Купить Снять
Избранное
Избранное:

Александр Ольховский: Градостроительная политика должна быть гибкой

Александр Ольховский: Градостроительная политика должна быть гибкой

Пересмотр Генплана Петербурга, смена приоритетов в развитии города, отказ от ряда амбициозных проектов, идея парка на месте «Набережной Европы» - новые градостроительные веяния городской администрации прокомментировал "Фонтанке" управляющий директор, вице-президент банка ВТБ, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Ольховский.


- Александр, сейчас звучат предложения отказаться от "Набережной Европы" и вернуться к идее 1947 года - разбить на месте ГИПХа парк. Как вы считаете, есть ли в этих предложениях рациональное зерно?

- Идея парка существовала наряду со многими другими идеями, подавляющее большинство из которых было связано с застройкой Ватного острова. Термы, музеи и многое другое. Много было разных вариантов. Проблема в том, что городской парк по проекту архитектора Баранова предполагал сформировать громадную территорию от Марсова поля до Крестовского острова как единую пешеходную зеленую зону. Эта идея не может быть реализована в настоящий момент, хотя бы потому, что ее надо было реализовывать лет так 40 назад. До того, как были построены ГИПХ, «Юбилейный», бизнес-центр «Арена-Холл», неплохо было бы для реализации этой идеи снести некоторое количество зданий по Зоологическому переулку... Парк - звучит гордо, но сейчас создать можно только сквер, и за безумные деньги, поскольку компенсация подтвержденных затрат необходима в силу закона. 15 миллиардов рублей плюс создание парка - это не слишком высокая цена для горожан?

Неплохо было бы подумать и о том, что вместо проекта «Набережная Европы» в центре города может возникнуть очередная «яма» на неопределенное время. Вообще у меня создается впечатление, что борьба для сторонников этой идеи является сама по себе ценностью, а за что бороться и какого результата достигать, по сути своей непринципиально.

- То есть вы полагаете, парк на набережной столь же утопичен, как и археологический парк на Охте?

- Археологический парк – красивая идея, только для того, чтобы его создать, вначале надо покрыть затраты «Газпрома», выкупить у него участок, а потом вложить средства, которые необходимы для создания такого рода парка. Деньги хоть кто-то считал? При этом неплохо было бы, чтобы те, кто об этом говорят, внесли бы тот минимум, который нужен для создания хотя бы концепции такого объекта. Было бы интересно посмотреть, сколько человек готовы внести собственные деньги. Попробуйте – создайте такой фонд на своем портале, и посмотрим, сколько может собрать такой фонд, чтобы реализовывать такого рода градостроительные идеи. Было бы очень интересно. При этом создание музея на месте Ландскроны, Ниена, Корабельницы и Ниеншанца является вполне логичным, поскольку упоминания об этой территории восходят к 1300 году. И наверняка можно найти разумный компромисс с инвестором, оставив для него возможность застройки и доступ на территорию музея для всех горожан.

- Ну а разве ваша «Набережная Европы» не один из примеров, пусть не нарушения, а, скажем так, компромисса с законом? Ведь для здания театра Эйфмана даже предусмотрели «свободный кусочек» в охранной зоне – чтобы появилась возможность построить здание высотой 40 метров, такую доминанту квартала.

- Весь Дворец танцев никогда не был доминантой, сформированной в составе квартала. Была так называемая «звездочка», которая предполагала увеличение высоты до 40 метров на месте сценической коробки, и только для сценической коробки. Мы от этой возможности отказались – сначала в рамках конкурса был выбран проект здания высотой 30 метров, потом нам удалось его понизить до 28 метров. И сейчас высота театра соответствует высоте зданий окружающей застройки. Регламент, прошедший согласования в Росохранкультуры, предполагал 28 - 33 метра. В нашем проекте мы не использовали все возможности по высоте, хотя это и снижает «выход» площадей. Так что я не вижу компромисса с законом. Хотя если бы в этом квартале была бы возможность создать доминанту, то это было бы здорово и она, наверное, должна была бы находиться именно там, где сейчас расположен театр Эйфмана.

- Насколько я помню, на Градсовете звучали предложения сделать здания разновысотными. Одно из замечаний к «Набережной Европы» - то, что здания представляют сплошной монолит, который визуально может быть очень тяжеловесным.

