Купить Снять
Избранное
Избранное:

Власти мечтают о доступной аренде

Власти мечтают о доступной аренде

В середине сентября российское правительство собирается посвятить свое заседание вопросу формирования рынка доступного арендного жилья в стране. Это уже далеко не первый подход к данной теме, которая интересует как чиновников, так и девелоперов


На 16 сентября назначено заседание правительства о формировании рынка доступного арендного жилья. В преддверии обсуждения Минрегионразвития направило премьер-министру Дмитрию Медведеву материалы, где представило свой вариант обеспечения жильем очередников.
 
Отделить коммерческое от социального
В докладе Минрегиона, материалы которого приводит газета «Известия», предлагается ввести в законодательство новые термины: коммерческий и некоммерческий наем. Первый будет касаться большей части населения – это аренда жилья на рыночных условиях. Второй – для граждан с невысокими доходами, здесь ставки найма будут регулироваться государством.
 
Чиновники предлагают запретить приватизацию квартир в арендных домах. Строительные компании, которые возьмутся за возведение таких домов, ждут преференции. Они смогут рассчитывать на бесплатные земельные участки, субсидии при подключении домов к коммунальной инфраструктуре, госгарантии при получении кредита на строительство.
 
Застройщикам предоставят и налоговые льготы. Например, низкие ставки налогов на прибыль и на землю. Собственникам арендных домов снизят налог на имущество с 2 до 0,3%. Юридические лица смогут платить за жилищно-коммунальные услуги столько же, сколько и физические, – сейчас ставки для юридических лиц ощутимо выше.
 
Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) совместно с Внешэкономбанком рефинансирует долгосрочные ипотечные кредиты, выпустит ипотечные ценные бумаги и разместит их на рынке.
 
Госпрограмма будет реализована в три этапа. 2012-2013 годы – проработка нормативной базы и запуск пилотных проектов. 2014-2015 годы – массовое строительство некоммерческого жилья. В этот период очередников должно стать вдвое меньше. Во время третьего этапа (до 2020 года) доля арендного жилья должна вырасти до 40% и более. А его строительство станет экономически оправданным при сдаче квартир гражданам со средними доходами.
 
Сейчас по Гражданскому кодексу максимальный срок договора найма с физическими лицами – 5 лет. Министерство предлагает разрешить заключать договоры на больший срок.

Не давать бесплатно
Предложения Минрегиона находятся в русле уже не раз звучавшей в нашей стране идеи: заменить бесплатную раздачу квартир нуждающимся в них на аренду. Сегодня Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрено предоставление жилья гражданам по договору социального найма. И хотя формально эти квартиры принадлежат муниципалитетам, в них не только можно проживать бессрочно прописанным детям, внукам и родственникам, но также можно оформить бесплатную приватизацию до 1 марта 2013 года.
 
Стоит заметить, что граждане, живущие в квартирах по договору социального найма, имеют ряд финансовых преимуществ перед собственниками, приватизировавшими свое жилье. Оплата за наем жилья очень невелика, на оплату коммунальных услуг они получают субсидии, будущий налог на недвижимость их не касается. И даже приближающийся срок окончания бесплатной приватизации не слишком опасен для них. Если наниматель просто не успеет вовремя оформить приватизацию, это не помешает ему передать свое жилье в наследство родственникам. Достаточно просто зарегистрировать наследника в квартире, и она после смерти ответственного нанимателя перейдет к нему, и никто не сможет отобрать эту квартиру у него.
 
Концепция законопроекта о некоммерческом найме жилья еще летом была выдвинута «Институтом экономики города» и АИЖК и одобрена Минэкономразвития и Минрегионом. Теперь на основе этой концепции будет писаться законопроект. Изменения законодательства должны привести к тому, что социальное жилье будет не передаваться по наследству, а переходить к следующим очередникам.
 
Согласно концепции, введение схемы социального найма по западному образцу должно сделать некоммерческое арендное жилье «многоразовым». Государство будет сдавать квартиры нуждающимся в порядке живой очереди. Очередники превратятся во временных нанимателей социального жилья.
 
Арендодателями будут выступать муниципалитеты.
 
Чтобы существенно сократить расходы на строительство муниципального жилья, недвижимое имущество будет предоставляться только на правах аренды. Это также даст возможность получить квартиры семьям, доходы которых не позволяют приобретать собственное жилье или снимать его по рыночной стоимости.
 
