Купить Снять
Избранное
Избранное:

Наука прогноза v.2.0

Наука прогноза v.2.0

До спекулятивного кризиса в конце 2008 года аналитики рынка строящегося жилья делали прогнозы разного качества, содержания и подачи, причем границы прогнозных величин (в основном средней цены кв. м) иногда достигали неимоверных значений

 
Вот примеры. «Цены вырастут вдвое за год – с весны 2008 года по весну 2009 года. В дальнейшем повышение цен на жилье на уровне 20–25% в год в нашей стране будет обусловлено ростом экономики и реальных доходов населения». Или: «Активность покупательского спроса за апрель снизилась на 30% и достигла уровня осенних месяцев прошлого года. Летом (2008 года. – Примеч. авт.) на рынке не произойдет значительных изменений, осенью (2008 года) возможно очередное ускорение темпов роста цен. В результате за текущий год цены должны увеличиться в среднем на 40%».

В 2009–2011 годах специалисты крайне неохотно делают обоснованные прогнозы, чаще говоря об изменении средней цены кв. м в процентах. К прогнозированию на рынке недвижимости сложилось скептическое отношение, в основном из-за непонимания самого процесса построения прогноза и корректировки прогнозных значений. Одни считают, что прогнозировать на нашем рынке вообще не имеет никакого смысла. Вторые утверждают, что мы сами, мол, создаем спрос, зачем его прогнозировать. Третьи ругают прогнозистов за то, что прогнозы не сбываются. Четвертые используют грамотные модели прогнозирования и пожинают плоды.

Во-первых, надо понимать что прогноз – это один из возможных вариантов развития ситуации с учетом развития внешних факторов, заложенных в модели, в рамках погрешности и ошибки прогнозной модели. Другой вопрос, конечно, – умение строить качественные прогнозы с проверкой данных на стационарность (тренд, сезонность, равномерность распределения дисперсии), автокорреляцию и др.

Во вторую очередь прогнозирование позволяет оценить скорее направление развития ситуации, указать период изменения ситуации, нежели назвать абсолютно точную цифру, которая совпадет с реальностью на 100%. Это, надо отдавать себе отчет, невозможно. Но прогнозировать изменение средней цены
кв. м в рамках mape (средняя абсолютная ошибка прогнозной модели, не более 5%) – вполне по силам.

В-третьих, одна из главных проблем, стоящих перед специалистами по прогнозированию, – это наличие, доступность и достоверность исходных данных. Это действительно проблема.

Объединение аналитиков
В феврале 2011 года при активной поддержке специалистов ведущих строительных компаний города, NormInfo организовал «Клуб аналитиков» рынка строящегося жилья. За прошедшее время «Клубом» достигнуто два важных результата. Создан агрегированный показатель активности спроса на рынке строящегося  жилья. Это важное достижение, так как теперь участники «Клуба» действительно могут оценить изменения в активности спроса на «первичке» и, что называется, держать руку на пульсе спроса на строящееся жилье. Также организована на постоянной основе система прогнозирования активности спроса и изменения средней цены кв. м на «первичке».

Результат
Мы не говорим, что какими-то индексами пользоваться не стоит, а другими – наоборот. Пусть специалисты пользуются максимально большим количеством данных, индексов, коэффициентов с целью получения максимально достоверной информации о происходящем на рынке. На диаграмме 1 очень хорошо видно, например, влияние кризиса в 2008 году, но сложно увидеть сезонные всплески и падения активности спроса. Также невозможно определить тренд и сезонность ни графически, ни аналитически. Вообще, складывается такое впечатление, что рынок с точки зрения активности спроса так и не вышел из кризисного застоя.

Данные по активности спроса (коэф. агрегированного спроса, рассчитанный NormInfo, диаграмма 2), предоставленные специалистами строительных компаний, собраны с февраля 2008 года. Поэтому мы имеем возможность оценить и глубину падения спроса в результате кризиса 2008 года, и скорость восстановления спроса на в 2009–2011 годах Хорошо видны спады в декабре-январе и подъемы осенью и весной.

Модель и исходные данные

Для построения прогноза изменения средней цены кв. м с горизонтом планирования до декабря 2012 года специалисты NormInfo использовали следующие факторы:

1. Объем денежной массы на рынке строящегося жилья. Показатели:
– объем ипотечных кредитов, выданных на покупку жилья на первичном рынке, млн руб.;
– объем депозитов физических лиц в банках РФ, млн руб.

2. Фьючерсную стоимость барреля нефти марки Brent.

3. Коэффициент агрегированного спроса «Клуба аналитиков», рассчитанный NormInfo.

4. Данные по объему предложения, кв. м.

Прогноз цены
Исходя из предпосылок развития рынка строящегося жилья в СПб, на фоне сохранения макроэкономической ситуации, при соблюдении медленного восстановления экономики РФ и без резких шоковых встрясок на рынке мировых финансов, при преобладании на рынке строящегося жилья СПб объектов высокой стадии готовности и сокращении доли нового предложения со сроками сдачи позже 2012 года мы прогнозируем увеличение средней стоимости кв. м на декабрь 2012 года до 82 300 руб.

Мы специально не строили прогноз изменения средней цены кв. м при 100%-ной оплате, так как данный вид оплаты зависит главным образом от маркетинговой политики компаний, остатков квартир и стадий готовности объектов. Как правило, средняя цена кв. м при 100%-ной оплате существенно ниже средней цены
кв. м при оплате в рассрочку на 5–15%. Поэтому цена кв. м при оплате в рассрочку более объективно отражает динамику изменения средних цен предложения.

С учетом сезонности, сокращения нового предложения, при соблюдении медленного восстановления экономики РФ и умеренном росте ипотечного кредитования (за модель роста взяты данные за 2010 год) прогноз изменения средней цены кв. м при оплате в рассрочку на декабрь 2012 года – 89 721 руб.

Алексей Муравьев,
генеральный директор  NormInfo
 


Рубрика:

Аналитика

08.07.2011
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Аналитика"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Архив"

Статьи о недвижимости