- Да, предложение поразмышлять об этом звучало. Но надо учесть, что квартал «Набережной Европы» строится в одно время, в отличие от многих других участков в Санкт-Петербурге, где строили здание, оставляли брандмауэрную стену, затем приходил другой архитектор, согласовывал свой проект и строил следующее здание. Участки застраивались все-таки не одномоментно. А наш случай больше похож на застройку Парижа во времена барона Османа, где в одно и то же время был построен целый город. В нашем случае по такому же принципу строится часть города, и его одновысотность – подход достаточно логичный. Особенно если учесть, что команда архитекторов на этой площадке работает в рамках единого дизайн-кода. И именно этот дизайн-код позволяет объединить здания разных архитекторов в рамках единого мастер-плана. Сейчас, когда мы видим представленные нам работы, мы понимаем, что создана взаимопреемственность от одного здания к другому. Нам не представляется, что надо что-то менять.

- Ну а все-таки – правильно ли это: строить в центре города такое количество новых площадей?

- Я считаю, что этот проект - правильный. Он сделан с душой. Конечно, это коммерческий проект, конечно, мы должны окупить вложения. Но мы, кроме извлечения прибыли, помним еще и о той ответственности, которая связана с этим местом. И мы, действительно, жертвуем целым рядом доходных вещей, которые мы могли бы реализовать. В качестве примера могу сказать, что в рамках техзадания на конкурс, который мы проводили, объем коммерческих площадей составлял ориентировочно 340 000 квадратных метров, включая подземный паркинг около 160 000 м2 . Условия конкурса выполнили все, но мы выбрали тот проект, который не был наиболее эффективным с точки зрения количества коммерческих площадей. Он был четвертым из пяти по этому параметру, то есть мы отказались от доходов, отдав преимущество красивой градостроительной идее. Прекрасная пешеходная набережная площадью в 1 гектар, овальная площадь размером в 3 гектара, широкие улицы, связывающие площадь и набережную. Все эти составляющие проекта позволяют нам создать качественные общественные пространства, общедоступные для горожан и туристов. Мне кажется, что этот пример хорошо иллюстрирует наш подход. В отношении девелоперского сообщества часто слышны заявления, что у них одна задача – выжать побольше, но я думаю, что это не совсем так. По крайней мере, свой проект мы реализуем во всех его качественных параметрах в первую очередь исходя из громадной ответственности перед Петербургом и только во вторую – ради извлечения прибыли. И при выборе архитектурных решений действуем точно с тех же позиций.

- Последние несколько лет почти на всех мероприятиях, которые проводит Гильдия управляющих и девелоперов, звучат слова о том, что городу необходима стратегия развития, поскольку без нее не может быть и грамотного градостроительства. Я правильно понимаю, что сейчас не существует единого плана развития города?

- Гильдия управляющих и девелоперов настаивает на том, чтобы вопросы, связанные с градостроительством, звучали максимально четко. Расплывчатость формулировок позволяет каждому выбирать ту трактовку, которая ему в данный момент времени выгодна. Мы настаиваем на том, чтобы были определены ключевые, базовые вещи. В частности, «Программа социально–экономического развития», формируемая по понятным причинам на 10 лет, не может быть единственной основой для формирования Генерального плана, какой бы идеальной она ни была. В первую очередь по причине того, что Генплан должен быть отражением базовых вещей на более долгосрочный период. При этом такой подход не отменяет возможных корректировок Генплана.

- Что вы называете базовыми вещами?

- Базой является стратегия. Документ, в котором должно быть заложено видение будущего Петербурга с учетом его истории, его самоидентификации, его многогранности, с учетом того, что это очень крупный город. Петербург - это огромный город по любым меркам, и по европейским в том числе. Соответственно, стратегия крупного города должна быть многогранной. И конечно же, стратегия должна быть выстроена с учетом исторической ретроспективы. Но она должна быть, и она должна быть создана более чем на десятилетний горизонт. Стратегия - это идеологический документ, и она не будет содержать всех тех цифр, которые содержит программа социально–экономического развития, но она должна дать видение будущего за пределами 10 лет и, конечно же, быть продуктом общественного согласия. Почему? Прежде всего для того, чтобы была обеспечена преемственность власти в проведении в том числе и градостроительной политики.

- Какая идея может быть для Петербурга ключевой?

