Купить Снять
Избранное
Избранное:

Под угрозой затоваривания

Под угрозой затоваривания

«Строительный» вице-губернатор Игорь Метельский рассказал о том, когда, для кого и насколько может подорожать новое жилье. Как оказалось, это далекая угроза, которая к тому же коснется не всех. Но еще до того, как город повесит на девелоперов новые финансовые обязательства, рынку жилья грозит иная опасность – затоваривание


Еще в конце ноября во многих петербургских СМИ стали появляться сообщения о том, что город собирается заставить девелоперов за свой счет строить социальную (детские сады и школы), а в ряде случаев и дорожную (магистральные подъездные трассы) инфраструктуру новых кварталов.
 
Вице-губернатор Игорь Метельский, призвав на помощь советника губернатора (еще недавно – главу Строительного комитета) Вячеслава Семененко, собрал пресс-конференцию, на которой объяснил журналистам, что это – спекуляции: во-первых, такое произойдет нескоро, во-вторых, далеко не со всеми застройщиками (и, соответственно, не со всеми покупателями жилья).
 
Как оказалось, опытнейшие «строительные» чиновники видят гораздо более серьезную и при этом гораздо более близкую по времени рыночную угрозу. Город уже успел согласовать строительство жилья для 2 млн новых петербуржцев, а значит, если часть застройщиков не откажется от своих планов, рынку грозит затоваривание.

Лучше б там росла морковь
По словам Игоря Метельского, ситуация, сложившаяся сегодня на строительном рынке города и ближних пригородов, чрезвычайно неблагоприятна для девелоперов. В результате той политики, которая проводилась в последние годы, достаточно большое количество земли оказалось в частной собственности.
 
Сейчас оно сопоставимо с той землей, которая находится в государственной собственности – и федеральной, и городской. На ту и на другую приходится примерно поровну – примерно по 23% территории города.
 
«Причем если государственная земля, как правило, уже занята какими-то объектами инфраструктуры, то частная земля – это либо бывшие производства, либо сельхозземли, которых в свое время было очень много приватизировано, – отметил вице-губернатор. – Земли, естественно, выкупались под те цели, под которые они предназначались, то есть под сельское либо под промышленное производство. Но в последнее время собственники начали искать наилучшее приложение своей земли, для того чтобы извлечь максимальную прибыль. Понятно, что наилучшим способом оказывается жилищное строительство».
 
Сегодняшнее законодательство, объяснил Игорь Метельский, формально не требует обеспеченности земельного участка социальной инфраструктурой для того, чтобы, например, получить разрешение на строительство. Целые кварталы возводятся (и такие примеры уже есть) без необходимой социальной и инженерной инфраструктуры, при этом городская власть, по словам вице-губернатора, зачастую даже не знает, что там нужно строить инфраструктурные объекты. В итоге, когда город ставят перед фактом, он начинает в экстренном порядке изыскивать средства для такого строительства. Как правило, они берутся из резервного фонда или других фондов, предназначенных для совершенно иных ситуаций.

Запланировано еще пол-Петербурга
По словам Вячеслава Семененко, в последний год в Петербурге выдавалось непривычно мало разрешений на строительство именно потому, что городские строительные власти решили подсчитать количество земли, на которой в любой момент может начаться строительство.
 
Исследование показало, что на сегодня только по утвержденным проектам планировки территорий (ППТ) планируется строительство более 57 млн кв.м жилья (притом что в сегодняшнем Петербурге всего насчитывается 113 млн кв.м жилья). Из них 36,6 млн кв.м находятся в пределах уже сложившейся городской территории, еще примерно 20,3 млн кв.м составляет площадь жилья, заявленного по проектам комплексного освоения территорий (КОТ). Именно проекты КОТ чаще всего располагаются на частных землях, за обеспеченность которых инфраструктурой город ответственности не несет.
 
Если перевести это количество метров в количество жителей, то при использовании сегодняшней средней нормы обеспеченности жильем (24,9 кв.м на человека) получится, что новое жилье сможет дополнительно вместить более 2 млн жителей Петербурга. Если же взять норму, по которой сегодня город утверждает ППТ (30 кв.м человека), то получится чуть менее 2 млн новых петербуржцев.

Цена вопроса
Понятно, что бюджет такого не выдержит. Естественно, город мог принять единственно возможное решение: часть нагрузки по обеспечению этого новостроя инженерными, дорожными и социальными инфраструктурными объектами должен взять на себя бизнес.
 
В результате длительных обсуждений, в которых принимали участие представители строительного бизнеса и всех комитетов, которые тем или иным образом связаны со строительством или эксплуатацией объектов инфраструктуры, город пришел к следующему решению. Там, где город сам начинает или инициирует жилищное строительство (например, ведется обычная бюджетная стройка либо строительство на территориях, полученных застройщиками по итогам торгов), социальные объекты (школы, поликлиники, детские сады) должно будет за свой счет строить государство. А на частных территориях, когда собственник сам примет решение о строительстве и просто поставит государство перед фактом, что оно начато, именно он и должен будет отвечать за строительство объектов инфраструктуры. Эти объекты должны быть переданы городу, на чем и будут настаивать власти.
 
