Купить Снять
Избранное
Избранное:

Борьба за прозрачность

Борьба за прозрачность

Договоры управления многоквартирными домами предлагают переписать


За что мы платим управляющей компании и как проконтролировать ее работу? Ответить на эти вечные вопросы теперь пытаются не только правозащитники и активные жители многоквартирных домов, но и те, чья общественная должность была законодательно создана как связка между управляющими компаниями и жителями домов, – председатели советов этих домов. Перейдя от слов к делу, они предлагают решить проблему радикально и полностью переписать договоры управления многоквартирными домами. Но согласятся ли на это управляющие компании?

От бумаги к интернету
Председатель совета одного из многоквартирных домов Петербурга Дмитрий Ильгин приводит пример распространенной ситуации: в отчете за прошедший год управляющая компания говорит о 150 тысячах рублей, якобы потраченных на текущий ремонт дома (замена труб и т.п.). При этом жильцы знают, что никакого ремонта не проводилось. «Мы пишем письмо, просим предоставить документы, подтверждающие проведение работ. В ответ – тишина», – рассказывает Дмитрий Ильгин. В итоге спустя полгода управляющая компания действительно призналась, что произошла ошибка: работы и правда не проводились. Деньги были возвращены на счет дома. 

Эта история, по словам председателей советов многоквартирных домов, не исключение, а скорее правило. «Я постоянно пытаюсь сопоставить деньги, которые мы платим управляющей компании, с теми услугами, которые якобы оказываются дому, понять, соответствует ли сделанная работа той стоимости, которую выставляет управляющая компания, – говорит Дмитрий Ильгин. 

Но мне не удается добиться ясности. Управляющая компания не врет, она просто не сообщает информацию. В результате мы не можем уследить за текущим ремонтом и понять, на что ушли деньги. А впереди – капремонт с его бешеными суммами. Ремонты текущий и капитальный – это моя среда обитания, моя собственность и стоимость моего жилья. Мы готовы платить, даже больше, чем сейчас, но хотим понимать, за что». 

Виной всему – договор управления домом, на который ссылаются управляющие компании. Этот договор, по словам экспертов, настолько несовершенен, что практически теряет свою функцию: совет дома не может защитить права жильцов при помощи такого договора в том виде, в каком он есть на сегодняшний день. «Государственные структуры контролировать работу управляющих компаний не могут и не умеют, поэтому лучший контроль осуществляют сами собственники жилья в многоквартирном доме, – говорит Дмитрий Ильгин. – Для этого и существуют советы домов, но надо, чтобы наша контролирующая функция была оговорена в договоре». 

В результате группа председателей советов многоквартирных домов Московского района предложила изменить типовой договор управления домом, причем сделать это в городском масштабе. Соответствующее письмо было выслано губернатору Георгию Полтавченко. 

У инициаторов есть конкретные предложения. Например, они выступают за вывод журналов работ, производимых в доме, в интернет, чтобы доступ к ним имел любой собственник жилья. Создать разделы они предлагают для каждого дома отдельно, причем сделать это не на базе сайта управляющей компании, которая может смениться, а на базе районной или даже городской администрации. «Начинается в доме ремонт, мы открываем раздел конкретного дома, там дата начала работ, их описание, стоимость, примерный срок их окончания, – описывает Дмитрий Ильгин. – Журнал висит в интернете, и любой житель дома может посмотреть на график работ и сравнить с тем, что происходит на самом деле».

Также инициаторы изменений предлагают делегировать совету дома возможность выбора строительных материалов, которые будут применяться при ремонте. Например, безопасной для здоровья краски или труб, которые дороже, но качественнее и дольше прослужат, чем те, которые по привычке или каким-то другим причинам обычно выбирает управляющая компания. 

Юридические аспекты
Председатель коллегии адвокатов Олег Баронов, приглашенный обсудить инициативу председателей советов домов, описал законодательство как сетку, которая держит правовые отношения, но в которой неизбежно есть «дырочки». Закрыть их можно последним и одним из самых трудных по своему содержанию документов – договором. При этом самим жильцам многоквартирного дома такой документ не составить: здесь нужен квалифицированный юрист. И даже если появится новый стандартный договор, его придется адаптировать к нуждам каждого конкретного многоквартирного дома. 

«Дома бывают разные: большие и маленькие, старые и новые. И для каждого конкретного дома должен быть создан свой договор с управляющей компанией, – говорит Олег Баронов. – Эту работу должны проводить советы домов, привлекать юристов и других специалистов. Хотя, как я вижу, многие председатели советов разбираются в ситуации уже не хуже юристов и теплотехников».

Эксперт отметил, что для контроля за работой управляющей компании необходимо внести в договор управления многоквартирным домом еще несколько пунктов. Во-первых, нужна фиксация каждого этапа работы со сдачей актов после ее выполнения. «Сегодня это происходит виртуально: предполагается, что если работа выполнена, то она выполнена хорошо», – заметил Олег Баронов. Должны быть и журналы, где представитель управляющей компании перечисляет проделанные работы, а совет дома ставит отметки об их выполнении. 

Второе, о чем необходимо упомянуть в договоре, – это что форму отчета управляющей компании перед собственниками жилья утверждает совет дома. «По законодательству они должны отчитываться, но в какой форме – не указано. Поэтому ее должен утвердить совет и передать управляющей компании», – говорит Олег Баронов. 

Третье – вопросы экономии и убытков, их также должен решать совет дома. Например, куда направлять сэкономленные при проведении работ средства или откуда брать недостающие. Это также стоит, по словам Олега Баронова, прописать в договоре. 

