Купить Снять
Избранное
Избранное:

Девелоперы обсудили перспективы работы в Ленобласти

Девелоперы обсудили перспективы работы в Ленобласти

Ленобласть сегодня все чаще объединяют с Петербургом: если не юридически, то идейно. Город прорастает в область, область становится городом. Однако правила игры для девелоперов в Ленобласти отличаются от петербургских

 
Мегаполису развиваться всегда проще, чем области, но Петербург – не просто город, это агломерация, в которой область играет важную роль. Участков под освоение в пределах города остается все меньше, и девелоперы обращают внимание на территории Ленобласти, граничащие с Петербургом. На встрече «Девелопмент в Ленинградской области: от общего к частному», организованной PROEstate Events и Гильдией управляющих и девелоперов, эксперты обсудили насущные проблемы работы в Ленобласти и конкретные проекты, в которых скоро смогут поучаствовать. 

Город растет, проблемы остаются
За последние годы отзывы девелоперов о работе в Ленобласти сильно не изменились: все они по-прежнему жалуются на огромные сроки согласований документации и невозможность строительства в условиях «чистого поля», без коммуникаций. Еще одна проблема – «свои порядки» в каждом поселении, напрямую зависящие от местной власти и ее настроений. Обычные законы здесь не работают, приходится договариваться, проявляя необыкновенные таланты дипломатии. 
 
Еще одна проблема – известная многим неуверенность в том, что средства, выделенные на социальные проекты, дойдут до адресата. Девелоперы признались, что не верят в целевое распределение денег, которые им предлагают выделять на строительство школ и детских садов. 
 
По словам директора по коммерческой недвижимости «ЮИТ Лентек», руководителя проекта ИП Greenstate Максима Соболева, муниципалитет всегда предлагает девелоперу потратить средства на социальные нужды. И пусть градостроительное законодательство этого не предусматривает, но документацию инвестору выдает сельское поселение, с которым приходится договариваться. «Это всегда компромисс», – говорит эксперт. 
 
Индустриальные парки
Одни из самых крупных проектов, реализуемых на границе города и области, – это индустриальные парки. По подсчетам девелоперов, в прошлом году было освоено около 20 га, в основном за счет трех крупных участков – «Гринстейт», «Марьино» и «Федоровское». Здесь не было проблем с подключением к городским и областным сетям, что очень важно в работе девелопера. По словам Максима Соболева, основной спрос приходится на небольшие участки недалеко от КАД. 
 
Однако есть инвесторы, которые покупают землю промышленной категории без подготовки и планируют ее развивать самостоятельно. Такие проекты обычно обречены либо на провал (они никогда не будут реализованы), либо на колоссальные временные и денежные вложения, к которым инвестор не готов. «Я советовал бы девелоперам десять раз подумать, прежде чем вкладываться в такой проект – сомнительный, в моем понимании», – отметил Максим Соболев. 
 
О будущих перспективах эксперты говорили нерадостно: стагнация не дает оптимистичных прогнозов. В лучшем случае рынок останется без развития. «Мы будем иметь то, что и имеем, если не произойдет ничего кардинального, – говорит Максим Соболев. – Но пока ничто не предвещает изменений. Мы надеемся на постепенное, поэтапное дальнейшее развитие». 
 
Обсуждая перспективы поиска новых резидентов, эксперты пришли к выводу, что искать их надо в России. «Иностранцы, которые здесь не работают, настроены по отношению к России скептически, в основном из-за сильного негативного новостного фона на Западе, – говорит Максим Соболев. – 
 
Но те, кто здесь работает, довольны. Не стоит также забывать и про наш малый и средний бизнес». 
 
По словам генерального директора Hansa Group Олега Баркова, нулевой индустриальный рост не предполагает развития производства, поэтому притока инвестиций ждать не стоит. Однако развитие промышленности, а также транспортный и транзитный потенциал – это именно те сферы, за счет которых регион в целом может успешно процветать. 

Вложиться в транспорт
Отдельной темой в рамках встречи экспертов стала обеспеченность города современным транспортом. Не секрет, что новые станции метрополитена строятся медленнее, чем развивается Петербург: город разрастается благодаря новым микрорайонам на окраинах и примыкающим к границам участкам области. И встает острый вопрос: как доставлять людей в центр? И может ли в этом поучаствовать девелопер?
 
По словам начальника Управления по ГЧП и внешним связям АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области» Ольги Потифоровой, на базе транспортного развития можно построить неплохие примеры государственно-частного партнерства. Сроки окупаемости таких проектов могут быть различны. 
 
По словам эксперта, у развития транспортной системы города есть и другие цели. Среди них – не только увеличение объема перевозок, но и повышение качества услуг общественного транспорта, организация транзитных грузопотоков без ущерба для городского транспорта, а также повышение уровня безопасности пассажиров. 
 
На сегодняшний день Дирекция имеет несколько проектов, как рассматриваемых, так и уже проектируемых. Это создание системы легкорельсового транспорта, соединяющего центральные районы города с новыми районами на окраинах, создание транспортно-пересадочных узлов пассажирского транспорта в местах соприкосновения маршрутных сетей города и области, создание перехватывающих парковок, сокращение железнодорожных переездов и строительство автопутепроводов, внедрение единого проездного билета на все виды транспорта и создание системы информационных сервисов для пассажиров. 
 
