Купить Снять
Избранное
Избранное:

Как строить в области?

Как строить в области?

Строительный бум в Ленинградской области начался на 8-10 лет позже, чем в Петербурге, сейчас процессы на рынке недвижимости региона становятся все более интенсивными. Обеспечение социальной инфраструктурой и транспортная доступность остаются одними из ключевых проблем областного девелопмента


Вопросы, которые волнуют застройщиков, работающих на областном рынке, обсудили участники панельной дискуссии «Девелопмент в Ленинградской области: градостроительная политика региона». Организатором мероприятия выступила компания PROEstate Events при поддержке Гильдии управляющих и девелоперов и FIABCI-Россия, спонсором – «БКН Девелопмент», правовым партнером – Salans. Пресс-служба ГУД представила отчет по итогам встречи.

Преодолеть дискомфорт
В ходе мероприятия власти области высказали свою позицию, а девелоперы рассказали, с какими сложностями сталкиваются при реализации проектов.
 
Градостроительное планирование не сбалансировано из-за того, что процессы управления и принятия решений разорваны между уровнями власти. Такое заявление сделал вице-губернатор Ленинградской области Георгий Богачев. «Мы сейчас видим лавинообразное развитие жилищного строительства в регионе.
 
Особенно на прилегающих к Санкт-Петербургу территориях. В силу особенностей действующего законодательства, мы можем ожидать возникновения определенных сложностей», – опасается Георгий Богачев.
 
Некоторые районы Ленинградской области уже сейчас дискомфортны для проживания. Одна из причин, по мнению властей региона, – завышение параметров ввода жилья инвесторами. Однако это не снимает ответственности с субъекта. «Многие девелоперы грешат, исключая из своих проектов территории для социальных объектов, увеличивая норматив жилой обеспеченности, уменьшая нормативы по парковкам и зонам общего пользования, – высказал мнение председатель Комитета по архитектуре и градостроительству, главный архитектор Ленинградской области Евгений Домрачев. – Мы 5 лет разрабатывали региональные  нормативы, чтобы прекратить это. В результате мы ограничили этажность, привели нормативы по плотности близко к федеральному уровню». Кроме того, как сообщил Евгений Домрачев, был обновлен Градостроительный совет. Его статус был  повышен. Теперь Градсовет действует при губернаторе региона и носит жесткий рекомендательный характер. «Мы рекомендуем всем застройщикам и муниципальным образованиям представлять на Градсовет проекты планировок территорий, где предполагается строительство выше трех этажей, а площадь застройки превышает 3 га», – добавил Евгений Домрачев.

Обязательств на 7 тысяч
Один квадратный метр жилья, введенный в Ленинградской области, несет за собой обязательства, оценивающиеся примерно в 7 тыс. рублей. Это детские сады, школы и объекты здравоохранения. Бюджетных средств для покрытия этих обязательств в полном объеме нет. По словам председателя Комитета по строительству Леннградской области Николая Крутова, бюджет Комитета составляет порядка 4 млрд рублей. Земля в подавляющем большинстве случаев в частные руки отошла без аукционов, а ее рыночная оценка если и делалась, то вряд ли с учетом необходимых затрат на инфраструктуру. «При таких обстоятельствах из каких источников финансировать проекты по “социалке” на частной земле? Даже при всем желании, поселения не в состоянии построить ни школу, ни детсад. Доля субсидирования проектов по строительству социальной инфраструктуры из регионального бюджета доходит до 95%», – отметил Николай Крутов.
 
Чтобы решить проблему обеспечения новостроек социальной инфраструктурой, правительство региона предложило инвесторам подводить свои компании или филиалы под налоговую систему, тем самым пополнять бюджет и предоставлять возможность строить инфраструктуру. «Застройщики могут либо внести средства в бюджет и рассчитывать на поддержку, либо самостоятельно строить социальную инфраструктуру. Третьего пути нет. Никто не отрицает, что область должна строить социальную инфраструктуру, но по факту делать это просто не на что», – заключил Николай Крутов.

