Купить Снять
Избранное
Избранное:

Место для дискуссий

Место для дискуссий

Власть и застройщики обсудили проблемы взаимодействия на областном форуме


В Петербурге прошел форум «Девелопмент и строительство в Ленинградской области», посвященный градостроительной политике региона. Организаторами выступили Российская гильдия управляющих и девелоперов, а также правительство Ленобласти.

Диалог открыт
На торжественной церемонии открытия форума губернатор Ленобласти Александр Дрозденко заметил, что это уникальный для строительства регион: в отличие, например, от Московской области, 90% нужных здесь стройматериалов производится в самой Ленобласти. Также представители областной власти рассказали, что это еще и очень удобный для строительства регион, во многом благодаря своей площади, а также близости Петербурга. Новых жилых комплексов в Ленобласти сейчас возводится много, активность девелоперов высокая, и находить «общий язык» им нужно не только между собой, но и с местной властью. Именно для этого и был организован форум – как площадка для высказывания мнений, озвучивания проблем, задавания вопросов и, конечно, получения на них ответов.

Президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Андрей Степаненко отметил заинтересованность региональной власти в продуктивном диалоге с застройщиками, а главное, ее готовность к этому: «Сегодня инвестиции смещаются в Ленинградскую область, потому что команда регионального правительства всегда четко понимает цели и ведет планомерный диалог с бизнесом».

В рамках церемонии открытия форума было заключено несколько важных соглашений. Во-первых, было подписано соглашение между администрацией Ленобласти и муниципальным образованием «Аннинское сельское поселение» по вопросам согласования градостроительной документации, выдаваемой местными властями. Во-вторых, между правительством Ленобласти и застройщиками ГК «ЦДС» и NCC были заключены соглашения о сотрудничестве по программе «Социальные объекты в обмен на налоги». Девелоперы построят в Ленобласти социальные объекты за свой счет, а регион выкупит их из тех денег, что сами девелоперы перечислят в бюджет в качестве налогов. Согласно условиям программы, область может потратить на это не более 70% налоговых отчислений конкретного застройщика.

Вместе с городом
Губернатор Александр Дрозденко рассказал, что в области планируется строительство нескольких транспортных развязок, в том числе во Всеволожске и в Кудрово, а также о совместной работе города и области.

«Сегодня мы основываемся на инженерных сетях Петербурга, прежде всего это вода и канализование, – сказал губернатор. – С другой стороны, это энергетические мощности, которые, наоборот, строятся на территории Ленинградской области и будут в дальнейшем обслуживать Петербург. Также важен вопрос газовых сетей, основные газовые станции также будут располагаться на территории области. Когда мы говорим о развитии и строительстве пригородных зон, мы должны понимать, что выгоды взаимны. Да, по воде и канализованию мы ориентируемся на Петербург, но по газу и энергетике Петербург ориентируется на нас».

Рассказал Александр Дрозденко и об острой проблеме транспортного потока – ежедневной перевозке пассажиров из области в город и обратно: «Чтобы уменьшить эти транспортные потоки, нам нужна совместная с городом программа строительства социальных объектов. Сегодня и город понимает эту проблему, там тоже активно строится жилье без инфраструктуры. А где сегодня строить социальные объекты? В городе свободных территорий нет. И мы готовы дать свою территорию для строительства городских социальных объектов».

Но область не заинтересована в том, чтобы стройка шла только в зоне 30 километров от Петербурга. По словам Александра Дрозденко, девелоперы готовы уходить и вглубь области, но лишь туда, где есть потребность в жилье. «Мы ведь не можем строить просто для того, чтобы строить, заставлять частных инвесторов возводить дома в надежде на то, что они когда-нибудь продадутся – сказал губернатор. – Мы сегодня подбираем те площадки, которые интересны девелоперам. У нас развивается зона “Аэродром” в Гатчине, “7-й микрорайон” в Кингисеппе, ряд интересных проектов в Выборге и в Рощино».

Представители областной власти напомнили, что Ленинградская область – это не только зона строительства многоэтажного жилья. Она интересна для малоэтажного строительства, как постоянного жилья, так и летнего.

«Если взять известных людей Петербурга, то большинство из них являются жителями Ленинградской области. Они проживают, прописаны и платят налоги здесь. Более того, строители откликнулись на наш призыв, и руководители крупнейших строительных компаний, которые пришли работать в область, прописались здесь. Причем не по месту нахождения своего коттеджа, а по месту расположения своей стройки – кто в Мурино, кто в Новодевяткино, кто в Кудрово, кто в Буграх. У них, поверьте мне, не такие маленькие налоги, и они готовы своим примером показать, что раз пришли работать сюда, то и налоги будут платить в областной бюджет», – рассказал Александр Дрозденко.

Игра по правилам
По словам вице-губернатора Ленинградской области по строительству Георгия Богачева, областная власть полтора года назад приняла четкую систему координат, которая понятна застройщикам, приходящим работать в Ленобласть. Это требование не строить без разрешительной документации, исправно платить налоги в бюджет области и не забывать про объекты социальной инфраструктуры. Область, в свою очередь, обязуется по мере сил и средств выкупать их.

«Это выгодно всем: девелопер успешно продает жилье, регион получает налоги в бюджет, а покупатели квартир пользуются социальной инфраструктурой, – говорит Георгий Богачев. – Мы провозгласили эти принципы работы и следуем им. Застройщикам, которые приняли наши правила игры, мы во всем готовы помогать».

Вице-губернатор признался, что иногда такую помощь девелоперам приходится оказывать и в ручном режиме, особенно если возникает непонимание между инвестором и местной властью. Например, глава одного из сельских поселений области пытался заставить одного из застройщиков заплатить 40 млн рублей, без этого отказывал во вводе домов. После долгих переговоров жилье все же было введено в эксплуатацию без доплат.

