Купить Снять
Избранное
Избранное:

Соцпрограммы для застройщиков

Соцпрограммы  для застройщиков

Эксперты обсудили результаты сотрудничества девелоперов и областной власти


Многие застройщики, работающие в Ленобласти, возводят на границе с Петербургом многоэтажные новостройки, социальную инфраструктуру при этом формируя по минимуму. У области, в свою очередь, на строительство новых дорог, учебных заведений и больниц нет средств. О том, как областная власть решает эту проблему и насколько отзывчивы к ней девелоперы, эксперты рассказали на конференции «Социальные программы региона: инструкция к применению», прошедшей в рамках форума «Девелопмент и строительство в Ленобласти».

В обмен на налоги
С 2000 года объемы строительства в Ленобласти выросли вдвое, сейчас план по вводу жилья перевыполнен. По данным председателя комитета по строительству Ленинградской области Виталия Жданова, в прошлом году в регионе было построено 1,3 млн кв.м жилья, сегодня действует 441 строительная площадка, где возводится жилье общей площадью около 5 млн кв.м. При этом две трети новостроек сосредоточены во Всеволожском, Гатчинском и Ломоносовском районах. Треть объема строительства – проекты комплексного освоения территории.

Однако социальной инфраструктуры для такого объема строительства жилья не хватает, и если к этому не подключить застройщиков, дефицита не избежать: у области нет денег на такое массовое строительство школ, детсадов и больниц, не говоря о дорогах.

Договориться с застройщиками региону помогает действующая уже несколько месяцев областная программа «Социальные объекты в обмен на налоги». Согласно ее условиям, девелопер строит на территории своего жилого комплекса школу или детский сад, продолжая платить налоги в бюджет региона. Когда набирается необходимая для выкупа социального объекта сумма (она не может превышать 70% от суммы уплаченных налогов), область выкупает у застройщика этот объект. По словам представителей областной администрации, такая возможность стимулирует девелопера, во-первых, строить больше социальных объектов, а во-вторых, платить больше налогов в бюджет.

На сегодняшний день между администрацией Ленобласти и застройщиками по программе «Социальные объекты в обмен на налоги» заключены уже 10 соглашений на строительство и последующий выкуп 16 объектов (детские сады и школы), три соглашения находятся в стадии подписания.

С недавнего времени правило выкупа социальных объектов взамен на налоги распространяется и на многопрофильные холдинги. Отличие состоит в том, что на выкуп школ и детсадов, построенных структурой холдинга, область тратит не более 50% перечисленных налогов. При этом учитывается сумма увеличения налоговых отчислений по сравнению с прошлым годом.

Планируется дальнейшее развитие этой программы и расширение круга ее участников. Как рассказал Виталий Жданов, в результате очередь в детские сады будет ликвидирована к 2016 году по всей области. Исключением может стать лишь Всеволожский район из-за слишком активного строительства нового жилья. Также эксперт отметил, что, вопреки желанию города, никаких искусственных ограничений строителям в области создаваться не будет.

Отложенный спрос
Застройщики, участвующие в областной программе, называют ее большим подспорьем: строить школы и детские сады выгодно им самим, жилые комплексы с социальной инфраструктурой лучше продаются. Да и покупатели в последнее время, даже в эконом-классе, строго следят за наличием неподалеку детского сада, школы и больницы.

«Пока цена – более важный фактор для покупателя жилья эконом-класса, и кто-то понимает, что может возить ребенка в отдаленный детский сад, но есть пределы, – говорит директор по строительству СК «ЛенРусСтрой» Алексей Булдин. – Есть покупатели, которые отказываются от покупки квартиры, если рядом нет школы. Даже при очень низкой цене метра».

Директор по маркетингу управляющей компании «Новоселье» Вадим Карасев приводит данные социологического исследования. В новостройках Петербурга весомая часть покупателей жилья – молодые семьи с детьми-дошкольниками, поскольку в городе с детскими садами и школами проще. А вот за КАДом покупают новые квартиры прежде всего молодые семьи без детей или одинокие молодые люди 25-34 лет – таких почти половина. Пока им детский сад не нужен, но это отложенный спрос: через несколько лет дети у них все равно родятся, и детский сад понадобится. По словам Вадима Карасева, если не принять меры сегодня, ситуация с нехваткой детских садов в новых микрорайонах станет через несколько лет настоящей проблемой.

Все зависит от людей
«Полтора года назад никто не понимал программу “Соцобъекты в обмен на налоги”, а сегодня она успешно работает. Мы всегда видим то, что близко, а что чуть дальше, нам не очень понятно, – говорит управляющий партнер, руководитель практики по инфраструктуре и ГЧП юридической компании «Качкин и партнеры» Денис Качкин. – Эта программа, безусловно, помогает застройщикам существовать, но она не решает всех проблем. Садиками и школами потребность в соцобъектах не ограничивается. Есть актуальная транспортная проблема и масса других».

Также юрист отметил, что соглашения, заключенные по данной программе, – так называемые «понятийки», не несущие правовых последствий и не дающие гарантий. «Если есть сильная доброжелательная власть, такие договоренности будут реализовываться. Но обеспечить исполнение областью этих обязательств в суде застройщики не смогут», – сказал Денис Качкин.

По словам юристов, такие схемы порождают у власти соблазны: нет гарантии, что ей не захочется переложить на плечи застройщиков и какие-то другие обязательства. «Счастье, что сегодня в правительстве области работают люди, которые понимают, как работает строительный бизнес. Но что делать, если придут другие люди?» – спрашивают эксперты.

Еще одна беда – стремление региональных властей любыми способами выполнить «майские указы» Владимира Путина 2012 года. Необеспеченность этих указов деньгами иногда приводит к неправовым решениям.

Назвали эксперты и «болевые точки» области, которые грозят перерасти в проблемные районы вроде Шушар, – это Мурино и Девяткино. Активная застройка и минимум инфраструктуры могут вызвать отток покупателей, как происходит это сейчас в упомянутых Шушарах, считают участники дискуссии. С другой стороны, в отличие от покупателей жилья в Шушарах, которые были в некотором смысле первопроходцами, покупатели в Мурино и Девяткино уже понимают, на что идут.

Рубрика:

Область

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Область"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Актуальное"

Статьи о недвижимости