Мнения застройщиков
Генеральный директор ИСК «Отделстрой» Марк Окунь считает идею «социальные объекты в обмен на налоги» достойной внимания. Но, по его мнению, механизм действия должен более конкретным и четким. В частности, необходимо прописать, какие именно налоги будут засчитаны инвестору, а также точно определить понятия «застройщик» и «инвестор». «В качестве примера. Бюджет Заневского сельского поселения, на территории которого мы реализуем проект “Новый Оккервиль”, 3-4 года назад составлял порядка 40 млн рублей. Сейчас это около 160-180 млн рублей. Примерно на 60% он сформирован за счет налога на имущество. Иными словами, за счет налогов, которые стали платить собственники квартир, встроенных помещений и земельных участков в рамках проекта “Новый Оккервиль”, – привел пример Марк Окунь. – При этом от комплекса “Новый Оккервиль” новых расходов у муниципалитета не появилось. Большую часть затрат на содержание и обслуживание территории взял на себя застройщик».
 
Генеральный директор «БКН Девелопмент» Леван Харазов полагает, что необходимо обратить особое внимание на стыковку города и области. «Санкт-Петербург стремится к полицентричности. Многие крупные девелоперские проекты пересекают границу между субъектами. В связи с этим возникает вопрос функционального зонирования прилегающих друг к другу территорий области и города, насколько они “бьются” между собой по функционалу. На мой взгляд, с точки зрения развития смежные районы стоит рассматривать как единый комплекс, закрывая глаза на границы субъектов», – считает Леван Харазов.
 
Кроме того, девелоперам хотелось бы понимать, каким образом область намерена осуществлять стратегическое планирование. Будет этот процесс проходить в ключе диалога с одним, конкретным инвестором или пулом компаний, которому будет отведена роль управляющего, или каким-либо иным образом.
 
Одним из «больных» вопросов остается инженерное обеспечение. «На эти цели необходимы значительные средства. К примеру, затраты на водовод могут варьироваться от 2 до 80 млрд рублей. Откровенно говоря, на эти деньги можно построить целый квартал. От того, какой механизм используется для обеспечения инженерной инфраструктурой – конкурсы это или нет, – напрямую зависит работа девелоперов. Без понимания намерений властей в этом направлении мы не можем планировать градостроительное развитие в рамках проектов», – отметил Леван Харазов.

Страсти по транспорту
Генеральный директор ГК «Ханса» Олег Барков назвал самым важным фактором для сбалансированного совместного развития Петербурга и Ленинградской области транспортную инфраструктуру.
 
По заказу Министерства транспорта РФ была разработана «Программа развития транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области на период до 2020 года». Общая стоимость программы – 2,2 трлн рублей, 85 млрд рублей составят средства из бюджета Ленинградской области. Как сообщил председатель областного Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству и транспорту Дмитрий Разумов, в 2013 году будет подписано трехстороннее соглашение между Минтрансом, Санкт-Петербургом и Ленинградской областью о совместной деятельности по реализации принятой программы.
 
Президент NAI Becar, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Шарапов считает, что развитие транспортной инфраструктуры и пассажирского транспорта в регионе в целом возможно с минимальным использованием средств областного бюджета. Речь идет о привлечении частных инвесторов на условиях государственно-частного партнерства, с передачей построенных объектов пассажирской транспортной инфраструктуры в концессию инвестору на 25-30 лет. По мнению Александра Шарапова, создание такой инфраструктуры повысит инвестиционную привлекательность территорий Ленинградской области, в том числе удаленных, и даст новый дополнительный толчок к увеличению объемов жилищного и промышленного строительства, созданию новых рабочих мест и увеличению налоговых поступлений. «Региону действительно стоило бы более активно работать над структурированием и реализацией проектов по схемам государственно-частного партнерства», – соглашается партнер и руководитель российской практики ГЧП Salans Карина Чичканова. По ее мнению, за счет этого можно добиться решения широкого круга вопросов, в частности, обеспечения территории Ленинградской области необходимой транспортной, инженерной и социальной инфраструктурой. «Ленинградская область имеет хорошую правовую базу. Есть действующий областной закон от 14.10.2011 № 78-оз “Об участии Ленинградской области в государственно-частных партнерствах”, который при грамотном применении позволит запустить первые проекты ГЧП. Драйвером также может стать новый федеральный закон о ГЧП, проект которого в настоящее время активно обсуждается», – отметила Карина Чичканова. 

Рубрика:

Область

01.03.2013

Теги:

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Область"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Актуальное"

Статьи о недвижимости