- Мне кажется, что не совсем верным было бы для Петербурга вычленять только одну идею. Он не может быть только промышленным городом, только портовым или только городом креативных пространств. Безусловно, что, обладая богатой историей и культурой, Петербург будет туристическим центром, особенно если нам удастся разумно подойти к сохранению наследия. При этом город не может не развивать промышленность, другое дело, что хотелось бы видеть в Петербурге прежде всего инновационные предприятия, которые в свою очередь позволят почувствовать себя уверенней и высшей школе. В выборе приоритетов для такого города, как Петербург, чрезвычайно важно подумать об их синергии.

Определение и утверждение приоритетов в рамках стратегии должно стать основой для последующего «приземления» ее на Генеральный план. Безусловно, над такого рода документом должно работать большое количество профессионалов из разных областей. Безусловно, должен быть координирующий орган, который будет сопровождать разработку данного документа. И как я уже говорил, крайне желательно, чтобы это был документ общественного согласия.

- Но, насколько я понимаю, такая работа до сих пор не выполнена…

- Такая работа начата, и я очень надеюсь, что она начата именно в том формате, который мы сейчас обсуждаем. При этом есть безусловная проблема, связанная с тем, что у нас уже принято значительное количество документов, которые регулируют градостроительную деятельность. Но при этом многие утверждают, что Генплан был создан на основании сырого документа, разработанного Леонтьевским центром в спешном порядке, и разработчики Генерального плана говорят о том, что им все-таки хотелось бы видеть этот документ более предметным, чем тот, который они получили от Леонтьевского центра. То есть все признают, что цепочка "стратегия - Генплан - ПЗЗ – проект планировки" верна, но она невысокого качества, и прежде всего проблема не в Генплане, а в исходном для Генплана документе. К сожалению, формирование качественной стратегии – это не работа, исчисляемая неделями или даже месяцами, это работа, исчисляемая годами.

- Так, может быть, решение правительства города остановить инвестиционные проекты по строительству все же было правильным?

- Думаю, что замораживать проекты и не совершать никаких действий до разработке новой стратегии и Генерального плана - это ошибка. Понятно, что добиться сочетания тактических действий и действий стратегических таким образом, чтобы тактические действия не вошли в противоречие с будущей стратегией, очень непростая задача. И понятно, что самая простая постановка вопроса в этом случае – давайте вообще ничего не будем делать, тогда мы точно ничего не испортим и не помешаем тому, что будет сформировано. Но при этом разумный компромисс и разумные границы надо искать, потому что город не может не развиваться, он не может не двигаться вперед. Не только потому, что людям надо покупать новое жилье, покупать новые офисы или создавать новые общественные пространства, но и потому, что если город не развивается, он стареет. И это тоже серьезная угроза, особенно для исторического центра.

- Какой смысл вы вкладываете в понятие «развитие города»? Не секрет, что под лозунгом «Город должен развиваться» нередко буквально проталкиваются очень спорные объекты…

- Думаю, что все вкладывают в понятие «развитие» одно и то же. Это - движение вперед, создание новых объектов, новой инфраструктуры, новых транспортных магистралей. Другое дело, что качество создаваемых продуктов часто оставляет желать лучшего. Оправданием любого шага звучит: давайте я буду делать плохо, но это хорошо, потому что я хоть что-то делаю. И в итоге под лозунгом развития мы рискуем оправдывать любые продукты, в том числе и создаваемые девелоперским и строительным сообществом. Такая опасность, конечно, есть. И мне кажется, что активной общественности надо отделить профессиональные действия и качественные проекты от красивого PR, сопровождающего низкокачественные продукты, и открыто заявлять о поддержке того, что хорошо. В городе работает большое количество профессионалов и есть много высококачественных проектов, в том числе реализуемых и заявленных иностранными девелоперами.

- Часто звучат слова о том, что у нас наступил перекос – все утвержденные на сегодня проекты жилой недвижимости город просто не в состоянии обеспечить инфраструктурой. Не хватит возможностей ни инженерных сетей, ни транспорта, ни социальных учреждений…

- Да, думаю, если сделать простой арифметический расчет - сложить все заявленные инвесторами проекты в области жилья, коммерческой недвижимости и промышленных зданий и помещений и предположить, что все это будет реализовано за ограниченный временной срок, то в этом случае средства, которые должны быть потрачены на инфраструктуру, непосильны для сегодняшнего бюджета. Я не видел всех цифр, но я практически не сомневаюсь в том, что это так.

- Но получается, что пауза, которую взяло правительство, заморозив проекты, оправданна?

