Купить Снять
Избранное
Избранное:

Ищем зависимость между спросом и ценой

Ищем зависимость между спросом и ценой

Логично предположить, что изменения активности спроса на рынке первичного жилья влекут за собой корректировки в ценовой политике застройщиков. Подтвердят ли эту гипотезу строгие статистические методы?


Анализируя диаграмму изменения средневзвешенной цены кв.м при 100%-й оплате и диаграмму изменения активности спроса (см. рисунки), можно заметить, что в определенные месяцы снижения и увеличения активности спроса цены кв.м также ощутимо снижаются и увеличиваются.

Почему это произошло? На практике большинство застройщиков в указанные месяцы снижения спроса давали скидки при единовременной оплате. Этому подтверждением выступают фактические данные, собранные методом притворной сделки компанией NormInfo по ценовому предложению всех застройщиков Петербурга и ЛО.

Я не думаю, что открыл секрет для большинства участников рынка, рассматривая данную тему. Но более важный вопрос мне видится в другом: есть ли связь между ценой и спросом на рынке строящегося жилья Петербурга? Что первично – цена кв.м предложения или активность спроса? Есть ли задержка во времени при влиянии одного фактора на другой? Вот эти вопросы на самом деле интересны.

Сдвигов нет
Для того чтобы понять, есть ли связь между активностью спроса и средней ценой кв.м при 100%-й оплате, а также определить, является ли изменение активности спроса причиной изменения цен кв.м, мы воспользуемся казуальным (причинно-следственным) тестом Грейнджера. Тест Грейнджера используется в статистике и эконометрике для проверки причинно-следственных гипотез. Особенно часто этот тест применяется с временными данными, такими как котировки акций на бирже.

Мы построим казуальный тест Грейнджера, чтобы определить, есть ли зависимость между активностью спроса и средней ценой кв.м при 100%-й оплате.

Предварительно мы построили график кросс-корреляции, чтобы определить, есть ли задержка во влиянии активности спроса на изменение средней цены кв.м. Этот шаг также необходим, чтобы понять, сколько лагов (временных задержек) закладывать при построении теста Грейнджера.

Как показывает анализ кросс-корреляции, во влиянии активности спроса на показатель средней цены кв.м при 100%-й оплате нет сдвигов во времени. Иными словами, увеличение или снижение активности спроса влияет на изменение средних цен кв.м при 100%-й оплате в тот же самый месяц.

Ответ Грейнджера
Теперь осталось выяснить, является ли изменение активности спроса причиной изменения средней цены кв.м при 100%-й оплате, или же наоборот.

Гипотеза о том, что изменение показателя цены кв.м при 100%-й оплате не вызвано изменением активности спроса, при проверке аналитическим методом отклоняется. Иными словами, причиной изменения средней цены кв.м при 100%-й оплате является изменение активности спроса. Вот и все.

Спрос оказывает влияние на изменение средней цены кв.м при 100%-й оплате: застройщики в зависимости от поведения спроса понижают или повышают ценник, используя для этого скидки и специальные предложения.

Алексей Муравьев,
генеральный директор NormInfo
 
 
 
 
 
 




Рубрика:

Аналитика

30.09.2011
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Аналитика"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Архив"

Статьи о недвижимости