Проживание в социальных квартирах станет платным, чтобы компенсировать затраченные муниципалитетом деньги на строительство. Сейчас в России 86,5% жилья является частной собственностью граждан. В то же время в европейских странах собственниками являются от 39% до 69% населения.
 
Чтобы компенсировать расходы граждан, связанные с наймом социального жилья, предполагается ввести для них налоговые льготы. Возможно, они будут аналогичны вычетам при покупке недвижимости. Также планируется освободить социальных арендаторов от уплаты налога на доходы физических лиц в первые несколько лет. Затем они смогут оплачивать его по льготной ставке в 6%. Застройщики, инвесторы и арендодатели также смогут получить льготы по налогу на прибыль.
 
Как полагает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, если социальная аренда квартир заменит нынешнюю раздачу жилья, арендная плата не будет высокой. «Речь идет не о рыночных механизмах сдачи в наем, а социальных, то есть для граждан, которые социально не защищены.
 
Это не просто очередники, это необеспеченные очередники», – поделился эксперт своим мнением в интервью радио «Вести ФМ». «Как минимум в стоимость будут входить все коммунальные издержки, плюс денежные средства, сопоставимые с  примерным объемом годового налога на недвижимость, который будет в перспективе», – так оценивает он будущую цену аренды. Константин Апрелев добавил: «И надо понимать, что введение этого закона возможно только в одном случае – если не продолжится бесплатная приватизация жилья. Потому что если не будет отменена возможность приватизации жилья, то, получив даже жилье по социальному найму, в соответствии с существующими решениями Верховного суда, люди смогут его все равно приватизировать».

Бизнес заинтересован
Поиском путей обеспечения граждан доступным арендным жильем были заняты в последние месяцы не только власти, но и представители бизнеса. Так, тема социального арендного жилья была одной из ключевых на прошедшем в мае этого года 63-м Конгрессе FIABCI.
 
По данным FIABCI, озвученным в ходе конгресса на круглом столе «Социальное арендное жилье», средний показатель используемой площади на душу населения в России составляет всего 22,4 кв.м, в то время как в ЕС этот показатель равен 34 кв.м. Заметную часть жилищного фонда необходимо заменить новыми постройками. В настоящее время фонд арендного жилья в России насчитывает 16 млн единиц, что составляет 27% от всего объема жилищного фонда (16% приходится на социальное жилье и 11% – 
на арендуемое). В предоставлении нового арендного жилья нуждаются в первую очередь мигранты, переехавшие в города, молодые семьи и малоимущие слои населения.
 
О развитии арендного жилищного фонда рассказала на круглом столе президент Института экономики города Надежда Косарева. Эксперт подчеркнула, что законодательство не обеспечивает защиту прав сторон договора найма жилого помещения и не различает предоставление внаем жилого помещения в коммерческих целях и некоммерческий наем жилого помещения.
 
Важным остается и процесс вовлечения власти в развитие рынка арендного жилья. Исполнительный директор по жилищному финансированию ОАО «АИЖК» Андрей Шелковый отметил поручение президента России по итогам совещания о мерах по реализации жилищной политики 14 февраля 2012 года о разработке комплекса мер, направленных на развитие арендного рынка. Андрей Шелковый также привел пример уже реализованного пилотного проекта в Новосибирске, где арендаторами жилья выступили корпоративные клиенты (работники бюджетной сферы, ученые и т.д.). Особенность проекта в том, что стоимость арендной платы там на 20% ниже рыночной. «Сейчас основными заказчиками арендного жилья остаются субъекты РФ и крупные градостроительные предприятия», – пояснил руководитель АИЖК.
 
Президент NAI Becar, вице-президент НП «Гильдия управляющих и девелоперов», президент FIABCI-Россия Александр Шарапов добавил, что сейчас нужно моделировать, смотреть доходность арендных объектов, находить способы привлечения инвесторов. Но при этом, пока не будет стимулирования со стороны государства, говорить о развитии арендного рынка в России бессмысленно.
 
