Купить Снять
Избранное
Избранное:

В Ленобласти зажгли «Светофор»

В Ленобласти зажгли «Светофор»

Рынок обеспокоен возможным удорожанием жилья в Ленобласти


Губернатор Ленобласти утвердил программу «Светофор», согласно которой вся территория региона будет поделена на три зоны, в каждой из которых свой набор условий для работы застройщиков. Муниципальные образования будут отнесены к «красной», «желтой» или «зеленой» зонам по четырем критериям: географическое расположение, прогноз прироста населения, культурно-историческая ценность территории и стоимость квадратного метра. Программа заработает с 1 июня 2016 года. БКН.РУ поинтересовался у игроков рынка, не приведет ли нововведение к удорожанию жилья в пригородной зоне Ленобласти.

«Красная» зона: удорожание жилья неизбежно

«Красная» и «желтая» зоны будут ограничены автодорогой А-120, вся остальная территория станет «зеленой».

В «красную» зону попадают около 30 населенных пунктов Всеволожского, Ломоносовского, Тосненского и Гатчинского районов. Здесь будет разрешена только комплексная застройка. Вся инженерная, транспортная и социальная инфраструктура в проектах комплексного освоения территорий будет полностью возводиться за счет застройщиков, что, несомненно, повлияет на удорожание жилья в Ленобласти.

«В ближайшие годы в “красной” зоне мы полностью отказываемся от многоэтажного строительства. В границы населенных пунктов разрешено включать проекты комплексного освоения под мало- и среднеэтажное строительство. Предварительные согласования строительству в границах населенных пунктов будут проходить через градостроительный совет», – заявил Александр Дрозденко.

«Компания “Полис Групп” возводит дома в “красной” зоне, и такая инициатива может повлечь за собой увеличение себестоимости проекта, так как финансирование со стороны правительства Ленобласти будет уменьшено. Что касается нашей компании, то у “Полис Групп” подписано соглашение с правительством Ленобласти о выкупе социальных объектов. Если говорить о новом строительстве, то те проекты, которые заложены на последующие годы, потребуют перерасчета и понимания, когда их целесообразно будет выводить на рынок», – рассуждает Иван Романов, генеральный директор ООО «Полис Групп». Понятно, что увеличение себестоимости строительства в Ленобласти на практике то же, что и удорожание жилья.

С коллегой соглашается генеральный директор УК Rocket Group Борис Латкин: «Объекты соцкультбыта и так уже несколько лет частично строились за счет инвесторов. Даже при значительном увеличении обременения на бизнес область остается финансово привлекательной для проектов комплексного освоения территории. Однако стоимость квадратного метра неизбежно вырастет, и оплатит это, в конечном счете, покупатель квартиры».

«Удорожание жилья в “красной” зоне неизбежно. Программа “Социалка в обмен на налоги” больше не актуальна, и, следовательно, стоимость квадратного метра увеличится. Возведение детского сада в новом жилом комплексе в границах города влечет надбавку в 3–5 тыс. рублей за квадратный метр продаваемой недвижимости. В области, где помимо расходов на строительство девелопер должен за свой счет подвести коммуникации и обеспечить дороги, эта цифра будет больше. Отчасти она будет компенсирована более низкой стоимостью земли под застройку, тем не менее повышение цен на квартиры – ожидаемо», – дополняет коллег Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании «Красная стрела».

Девелоперы единодушны в мнении: удорожание жилья в Ленобласти, особенно вдоль границы с городом, неизбежно.

«Желтая» зона: социалка за полцены

В «желтой» зоне также предусмотрена комплексная застройка. Однако регион будет компенсировать затраты застройщиков в размере 50% от стоимости построенных социальных объектов. А это означает, что удорожание жилья в этой зоне Ленобласти будет не столь значительным.

Обязательным условием для застройщиков в «красной» и «желтой» зонах станет регистрация компании на территории Ленобласти и подписание четырехстороннего договора для синхронизации ввода в эксплуатацию жилья и объектов инфраструктуры. 

По мнению девелоперов, оттока бизнеса в другие регионы не будет. «Строители оптимизируют бизнес-процессы и продолжат работать по новым, хочется надеяться, понятным до конца правилам. Окончательные выводы можно будет сделать 1 июня, когда нововведения вступят в силу», – делится Борис Латкин.

Что касается зонирования, то для застройщика интерес к локации обусловлен в первую очередь покупательской способностью и спросом. А удорожание жилья в Ленобласти не прибавит ей интереса со стороны покупателей. 

«Большинство покупателей ориентировано на ежедневную работу в Санкт-Петербурге, поэтому логично, что основной спрос сконцентрирован на объектах, возводимых не дальше 10–15 км от кольцевой автодороги, – говорит Николай Урусов. – “Красный” пояс, охватывающий столь популярные Бугры, Кудрово, Мурино, Всеволожск и Девяткино, не означает, что строительство здесь будет запрещено. Цвет сигнализирует о запрете перевода земель в жилое назначение и внесения их в границы населенных пунктов. Девелоперы будут искать территории для точечной застройки в этих районах, сохраняется некоторый потенциал для строительства жилья в Янино».

При таком положении вещей возможно оживление нового строительства в Гатчине и Тосно, попадающих в «желтый» пояс. Но тут без решения вопросов с транспортной доступностью не обойтись.

Строительство дорог частично будет возложено на девелоперов, а это вновь повлечет удорожание жилья в некоторых районах Ленобласти.

«Зеленая» зона: перспектива развития

В «зеленой» зоне будет возможна точеная застройка, строительство будет осуществляться на льготных принципах: регион планирует выкупать за 100% стоимости объекты социальной сферы, при этом застройщик будет платить налоги в счет выкупа социальных объектов. 

«Таким образом мы сможем сбалансировать развитие всех территорий Ленинградской области и компенсировать отставание инфраструктуры от жилищного строительства», – резюмировал Александр Дрозденко.

Сергей Ярошенко, генеральный директор «КВС», считает, что в «желтой» и «зеленой» зонах слабо развита транспортная инфраструктура, и это может стать проблемой не только для жителей этих территорий, но и для самих строителей на начальной стадии освоения участков. Если не решить проблему сейчас, то в дальнейшем она повлечет удорожание жилья, и даже запретительные пошлины будут не в силах повлиять на выбор застройщиков в пользу «красной» зоны. 

Николай Урусов согласен, что в «зеленой» зоне – в районе Выборга, Киришей или Соснового Бора – потенциальный спрос весьма невелик, поэтому петербургским застройщикам этот рынок будет малоинтересен.

Борис Латкин также сильно сомневается, что новые условия ведения бизнеса в «красной» зоне заставят всех уйти в «зеленую». «Здесь имеется множество негативных факторов: не слишком развита инфраструктура, низкий спрос на жилье из-за серьезной удаленности от Петербурга, а точек приложения рабочей силы вдали от города совсем немного. О массовом строительстве жилья говорить точно пока рано», – рассуждает эксперт. 

Если же найдутся смелые компании, то они должны понимать, что отсутствие инфраструктуры, даже с перспективой компенсации затрат из регионального бюджета, на начальном этапе строительства окажет влияние на удорожание жилья в дальних районах Ленобласти. А покупатель не захочет платить одинаковую цену за жилье вдали от цивилизации. 

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» полагает, что данная инициатива приведет к тому, что упрочат свои позиции на рынке пригородной зоны крупнейшие застройщики. А вот небольшим компаниям, которые планировали выйти на рынок на приграничных территориях, стоит как следует подчитать экономику своих будущих проектов. 
Рубрика:

Область

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Область"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Актуальное"

Статьи о недвижимости