- Она в любом случае если не оправдана, то вполне логична. Очень много новых людей пришло в правительство за последний год, и, конечно, необходимо время, чтобы осознать масштабы задач, источники финансирования. Новому правительству нужно выстроить свою политику, определить свою позицию. Конечно, пауза, безусловно, необходима – как и в любой корпорации, если в ней меняется руководство, всегда возникает пауза на внутренний аудит, особенно в части стратегических решений, рассчитанных на долгосрочную перспективу. Пауза нужна, чтобы разобраться, чтобы взять на себя ответственность за принимаемые решения. Другое дело, что этот временной промежуток должен быть достаточно определенным, после чего должен быть заявлен взгляд на существующие проблемы, результаты анализа и переход к реализации программ, которые помогут не останавливать производственные процессы. В том числе и производственные процессы в области строительства.

- А не получится ли так, что следующая власть снова возьмет паузу? Снова будет пересматривать проекты, потом придет к каким-то совершенно противоположным выводам и стратегия опять поменяется?

- У власти, конечно, большой мандат, большие полномочия, но если говорить о базовых документах как документах, по которым было достигнуто общественное согласие, то просто сказать «будет так», очень сложно. И я считаю, что стратегия Петербурга, написанная хотя бы тезисно и укрупненно, излагающая принципиальные основы будущего документа, должна была бы быть документом общественного согласия. Власть не «сказала», а власть вынесла предложение, которое было обсуждено горожанами, и в результате появился некий продукт, который вместе с программой социально-экономического развития станет основой для Генерального плана. А вот уже Генеральный план должен отразить ту самую модель пространственного развития, которая должна лечь в основу градостроительной деятельности. И туда же должны быть увязаны, в рамках этого Генерального плана, отраслевые схемы - не просто как звук красивый, как красивое предложение, а как реальные документы, которые будут воплощены в жизнь к определенному сроку. И тогда уже девелоперы и строители смогут увязывать свои проекты с отраслевыми схемами, с Генеральным планом. Если власть обязуется в определенные сроки создать в какой-то локации транспортную инфраструктуру, инженерные сети, сможет взять на себя обязательства и выполнить их – тогда появятся прогнозируемые новые точки роста.

Конечно, в рамках пространственной модели развития города должны быть продуманы все аспекты - это должна быть не декларативная, а осмысленная политика, которую можно будет реализовывать не на протяжении нескольких лет, а на протяжении значительно более длительного периода. И в этом случае очень важно обеспечить преемственность. И этого нельзя добиться простым решением одного человека.

Для этого и необходима консолидация общества. В озвученном варианте развития событий обеспечить преемственность будет намного легче.

- Каким, с вашей точки зрения, должен быть наш город?

- Надо определиться в конце концов с тем, что город надо делать полицентричным. На мой взгляд, с точки зрения градостроительства это крайне важно, и это, наверное, одна из первоочередных основных задач. Предпосылка для этого – крупномасштабный исторический центр, который, безусловно, является ценностью, не только для горожан и властей, это ценность федерального и мирового уровня. Столь развитый исторический центр, сохранивший пространственную организацию, уникален. Поэтому сохранение пространств, сохранение исторических объектов в историческом центре - одна из ключевых задач города Санкт-Петербурга, под городом я понимаю и правительство, и горожан. Возникает вопрос: как это сделать? Сделать это, сказав всем "прекращаем работать в центре", работаем рядом с домом, невозможно. Нужно создать условия, при которых необходимость движения утром в центр, а вечером из него потеряет свою актуальность. Как? Для чего люди двигаются в центр? Работа, в первую очередь, и досуг во вторую. Полицентрическая модель предполагает создание необходимой социальной инфраструктуры, включая объекты развлечения и досуга в непосредственной, практически пешеходной доступности, а рабочих мест - в ближайшей транспортной доступности. Полицентрическая модель может быть прекрасной основой для развития сектора арендного жилья. Она должна существенно снизить зависимость горожан от перемещений в центр, разве что в Мариинку или Эрмитаж. Перемещения в центр и в другие части города должны быть обеспечены с помощью развитого скоростного общественного транспорта. Если полицентричная модель будет в полной мере реализована, то мы получим серьезное снижение трафика на городских магистралях, районы комфортного проживания, созданные с учетом современных «зеленых» технологий, снижение нагрузки на исторический центр, логичное и плановое развитие свободных городских территорий, на которых будут созданы привлекательные «незажатые» общественные пространства. К сожалению, сегодня объекты строятся достаточно хаотично - там, где существует достаточная инженерная инфраструктура, где по тем или иным причинам создана транспортная сеть. Системности в создании инфраструктуры, координации в отношении того, чтобы отраслевые схемы были увязаны между собой и являлись информационно доступными для участников рынка, пока нет. Важная организационная задача - координация действий всех участников инвестиционного процесса, и власть, конечно же, участник этого процесса, наверное, номер один. Конечно, в этом, как и в любом подходе, есть проблемы.