По мнению спикера, можно выделить следующие особенности эффективного рынка арендного жилья: существенна доля социальной аренды, действуют законодательные нормы, обеспечивающие защищенность интересов арендаторов и арендодателей, есть действующие механизмы реализации проектов арендного жилья, разработаны эффективные механизмы управления арендным жильем в ходе его эксплуатации.
 
Свой взгляд на развитие рынка озвучил директор и доцент Института недвижимости, строительства и жилья Вольфганг Аманн: «Фонд арендного жилья в России большой, как и объем строительства. Очень активно идет процесс, но все еще остается гигантский разрыв между тем, что предлагается и требуется. В России ведется строительство социального жилья по нежизнеспособным схемам, поэтому рациональным было бы введение программы развития арендного жилья». Вольфганг Аманн отметил, что в качестве модели развития можно брать механизм, который долгие годы используется в Австрии. В рамках государственно-частного партнерства было построено 820 тыс. юнитов, что составляет 23% общего жилого фонда Австрии за последние 40 лет. Это строительство 15-20 тыс. юнитов ежегодно, то есть 35% от общего объема строительства жилья в стране. Особенность этих объектов в том, что каждые 25 лет дома проходят реконструкцию, а при строительстве используются стандарты пассивных зданий, не требующих отопления. При строительстве компании рассчитывают на первоначальную доходность порядка 4-5%, но условие работы состоит в том, что инвестиционный капитал не должен быть слишком высоким. За компаниями, участвующими в программе, осуществляется строгий контроль, в рамках которого специальный комитет проверяет финансовое состояние, все вопросы, связанные с доходами управляющих. Если они не соответствуют требованиям, то могут быть исключены из субсидий.

Взгляд на Запад
Естественно, что обсуждение перспектив формирования российской системы социального жилья происходит с оглядкой на западный опыт. Во всех развитых странах существует четкое разделение жилищного фонда на частный и социальный секторы, а помощь малоимущим и незащищенным слоям населения предоставляется по-разному.
 
Интересно, что в европейском опыте присутствует знакомое нам муниципальное жилье в собственности жильца. В Великобритании, как и в России, проводилась приватизация в соответствии с законом о праве на выкуп муниципального жилья и жилья, находящегося во владении и управлении зарегистрированных социальных домовладельцев. Это выкупленное с существенной скидкой жилье продолжает оставаться в управлении социальных домовладельцев, хотя и находится в частной собственности его новых владельцев. Ну а арендная плата в социальном секторе жилья формируется на доступном уровне приблизительно на 30-40% ниже рыночной аренды.
 
В США в рамках программы «Жилье» федеральное правительство, штаты и местные органы власти предоставляют адресные субсидии малоимущим. Также практикуется выплата субсидий для оплаты коммунальных услуг. По данным интернет-издания «Капитал страны», примерно 6% семей в 90-х годах получали субсидии в рамках программы «Помощь на оплату энергоресурсов для семей с низкими доходами», цель которой – снижение нагрузки на бюджеты малообеспеченных семей. В рамках только этой программы на компенсацию расходов на топливо и электроэнергию уже в течение 20 лет ежегодно расходуется от 1 до 2 млрд долларов бюджетных средств.
 
В Швеции немногие семьи имеют жилье в собственности, а преимущественной формой предоставления жилья является аренда. На аренду средней квартиры шведская семья тратит около половины всех доходов. Чтобы облегчить бремя жилищных расходов, в стране создана широкая сеть центров жилищных субсидий. Пользуются ими не только малообеспеченные, но и семьи со средним достатком. Средний размер субсидии составляет примерно треть квартплаты.
 
Значительная часть социального жилья во Франции предоставляется в форме так называемой «аренды на особых условиях». Квартиросъемщики социального жилья пользуются различными льготами и пособиями. Во Франции 45% таких квартиросъемщиков получают жилищные пособия. При этом социальные кварталы французских городов, преимущественно населенные легко получившими жилье иммигрантами, в последние годы стали печально известны тем, что в них сформировалась неблагополучная среда с высоким уровнем преступности, что заставляет усомниться в правильности принципа «каждому по потребностям».
 
Сумеет ли Россия при формировании политики обеспечения граждан социальным жильем извлечь полезные уроки из иностранной практики, избежав при этом совершенных другими государствами ошибок, покажет время. 


Рубрика:

Власть

Теги:

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Власть"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Актуальное"

Статьи о недвижимости