Но «мощь машины», как назвал применение административного ресурса Георгий Богачев, включается и тогда, когда застройщик начинает работу в области без разрешительной документации.

«У нас с руководителями крупных компаний, работающих в Ленобласти, есть номера мобильных телефонов друг друга, мы общаемся не только в кабинетах, мы доступны и многие вопросы решаем быстро и напрямую», – рассказал Георгий Богачев.

Законы помогают
Председатель Комитета по архитектуре и градостроительству, главный архитектор Ленинградской области Евгений Домрачев заметил, что в популярных у застройщиков быстро развивающихся мелких населенных пунктах, где по закону нельзя строить многоквартирные дома выше пяти этажей, сейчас можно строить где до 12, а где и до 16 этажей: Ленобласть приняла новые, «городские» нормативы строительства для таких активно развивающихся поселений.

Что касается транспортной инфраструктуры, то здесь новости неутешительные: на ее развитие нужно слишком много денег, их у региона нет. По словам Евгения Домрачева, в области есть множество проектов по созданию транспортно-пересадочных узлов, станций метро, объездных дорог, но все упирается в финансирование. Решения этой проблемы у региона пока нет: на застройщика транспорт уже не повесить, а решить вопрос своими силами субъекты не могут.

По словам Георгия Богачева, градостроительные законы для Москвы, Петербурга и прилегающих к ним областей должны быть другими, не такими, как для остальных регионов. Дело в том, что генеральные планы застройки есть не только у мегаполисов, но и у любых сельских поселений, и развивать Петербург в отрыве от Ленобласти нельзя, равно как и наоборот, Ленобласть тоже должна обращаться к генплану города. Достичь продуктивного взаимодействия тут можно, лишь создав единый генплан для Петербурга и ближайших к нему поселений Ленобласти, говорит вице-губернатор. Также, считают в руководстве региона, значимые проекты необходимо выносить на обсуждение Градостроительного совета.

Успешное ГЧП
Вице-президент ОАО «Газпромбанк» Алексей Чичканов выразил уверенность, что при сегодняшнем спросе на хорошие дороги к их строительству вполне можно привлекать бизнес. В Москве с этим вопрос решен: там проблема стоит еще острее, и инвесторы с радостью идут в такие проекты, а банки их кредитуют. В Петербурге спрос сформирован, а через несколько лет, если темпы строительства жилья не снизятся, вопрос встанет остро.

Речь идет, конечно, о проектах государственно-частного партнерства. Схемы есть разные. Регион может отдать строительство инвестору, а затем платить за проезд машин – для жителей дорога будет бесплатной. Может дать часть денег и сделать проезд платным: этот вариант заставит инвестора построить качественную и удобную платную дорогу, чтобы потребитель согласился перейти на нее с бесплатной. А может просто отдать инвестору землю и вместе с ней – «добро» на строительство дороги за свой счет.

В целом девелоперы довольны областной программой «Социальные объекты в обмен на налоги», но, как выяснилось, не до конца. Так, некоторые высказали опасения относительно самой процедуры выкупа этих объектов (девелоперу приходится проходить через конкурсную процедуру, пусть и довольно усеченную), а генеральный директор ИСК «Отделстрой» Марк Окунь напомнил, что при выкупе цена объекта определяется Министерством регионального развития, которое не имеет отношения к этой ситуации. Также Марк Окунь рассказал, что помимо детских садов и школы на 1600 мест его компания построила в жилом комплексе офисы врачей общей практики и пункт «скорой помощи». Неплохо бы, говорит инвестор, чтобы область выкупила и эти объекты по себестоимости. Коснулся девелопер и вопроса рекреационных зон, напомнив, что содержать созданный площадью в 20 га парк застройщику накладно и стоило бы области поощрить такое внимание к природе, поскольку это исключительно личная инициатива, а для успешного продвижения жилого комплекса вполне хватило бы неподалеку парка в 10 га.

Однако Георгий Богачев с Марком Окунем не согласился. «Сегодня маржа девелоперов составляет до 50%, – сказал вице-губернатор. –  Сейчас у некоторых девелоперов она снизилась, но не опустилась ниже 25%. Это приличная маржа, и застройщики вполне могут нести часть социальной функции на себе. У области нет источников финансирования всех проблем, которые возникают в связи со стройками. 15-18 тысяч рублей с каждого квадратного метра жилья ложатся на область социальными обязательствами».

Что же касается добровольного увеличения площади парка, то призыв девелоперов также не был услышан. Представители администрации ответили, что любой подобный объект привлекает покупателей жилья, а значит, выгоден самому застройщику. Ну а то, что он создал парк не 10, а 20 га, это его инициатива и его риски.

Впрочем, участники дискуссии сошлись все же во мнении, что наличие программы «Социальные объекты в обмен на налоги» – уже само по себе большое достижение. Что касается удобства работы в регионе и сроков согласования проекта, то иностранный инвестор, генеральный директор «NCC Жилищное строительство» Юусо Хиетанен отметил, что Россия по скорости согласования находится на втором месте после Германии, а во многих европейских странах этот процесс занимает 5-10 лет. Также, рассказал инвестор, власти Ленобласти не ставят перед девелоперами невыполнимых целей, да и в целом условий не много.

Тот факт, что на открытии форума присутствовал губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, девелоперы оценили. В отличие от городской власти, отметили они, областная показала свою крайнюю заинтересованность в совместном решении проблем строительной отрасли.
 
Рубрика:

Область

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Область"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Актуальное"

Статьи о недвижимости