Купить Снять
Избранное
Избранное:

Управление жильем: завтра лучше, чем вчера?

Управление жильем: завтра лучше, чем вчера?

Отношение к ТСЖ и вообще сфере ЖКХ в России весьма неоднозначное. Впрочем, федеральные власти предлагают привлечь в этот сегмент частные компании, что, по мнению экспертов, поможет переломить сложившуюся ситуацию

 
Обратиться в управляющую компанию и получить оперативную помощь чаще всего можно лишь в жилых домах высокого класса, где люди платят и соответствующую цену за обслуживание. В большинстве же случаев сфера ЖКХ остается очень непрозрачной и непонятной для жильцов, недоумевающих над суммами, ежемесячно появляющимися в квитанциях. Управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталья Скаландис подчеркивает, что рынок управления жилыми объектами – достаточно закрытый, в отличие от цивилизованного рынка коммерческих объектов. Точное количество действующих управляющих компаний в Петербурге не известно, однако очевидно то, что на стадии предэксплуатации объекта управлять им начинает УК, созданная на базе застройщика и носящая соответствующее название.

Дело выбора
Как рассказывают эксперты Tekta Group, сегодня ведение многоквартирных домов управляющими компаниями является самой распространенной формой управления в ЖКХ, на них приходится более 70% рынка, около 10% приходится на ТСЖ. Директор инвестиционного департамента Tekta Group Роман Семчишин поясняет, что есть два варианта выбора УК: через муниципальный тендер и прямой договор. Большинство застройщиков предпочитает второй вариант. Девелопер может напрямую заключить договор с дочерней или партнерской управляющей компанией по истечении 5 дней после сдачи дома в эксплуатацию, что гораздо проще, чем ждать муниципального тендера. Интересно, что чем больше площадь, вверенная управляющей компании, тем очевиднее становится выгода от ее создания застройщиком. Камнем преткновения становятся ремонт жилого фонда и расходы на оплату электроэнергии.
 
«Часто в небольших домах эти расходы брала на себя управляющая компания или ТСЖ, но для многоквартирного дома такая ситуация нетипична. Расходы резко увеличиваются, и управляющая компания вынуждена работать в убыток, – говорит Роман Семчишин. – Поэтому УК невыгодно браться за обслуживание жилого фонда, построенного более 20 лет назад, состояние придомовых территориях и мест общего пользования в котором не соответствует установленным стандартам».
 
Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Юлия Троицкая добавляет, что сегодня на рынке управления жилой недвижимостью Петербурга работает около 200 организаций, среди них как частные, так и муниципальные УК. Специфика российского рынка УК заключается в многообразии вариантов управления. Так, многоквартирным домом могут управлять ЖСК, ТСЖ, нанимающие УК или самостоятельно управляющие домом, а также УК в чистом виде. «Как правило, при выборе компании, которая будет управлять объектом, застройщик ориентируется на репутацию УК, сроки работы на рынке, а также на стоимость и спектр предоставляемых услуг», – замечает г-жа Троицкая.
 
Как считает партнер компании Chesterton Екатерина Тейн, застройщики выбирают УК в первую очередь по стоимости услуг. Если она будет завышена, это приведет к тому, что жильцы дома могут начать возмущаться и в конце концов откажутся от услуг компании. То есть девелопер должен найти разумный баланс между ценой и качеством предоставляемых услуг. Если дом большой, то искать управляющую компанию проще, потому что в любом случае ей поступает от жильцов достаточное количество средств и расценки на услуги будут адекватны. Если дом небольшой, малоквартирный, то найти УК с адекватными расценками сложнее, стоимость услуг серьезно возрастает. Проще, если есть сформированный район элитной застройки. Тогда управляющая компания может обслуживать одновременно несколько домов, имея в штате одного электрика на все дома, одного специалиста по лифтовым системам и т.д. Если же у управляющей компании в данном районе больше нет домов под управлением, то стоимость обслуживания может возрасти на 30-40%. «В стоимость услуг УК стандартно входят уборка дома, территории, охрана, обеспечение бесперебойной работы всех инженерных систем», – подчеркивает г-жа Тейн. 
 
«Как и в любом бизнесе, управляющую компанию выбирают по оптимальному для застройщика соотношению цена-качество, – рассуждают эксперты Kalinka Real Estate Consulting Group. – Большое значение имеет репутация компании – сейчас по отраслевым сайтам и тематическим форумам довольно просто отследить, были ли у компании конфликты с девелоперами ранее, насколько были довольны ее услугами жители и т.д.». 

