Купить Снять
Избранное
Избранное:

Цены на новостройки в городе превысили докризисные показатели

Цены на новостройки в городе превысили докризисные показатели

Средние цены на первичном рынке жилья Петербурга и Ленобласти по-прежнему не достигли докризисных показателей. Но если в расчет взять только новостройки в городской черте, то окажется, что планка 2008 года уже преодолена


Продолжая проект «таинственный покупатель», агентство недвижимости LenEstate предлагает посмотреть на предложения застройщиков исключительно в границах Петербурга (центральные районы и городские спальные районы) и сравнить нынешние цены с докризисными.

С чего начинается индекс…
На данный момент аналитиками рынка строящейся недвижимости представлено множество индексов, индикаторов средних цен кв.м предложения. При этом, как правило, речь идет об усредненном показателе, отражающем среднее состояние цен кв.м по рынку. Нет, например, разделения по условиям оплаты, по зонам расположения строящихся объектов, классам. Вернее, подобное разделение существует практически у всех аналитических центров, но вот публикуются данные работы довольно редко – чаще эти изыскания являются предметом заказного исследования и не служат публичным целям.
 
С целью более детального анализа мы решили рассчитать индекс средней цены кв.м предложения исключительно в пределах городских районов.
 
Если средняя цена кв.м предложения в целом по рынку Петербурга и Ленобласти в январе этого года составила при 100%-й оплате 83 706 рублей, а при оплате в рассрочку – 87 284 рубля, то средняя цена кв.м исключительно в пределах города (центральные районы плюс городские спальные районы) составила при 100%-й оплате – 94 370 рублей, при оплате в рассрочку – 97 646 рублей.
 
Этот интересный момент стоит отметить, особенно в связи с тенденцией смещения нового предложения в пригородную черту, на земли области. Все больше застройщиков ориентируются на ближайший пригород, область вокруг КАД, что, безусловно, влияет на среднюю цену кв.м предложения. А поскольку средняя цена кв.м в пригороде и в Ленобласти ниже, чем городские цены, то общие индексы средних цен по рынку не улавливают существенных изменений, и кажется, что цены не растут, а как бы топчутся на месте. На самом деле средние цены кв.м предложения на «первичке» в границах города не только значительно выросли, но и превысили докризисные показатели.

Тонкости сравнения
Здесь стоит пояснить, каким именно образом были превышены докризисные показатели и на основе чего проводится сравнение.
 
До кризиса в 2008-2009 годах мы ориентировались на индекс средних цен, рассчитываемый одним из центров аналитики компании, являющейся одним из операторов по предоставлению информации о рынке как строящейся недвижимости, так и построенной. На тот момент в границах города (центральные районы и спальные районы города) было сосредоточено порядка 90% всего предложения рынка строящегося жилья Петербурга и Ленобласти. В 2010 году доля предложения в городе составила 77,96%. То есть застройщики уже с начала посткризисной фазы устремили свое внимание на областные земли.
 
Справедливости ради стоит отметить, что проекты в области заявлялись и до кризиса. Для некоторых компаний движение в область было заложено в стратегии развития, часть компаний изначально строила в области и в городе, но тот факт, что в определенный момент наметилась тенденция к развитию пригородных территорий, отрицать нельзя.
 
В течение 2011-2012 годов особенно усилилась миграция застройщиков в приграничные с городом территории, являющиеся уже областными землями, со всеми вытекающими последствиями, в том числе более низкими ценами по сравнению с городом. Сейчас, в 2013 году, количество объектов с предложением в городе составляет уже только 56,63%.
 
С июля 2010 года нами ведется ежемесячный мониторинг ценового предложения застройщиков методом притворной сделки (mystery shopping). Рассчитываются индексы не только в зависимости от варианта оплаты, но по локации, классам жилья, стадии готовности объектов, срокам сдачи.
 