Но самое главное – пункт об изменении условий договора. Общее собрание собственников может принять решение изменить договор, и тогда совет дома сообщает об этом управляющей компании. Олег Баронов предложил разрешить совету менять условия договора в одностороннем порядке, но дать при этом право управляющей компании в течение двух месяцев расторгнуть договор. Также не исключаются переговоры совета и УК об изменении условий договора. 

Олег Баронов напомнил, что споры между сторонами рассматриваются судом общей юрисдикции, который не всегда готов вникать в вопросы начисления коммунальных платежей и стоимости ремонта. Но при Союзе потребителей есть третейский суд, где, по словам Олега Баронова, и специалисты с расчетами справятся, и штатный конфликтолог свои услуги сможет оказать. 

Убить двух зайцев
Составленный инициативной группой договор был отправлен в ассоциации управляющих компаний Петербурга. Они ответили, что договор слишком объемный, и куда лучше оставить все как есть, то есть нынешний договор на четырех страницах – мол, бабушкам из числа собственников квартир такой читать проще. Но дело как раз в том, говорит руководитель Школы ЖКХ Анатолий Голов, что договор этот должен быть понятен не бабушкам, а адвокатам – только тогда он сможет защитить права этих самых бабушек. «Плохой договор приводит к тому, что права жильцов защищать сложно, – говорит Анатолий Голов. – Когда в договоре не описаны процедуры контроля и раскрытия информации, не прописаны санкции за нарушение обязанностей, потребитель оказывается беззащитным перед управляющей компанией. Ну разве нормально, если мы платим деньги и не получаем отчета, куда они ушли?»

Эксперты предлагают создать в Жилищном комитете рабочую группу, куда вошли бы председатели советов домов, представители общества защиты прав потребителей и представители ассоциации управляющих компаний. «Речь не идет о том, чтобы защищать только интересы потребителей, – говорит Анатолий Голов. – Нужен баланс интересов, такие правила, которые бы позволили нам платить разумные деньги и получать за них качественные услуги». 

Приведение в порядок договора управления многоквартирными домами, по замыслу авторов, приведет в порядок и договоры с ресурсо-снабжающими организациями. Дело в том, что отношения управляющих компаний с жильцами регулируются одними законами, а их отношения с ресурсниками – другими. В результате, говорит Анатолий Голов, управляющая компания получает деньги с собственников по одному законодательству, а платит их ресурсо-снабжающим компаниям по другому. Теперь же появляется возможность скорректировать законодательство и привести в порядок всю систему. 

Инициативы власти
Начальник управления по работе с объединениями собственников жилья и управляющими компаниями городского Жилкомитета Сергей Шарлаев отметил, что рад слышать озвученные инициативы, поскольку они являются подтверждением актуальности работы городской власти. 

Сергей Шарлаев рассказал, что поначалу жильцы образовывали советы домов неохотно: летом прошлого года в Петербурге было создано лишь около 2500 советов, это десятая часть всех домов города. Тогда было принято решение наделить районные администрации полномочиями по инициированию общего собрания собственников по вопросу создания советов домов. С октября администрации районов начали эту работу. «Жилищным комитетом было подготовлено соответствующее методическое письмо в помощь им и тем инициативным собственникам, которые готовы были создавать советы самостоятельно, оно размещено на сайте Жилищного комитета, – рассказал Сергей Шарлаев. – Также оно было разослано в органы местного самоуправления, чтобы они могли консультировать жителей. Сейчас мы постоянно мониторим эту ситуацию, и, по данным администраций районов, в городе сегодня создано 4598 советов». 

Но, по словам Сергея Шарлаева, до сих пор существует проблема выбора представителей советов домов: люди не хотят брать на себя ответственность и лишнюю работу, тратить свое время. «Колоссальное количество времени нужно, чтобы разбираться в проблемах дома, и очень сложно взаимодействовать с управляющими компаниями, которые не привыкли раскрывать информацию», – говорит эксперт. 

В помощь советам домов уже с этого месяца выступит и первый заместитель председателя Жилкомитета Денис Шабуров. Дважды в месяц он будет встречаться с наиболее активными представителями советов домов по районам. График уже утвержден. 

Также Жилищный комитет разработал формы раскрытия информации, документ сейчас находится на согласовании. С доработками или в нынешней редакции, он заработает уже скоро. «Эти формы, безусловно, содержат все те требования, которые необходимы нам с вами как собственникам, чтобы понимать, что происходит в доме, – рассказал Сергей Шарлаев. – Это доходы и расходы по каждому дому в отдельности, управляющая организация должна будет заполнить форму, сколько зачислено и сколько получено, а также расходы, сколько потрачено. По каждому многоквартирному дому управляющая организация должна будет подготовить план ремонта на год или на тот срок, когда действует договор управления домом, исходя из доходов и состояния дома». 

В разработке в Жилкомитете сейчас находится и соглашение для советов домов и управляющих компаний. Это рамочное соглашение, поскольку все дома разные, но в нем будут содержаться основополагающие вещи, например обязательное согласование всех работ с председателем совета, обязательная работа с ним по разработке плана работ и приемка работ председателем совета. Отчетность также предусмотрена, дважды в год, по итогам отопительного сезона и по итогам подготовки к нему. Документ будет рассмотрен, при необходимости доработан и рекомендован к использованию. 

Что же касается собственно договора управления домом, то работа по внесению в него изменений также ведется. Однако сильно перегружать его отношениями совета и управляющей компании в Жилкомитете не хотят, поскольку его подписывает каждый собственник, и построен он должен быть иначе. «Но, имея оба документа, как новый договор управления, так и соглашение, я думаю, мы получим ту необходимую систему и прозрачность, которая нам как собственникам необходима», – заключил Сергей Шарлаев. 

Рубрика:

ЖКХ

Теги:

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "ЖКХ"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Актуальное"

Статьи о недвижимости