Комплексные услуги
Как рассказывает заместитель генерального директора Kalinka Real Estate Consulting Group Алексей Сидоров, частные компании демонстрируют комплексный подход к решению любых проблем, которые могут возникнуть при эксплуатации многоквартирного дома. Они организуют и поддерживают круглосуточную работу объединенной диспетчерской и аварийно-технической служб. Объединенная диспетчерская служба в любое время дня и ночи принимает заявки и звонки от жителей дома и оперативно вызывает соответствующих специалистов, а сотрудники аварийно-технической службы немедленно приступают к устранению проблемы. «Управляющая компания регулярно производит осмотры конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования здания, – добавляет г-н Сидоров. – Хорошая управляющая компания по два раза в год проводит осмотры фасадов – в период подготовки к весенне-летнему и осенне-зимнему сезону, осмотры инженерного оборудования – в период подготовки и по завершении отопительного сезона». Более того, по словам экспертов Kalinka Real Estate Consulting Group, тщательно осматриваются вспомогательные помещения (лестничные клетки, чердаки, подвалы, технические подполья), внешнее благоустройство зданий (домовые знаки, указатели улиц, флагодержатели), отмостки, входы в подъезды, тамбуры, вентиляционные каналы, коллекторы. Ведь гораздо разумнее вовремя сменить прокладки в водопроводных и вентильных кранах, уплотнить сгоны и отрегулировать сантехнические приборы, чем перекрывать потом всему подъезду подачу воды и спасать подвал от затопления из-за лопнувшей трубы. 
 
Но и на этом список услуг не заканчивается. Алексей Сидоров говорит, что управляющая компания устанавливает и следит за исправностью оборудования жилого комплекса – камер видеонаблюдения, контроллера, автоматического шлагбаума и программы учета транспортных средств на контрольно-пропускном пункте, устройств для увлажнения и озонирования воздуха, автоматизированной диспетчерской и.т.д. Специалисты УК занимаются ландшафтным дизайном газонов на придомовой территории, ремонтом и покраской игровых и спортивных площадок, озеленением территории, проведением праздничных мероприятий для жителей комплекса.

Президент призывает
Правительство страны сегодня видит необходимость изменений в сфере управления жилыми домами. Так, президент РФ Владимир Путин поручил правительству к 2016 году передать неэффективные объекты ЖКХ государственных и муниципальных предприятий частным операторам. К 2020 году планируется провести модернизацию сферы ЖКХ. Некоторые компании весьма оперативно прореагировали на заявление президента, создав свои направления по управлению жилыми домами. Например, по такому пути пошла NAI Becar, которая, помимо услуги управления апарт-отелями (по примеру комплекса апартаментов Vertical на Московском, 73), решила сосредоточиться и на рынке жилья.
 
Впрочем, не все эксперты столь позитивно оценили инициативу. «В том виде, в котором сфера ЖКХ существует сейчас, ни одному частному оператору она не будет интересна: отрасль убыточна, законодательно излишне зарегулирована, в ней практически отсутствуют возможности для свободного экономического регулирования эксплуатационных платежей, – рассуждает Алексей Сидоров. – Если есть желание передать ЖКХ в частные руки, то это должен быть совершенно иной продукт: для начала нужно существенно скорректировать законодательную базу, предложить частным операторам налоговые льготы или иные виды преференций. Чтобы частные управляющие компании пошли в ЖКХ, рентабельность бизнеса должна составлять как минимум 10%». Сомневается в успехе и Юлия Троицкая, говоря, что об эффективности этой инициативы судить довольно сложно, поскольку практические результаты работы частных УК можно будет увидеть лишь через пару лет.
 
«Российский рынок управления жилой недвижимостью находится в стадии активного формирования. В Европе жильцы многоквартирных домов доверяют УК даже сдачу в аренду собственных квартир, получение арендных платежей и решение спорных ситуаций. Российским УК потребуется не менее 10 лет на завоевание доверия потребителей», – прогнозирует Роман Семчишин.

Анастасия Лепехина

Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге:

Рынок управления жилыми объектами достаточно закрытый, в отличие от цивилизованного рынка управления коммерческими объектами. Точное количество действующих управляющих компаний в Петербурге не известно, однако очевидно то, что на стадии предэксплуатации объекта управлять им начинает УК, созданная на базе застройщика и носящая соответствующее название. Для дальнейшего развития данного сектора необходимо работать с законодательством на предмет регулирования работы УК, создавать более простые ежегодные планы работ с собственниками, организовывая тем самым более комфортные условия сотрудничества. Первые шаги уже сделаны: недавно глава РФ обратил внимание на существующие проблемы в данной области и дал некие указания, исполняя которые, рынок начнет стремительно развиваться. Следующим долгожданным шагом станет создание коммерческих управляющих компаний на рынке жилья, которые будут иметь прозрачные стандарты работ, столь необходимыми нашему рынку.  
 
Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate:

У многих крупных застройщиков существует собственная компания, занимающаяся управлением дома; для застройщика, который планирует долго оставаться на рынке и который строит много объектов, это удобно. Так, например, такие компании есть у «ЛенСпецСМУ», YIT и др. В обязанности управляющей компании входят содержание дома и придомовой территории в чистоте и в хорошем состоянии, различные ремонтные работы в случае необходимости, эксплуатация инженерных сетей. Оплата услуг УК входит в коммунальные платежи и, как правило, начисляется из расчета на квадратный метр. Стоимость в среднем составляет 2-4 рубля за кв.м. Если говорить об элитных проектах, то для них также свойственно создание собственной управляющей компании. При этом объем предоставляемых услуг здесь, конечно, гораздо больше, соответственно, и их стоимость выше. Так, например, в одном клубном доме с квадратного метра жители платят 260 рублей.


 
Рубрика:

ЖКХ

01.09.2013

Теги:

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "ЖКХ"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Актуальное"

Статьи о недвижимости