Именно тот факт, что мы переориентировались на индексы, рассчитываемые путем непосредственного общения с отделами продаж застройщиков, позволяет нам заявлять, что рынок строящегося жилья в границах города по средним ценам кв.м предложения уже превысил докризисные показатели.
 
Самая высокая цена кв.м до кризиса была зафиксирована официальным индексом средних цен центра аналитики одной из компаний рынка недвижимости по предоставлению информации от 29 февраля 2008 года и составила 91 605 рублей. По данным на январь 2013 года, как уже было сказано выше, средняя цена кв.м предложения в пределах городской черты при 100%-й оплате составила 94 370 рублей, а при оплате в рассрочку – 
97 646 рублей. Таким образом, планка докризисных цен в городском сегменте преодолена.
 
При детальном анализе исключительно городского рынка по типу квартир обнаруживается, что наиболее дорог «квадрат» при 100%-й оплате в однокомнатных квартирах: 95 545 рублей. Далее по убывающей идут цена кв.м в трехкомнатных квартирах (94 786 рублей), двухкомнатных (93 387 рублей) и в квартирах-студиях (93 059 рублей).
 
В рассрочку также наиболее дорогим является кв.м в однокомнатных квартирах – 101 568 рублей. Несколько дешевле кв.м в квартирах-студиях (98 842 рубля), далее расположились цена кв.м в трехкомнатных квартирах (96 849 рублей) и в двухкомнатных (95 746 рублей). 
 
 


Рубрика:

Аналитика

Комментарии (3)
Дмитрий 05 февраля 2013 0:38
январь 2013 года составляет к февралю 2008 года 132%. Следовательно, стоимость 94 370 руб. от января 2013, приведенная к февралю 2008 года, составит 94370/1,32 или всего 71492 руб. (а не 91605 руб., как заявляет Компания-чье-имя-нельзя-произносить). Или, с другой стороны, стоимость 91605 руб. (допустим, Компания-чье-имя-нельзя-произносить измерила докризисные цены правильно) от февраля 2008, наращенная (компаундированная) к однократной выплате в январе 2013 года, составляет 91605*1,32 или 120918 руб. Проще говоря, 91 тыс. руб. февраля 2008 года эквивалентны нынешним 120 тыс. руб. (естественно, при всех допущениях относительно ИПЦ). Таким образом, докризисный уровень цен действительно достигнут, но лишь в номинальных, а никак не в сопоставимых ценах. Вообще, разработка алгоритма сопоставимости цен является, наверное, одной из главных методологических проблем для рынка недвижимости, который постепенно обзаводится собственной многолетней историей, требующей строгого анализа и изложения.
Дмитрий 05 февраля 2013 0:39
Уважаемый Алексей, извините за назойливость, но не кажется ли Вам, что не совсем корректно сравнивать номинальные цены квадратного метра в 2008 и 2013 году? Ведь 1 рубль сейчас и через пять лет – это совершенно разные вещи, поскольку стоимость денег меняется со временем. Для анализа динамики показателей, выраженных в денежном исчислении, на более-менее продолжительных периодах времени используют сопоставимые цены, которые получаются делением номинальных цен на индекс-дефлятор. Например, для анализа динамики ВВП в качестве дефлятора используется Индекс Цен Производителей, для анализа динамики оборота розничной торговли, доходов населения и т.п. – Индекс Потребительских Цен (в просторечии известный также как «инфляция»).
Какой индекс использовать применительно к ценам первичного рынка – вопрос открытый. Если ориентироваться на Индекс Потребительских Цен (что «лежит на поверхности», поскольку квартира – тоже в некотором смысле потребительский товар), то, по данным Росстата,
Алексей 05 февраля 2013 7:53
Первый комментарий не такой глупый, как может показаться на первый взгляд.

Второй конструктивен, но написан не полностью.

P.S. К сожалению в статье есть ряд неточностей.

Дмитрий, все ок.

Я не думаю что некорректно сравнивать номинальные цены предложения.
Пишите еще.
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Аналитика"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Архив"

Статьи о недвижимости