Купить Снять
Избранное
Избранное:

Наука прогноза v. 3.0

Наука прогноза v. 3.0

В следующем году спрос и цены на первичном рынке Петербурга будут меняться согласно умеренному сценарию развития, и в декабре 2013 года средняя цена предложения составит 82 843 рубля за кв.м, ожидают аналитики

 
В статье «Наука прогноза v. 2.0», опубликованной 11 июля 2011 года, мы прогнозировали изменение индекса средней цены кв.м на первичном рынке жилья Петербурга в декабре 2012 года до 82 300 рублей (см. БКН.РУ № 27/154).
 
По состоянию на 24 сентября 2012 года средняя цена кв.м предложения составляла 82 895,7 рублей.
 
В статье, вышедшей 1 октября текущего года, мы писали: «С учетом корректировки прогнозных значений (подстановка фактических данных индекса средних цен кв.м за прошедший год) прогноз изменения индекса средней цены кв.м на декабрь 2012 года – 84 949 рублей. Таким образом, за год изменение средней цены кв.м предложения на первичном рынке жилья Петербурга и Ленобласти составит 10%» (см. БКН.РУ № 39/217).
 
По состоянию на 3 декабря 2012 года индекс средней цены кв.м строящегося жилья составил 85 702,3 рубля. На данный момент ошибка прогнозной модели составляет 753,3 рубля, или 0,88%. Учитывая тот факт, что прогноз считается приемлемым, если средняя абсолютная ошибка прогноза не превышает 5%, можно говорить об успешности построенного прогноза.

Призрак пессимизма
В прогнозной модели нами используются следующие факторы:
• объем денежной массы на рынке строящегося жилья (объем ипотечных кредитов, выданных на покупку жилья на первичном рынке, и объем депозитов физических лиц в банках РФ);
• фьючерсная стоимость барреля нефти марки Brent;
• показатель активности спроса на рынке первичного жилья Петербурга и Ленобласти (усредненное количество звонков в отелы продаж строительных компаний);
• данные по объему предложения. 
 
Ранее мы рассматривали три сценарных прогноза активности спроса и изменения индекса средней цены кв.м: пессимистичный, умеренный и оптимистичный. Сегодня можно утверждать, что наиболее вероятными сценариями являются умеренный и пессимистичный.
 
Пессимистичный сценарий предполагает ухудшение инвестиционного климата, панику на фондовых рынках, падение стоимости барреля нефти до 33-40 долл., с последующим очень медленным ростом стоимости барреля в течение 2013-2014 гг., сокращение объема ипотечного кредитования, уменьшение объема денежных средств на депозитах физлиц, падение активности спроса, начало формирования отложенного спроса. Прогнозная средняя стоимость кв.м на первичном рынке Петербурга и Ленобласти в декабре 2013 года в этом случае составит 74 352 рубля.
 
Умеренный сценарий подразумевает вялотекущую экономическую ситуацию на фоне медленного восстановления мировой экономики, умеренные темпы роста объема ипотечного кредитования, сохранение инвестиционного климата, колебания стоимости барреля нефти в границах 110-117 долл. Прогнозная средняя стоимость кв.м на первичном рынке Петербурга и Ленобласти в декабре 2013 года – 82 843 рубля.

Расчет на адекватность
Утверждая, что умеренный или пессимистический варианты развития событий наиболее вероятны, мы не преследуем цель нагнетать панику среди покупателей жилья. Тем не менее, необходимо смотреть суровым фактам в лицо и не скрывать возможных трудностей.
 
Какие же факты стоит отметить как тревожные? В первую очередь, это данные по промышленному производству, потреблению товаров длительного пользования, потреблению бензина, по состоянию рынка труда в США и в странах еврозоны. Индекс ISM Manufacturing – 
индекс производственной активности в США – в настоящее время пал на самый низкий уровень с июля 2009. Как отмечают аналитики, заказы сокращаются третий месяц подряд, а экспорт – уже полгода. В свою очередь, Евростат опубликовал данные за октябрь 2012 года, которые свидетельствуют, что достигнут новый рекорд по безработице: 11,7% в зоне евро и 10,7% в еврозоне. В обоих случаях произошел рост на 0,1 процентного пункта.
 
Анализ представленных данных указывает некоторую схожесть настоящей ситуации с ситуацией в 2008-2009 гг., однако стоит признать, что, если и случится вторая волна кризиса, далеко не факт, что события будут развиваться аналогичным 2008 году образом.
 
Мы рассчитываем на уже имеющийся опыт российской экономики и в случае начала потрясений ожидаем адаптированной реакции рынка жилья, а не паники и повторения истории с заморозкой проектов и снижением объемов выдачи ипотечных кредитов
 
В целом, с вероятностью в 70% мы рассматриваем умеренный сценарий как наиболее реалистичный.
 

Рубрика:

Аналитика

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Аналитика"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Архив"

Статьи о недвижимости