В центральные районы города ежедневно по утрам приезжают сотни тысяч людей с окраин и из области, среднее время в пути занимает полтора-два часа. «Тратить по четыре часа в день на дорогу – это не то, что заслужили петербуржцы и жители области, хочется сделать их жизнь комфортнее», – говорит Ольга Потифорова. Дирекция предлагает легкорельсовый транспорт – наиболее динамично развивающийся вид транспорта в мировых агломерациях. «Это экологически чистый транспорт с надежностью работы 99,8%, – говорит Ольга Потифорова. – Он успешно эксплуатируется в странах с северным климатом и интегрируется в транспортную инфраструктуру города, не говоря о вместительности состава ЛРТ: он заменяет 3 трамвая, 4 автобуса, 30 маршрутных такси или 175 легковых автомобилей. Мы видим множество позитивных моментов, которые позволяют склонить и город, и область к выбору именно этого проекта». 
 
На легких рельсах
На сегодняшний день активно разрабатывается два направления петербургского легкорельса: от Сертолово к станции метро «Озерки» или «Парнас» и от аэропорта Пулково к станции метро «Звездная» или «Купчино». «Разрабатывается комплексная схема, варианты прохождения трассы, направления, востребованность этих направлений и, конечно, правовые и финансовые механизмы привлечения негосударственных источников финансирования для реализации проектов и предложения по организационно-правовой форме», – поясняет Ольга Потифорова. К лету концепция будет уже готова, согласована с профильными комитетами города и области и вынесена на рассмотрение правительства. 
 
Линия из Сертолово к метро «Озерки» или «Парнас» разрабатывается по инициативе правительства Ленобласти. Протяженность ее около 16 км, перспективный объем перевозок – около 50 тысяч человек в сутки, время в пути – около получаса. Срок окупаемости проекта – 17 лет. Общая стоимость строительно-монтажных работ – около 9 млрд рублей, доля бюджетных инвестиций – 30-40%. «Это тяжелый проект, как с точки зрения организации, так и с точки зрения согласования, в нем задействованы два субъекта, Петербург и Ленобласть. Сложен он и для привлечения инвестора из-за долгого срока окупаемости. У нас впереди большая работа. Но это направление однозначно востребовано, количество перевезенных людей на вложенный рубль дает значимый эффект, а альтернативного транспорта здесь нет, поэтому это направление будет реализовываться в ближайшее время. Когда трасса будет рассмотрена более подробно, мы оценим затраты и будем работать над созданием эффективной финансовой модели, привлекательной для инвестора», – отметила Ольга Потифорова. 
 
Еще одно перспективное направление, реализация которого вероятна в связи с предстоящим Чемпионатом мира по футболу 2018 года, – это линия легкорельса «Пулково-“Звездная”». Эта линия сейчас рассматривается в качестве приоритетной. Протяженность маршрута здесь около 10 км, перспективный объем перевозок – 30 тысяч пассажиров в сутки, среднее время в пути – 15 минут. Стоимость проекта – 7,6 млрд рублей, доля бюджетных инвестиций – 35%. Срок окупаемости также составит 17 лет. 
 
Перспективное направление – ТПУ
Еще одно направление, в которое девелоперов привлечь будет проще, – это создание транспортно-пересадочных узлов. «И город, и область очень заинтересованы в создании этой системы, потому что это должно сократить общее время, затрачиваемое пассажирами на поездку, повысить доступность видов транспорта, распределить пассажиропотоки, повысить комфортность пассажирских перевозок и их безопасность», – говорит Ольга Потифорова. 
 
Огромную роль здесь, говорят эксперты, играют перехватывающие парковки: жители области смогут оставлять свои автомобили и передвигаться на метро. Программа будет готова к третьему кварталу этого года. Она определит перечень приоритетных проектов, представит технологические параметры ТПУ с прогнозом развития на ближайшие 15 лет, даст обоснование инвестиций с учетом оценки рисков, а также определит организационно-правовую форму и условия участия инвесторов в этом проекте государственно-частного партнерства. Разработчиком программы выступает ООО «Пи-Эм-Эй» совместно с ООО «А + С Транспроект». 
 
Концепции двух наиболее значимых ТПУ уже определены. Это ТПУ «Девяткино» и ТПУ «Купчино». Здесь предполагается создание автобусных вокзалов междугородного и международного сообщения, эти проекты уже включены в Программу развития транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области до 2020 года. «Есть автобусный вокзал на Обводном канале, но там территория характеризуется высокой степенью загрузки, да и до него сложно добраться, – говорит Ольга Потифорова. – Создание двух современных вокзалов, интегрированных в ТПУ, позволит освободить территорию автовокзала на Обводном канале и избавить город от стихийно появляющихся пунктов отправления автобусов дальнего следования». 
 
Зона «Девяткино» не представляет особенно активного пассажиропотока, но это пока. Эта территория относится к зонам активного градостроительного развития, планируемый ввод жилья к 2020 году здесь составит 3,5 млн кв.м, по всему Всеволожскому району – 5 млн кв.м. А улично-дорожная сеть предельно загружена уже сейчас. К декабрю этого года будут готовы предпроектные наработки и обоснованы инвестиции с учетом решения сопутствующих проблем, как имущественно-правовых, так и строительных. К этому времени будет разработана модель и предложена форма государственно-частного партнерства. Полностью реализовать проект за счет средств инвестора вряд ли удастся, каково будет соотношение участия города и девелопера, станет понятно в декабре. 
 
Аналогичный проект готовится и по зоне «Купчино». Существующий пассажиропоток там сейчас – около 162 тысяч пассажиров в сутки. Ожидается, что этот проект будет особенно привлекательным для девелоперов. «Мы считаем, что в рамках проведения разработки концепции ее авторы должны провести маркетинговые исследования и определить, какого вида коммерческая составляющая там может иметь место и в каком объеме, чтобы окупить создание этой транспортной инфраструктуры», – рассказала Ольга Потифорова. 


Рубрика:

Область

Теги:

Комментарии (1)
Владислав 25 июня 2015 23:13
А на данный момент Индустриальный парк Гринстейт занимает 112 га. земли.
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Область"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Актуальное"

Статьи о недвижимости