Как это отразится на ценах жилья, построенного на частных землях? По мнению Игоря Метельского, максимальное увеличение стоимости 1 кв.м для застройщика может составить 15 тыс. рублей. «Но ведь цена формируется не только затратной частью, а также спросом и предложением, – сразу напомнил вице-губернатор. – В рыночной цене всегда есть дельта между затратами застройщика и ценой. И, на наш взгляд, норма прибыли еще достаточна для того, чтобы застройщикам можно было ужаться в своих интересах. Сегодня наш рынок к этому не привык, но постепенно мы идем к ситуации, когда эта норма будет потихоньку снижаться».  
 
В любом случае, жилье подорожает в тех объектах, строительство которых начнется через несколько лет, а закончится, соответственно, еще позднее. О том, что подорожают дома, которые строятся уже сейчас, говорить нет никаких оснований, подчеркнул Игорь Метельский.
 
И все же, как теперь, после объявления городских властей о новых принципах работы с застройщиками, может затормозиться строительство жилья? «Не думаю, что сильно, – 
говорит вице-губернатор. – Во-первых, как мы уже сказали, есть старые заделы, и там на застройщиков не будет новой нагрузки. По уже принятым проектам планировки (ППТ) может быть построено порядка 30 млн кв.м жилья. Этого хватит как минимум на ближайшие 5 лет, а за это время рыночная ситуация должна нормализоваться (если не будет кризиса)».

Кому добавят обязательств?
Летом Агентство стратегических инициатив (АСИ) представило профильным министерствам свою очередную дорожную карту: федеральный проект «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства». На базе этого проекта должен быть разработан отсутствующий пока Федеральный закон, который и будет определять взаимные обязательства застройщиков (инвесторов) и властей. В частности, дорожная карта предусматривает, что региональные и муниципальные власти будут вправе перекладывать на инвесторов обязательства построить не только социальную, но также инженерную и дорожную инфраструктуру.
 
В связи с этим Игорю Метельскому был задан вопрос: планируют ли петербургские власти расширять обязательства инвесторов, работающих в городе? По словам вице-губернатора, такое возможно, но подход в любом случае будет дифференцированным. «Сегодня застройщики, как правило, прокладывают на своих территориях все внутренние дороги, и это ни для кого из них не является серьезной проблемой, – ответил он. – Но если участок для застройки будет расположен, условно говоря, в поле в нескольких километрах от города, то, естественно, только потому, что кто-то захотел построить там жилье на месте сельхозугодий, город не будет должен выкладывать несколько миллиардов рублей на строительство подъездной дороги».
 
Город, обещает Игорь Метельский, в любом случае будет занимать взвешенную позицию: власти не будут стремиться переложить все обязанности по созданию инфраструктуры на застройщика. Но в таких случаях, какой был описан в последнем примере (строительство квартала на частной территории, в поле, в нескольких километрах от города), возложение на застройщиков дополнительных обязательств станет уже гораздо более вероятным.

Чтобы застройщик не отказался
Как город намерен добиться того, чтобы застройщики строили социальные объекты за свой счет и своевременно передавали их городу? Механизм придуман следующий: информацию о заключенных с застройщиками договорах Комитет по строительству будет предоставлять в службу Государственного строительного надзора, после чего станет отслеживать, чтобы совместно с выдачей разрешения на строительство жилых объектов застройщику выдавалось бы разрешение на строительство социального объекта. В результате, ожидает Игорь Метельский, ввод и тех, и других объектов в эксплуатацию также будет происходить синхронизированно.
 
«Мы предполагаем сделать так, чтобы нельзя было ввести в эксплуатацию жилой дом, не введя социальные объекты», – обещает вице-губернатор.
 
По убеждению Вячеслава Семененко, перед тем как выносить на торги новые участки для жилищного строительства, профильный комитет должен тщательно проанализировать потребность в них со стороны строительного сообщества. Советник губернатора уверен в том, что при наличии уже утвержденных проектов по строительству 60 млн кв.м жилья город больше в них не нуждается.
 
Впрочем, Вячеслав Семененко не исключает того, что в 2013 году участки все-таки будут выставляться на торги, но только в единичных случаях. «Там, где это логично, – пояснил он. – Например, там, где территория вплотную примыкает к жилым массивам и где инвесторы будут готовы взять на себя затраты по созданию инфраструктуры».
 
Сдача 3 млн кв.м жилья в год для Петербурга – это та норма, которая сегодня нужна и которая позволяет удерживать рынок в более-менее стабильной ситуации, поддержал коллегу Игорь Метельский. 



Рубрика:

Власть

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Власть"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Актуальное"

Статьи о недвижимости