли, тем более что она будет компенсироваться спросом на подобный продукт. Давно известно, что проживать в таких домах комфортнее, чем в высотках», – утверждает Владимир Григорьев.

В рамках подготовки ПЗЗ была проделана большая работа по актуализации предельных высотных параметров недвижимости исходя из условий сохраняемости исторических панорам. Новые ПЗЗ планируется утвердить летом нынешнего года. «Раньше мы считали, что нужно сохранять только исторический центр, теперь мы смотрим и снаружи на город. Гайки закручиваются из благородных побуждений органами, отвечающими за непосредственное сохранение объектов культурного наследия», – говорит Владимир Григорьев.

По словам Владимира Григорьева, проект новых ПЗЗ «провисел» достаточное количество времени и даже больше. Были проведены публичные слушания, подано более 2 тысяч заявок. Сейчас они обрабатываются. По внесенным предложениям будет работать комиссия по землепользованию и застройке с участием депутатов Законодательного собрания, которые примут окончательное решение по поправкам. «Власть устроена таким образом, что она постоянно слушает то, что ей говорит народ. Это общий принцип. Любые попытки извратить эти слова и сказать о том, что власть никого не слышит, на мой взгляд, некорректны», – подытожил Владимир Григорьев.


Рубрика:

Город

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Город"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Актуальное"

Статьи о недвижимости