Ведь объективно мы с вами не очень понимаем, что будет представлять собой мир через тридцать лет – уровень развития технологий настолько высок, что прогнозировать, что будет через два-три десятилетия, невозможно. Поэтому в моем понимании градостроительная политика должна быть достаточно гибкой, чтобы иметь возможность разумно перестроиться. Самый простой пример - не надо закрывать транспортные коридоры излишней застройкой. Как говорил уважаемый господин Назаров (Валерий Назаров, генеральный директор ЗАО «Петербургский «НИПИГрад», автор действующего Генплана Санкт-Петербурга. – Прим. ред.), нужно выкупить те объекты, которые находятся на потенциальных транспортных магистралях, имеющих городское значение. И лучше это сделать сейчас, чем потом, ведь «потом» - это может быть «никогда». Имеется еще ряд подобных вещей, которые находятся уже на следующем уровне обсуждения. К сожалению, здесь нет мелочей, а именно из них строится успех такого рода программ. И это - тоже одна из причин боязни начать создавать полноценную стратегию.

- Но, допустим, такая стратегия создана, власть взяла на себя какие-то обязательства. Ведь, наверное, она должна отвечать за свои обещания?

- Безусловно! Власть должна нести ответственность за принятые ею решения. У бизнеса есть финансовая ответственность за его действия, у власти должна быть своя форма ответственности, но она должна быть.

- А как быть с историческим центром? Насколько я знаю, до сих пор нет единого мнения о том, как его нужно развивать и нужно ли развивать вообще…

- Исторический центр - это вопрос, вокруг которого ломается много копий. Звучат различные подходы: сохранить, развивать, реконструировать, создать город-музей, много других, менее известных широкой общественности, но часто обсуждаемых среди профессионалов подходов. В моем понимании, вопрос не в терминологии, а в смысле. Например, концепция «город-музей». У каждого человека существует определенное представление о том, что такое музей. Как правило, представление следующее: музей - некое место, в котором не живут, в котором хранят ценности и ни в коем случае не переставляют статуи с места на место в связи с их древностью, а соответственно хрупкостью и не дописывают масляными красками картины великих мастеров. Это - некоторое стандартное представление о том, что есть музей. Соответственно, его транслируют и на определение города-музея и, соответственно, на программу музеефикации центра. Но давайте не забывать, что в музее существуют не только выставочные залы, аналог фасадов наиболее знаковых общественных пространств, но и запасники, аналог внутренних дворов, не только парадный вход, но и входы для сотрудников, технических служб и т. д. При этом в хорошем музее в обязательном порядке и на высочайшем уровне продумана логистика, что совершенно не лишним является и для нашего центра. В музее есть и офисы, торговля, кафе, рестораны и многие другие помещения, в рамках которых необходимы инженерные коммуникации, поддержание температурных режимов, создающих комфортное ощущение от пребывания в помещениях музея. И если провести аналогию - картины в музее - это здания в историческом центре, и представить незастроенную территорию, то есть наличие в музее между двумя картинами места, где можно повесить третью, то это место будет использовано для демонстрации еще одного шедевра. Конечно же, возникают нюансы уместности и контекста, в котором находится новая представляемая работа. Для современной архитектуры это очень интересный и очень острый вопрос – контекстная архитектура: можно ли между двумя зданиями, например XVIII и XIX веков построить современное. Это очень интересный вопрос, который чрезвычайно редко обсуждается в Петербурге, при том что эта тема очень популярна в дискуссиях за рубежом. На мой взгляд, эта тема заслуживает того, чтобы широко обсуждаться прежде всего самими архитекторами, с последующим привлечением заинтересованных горожан. Известно, что есть подход Парижа и подход Лондона. Лондон не боится интегрировать новые объекты в сложившуюся застройку, другое дело, что интегрируется, как правило, высококачественная архитектура. Париж – там практически не существует объектов, которые бы представляли ультрасовременную архитектуру; в том случае, если современные здания строятся на тех или иных земельных участках, то они все-таки стараются в своих фасадных решениях соответствовать тем объектам, которые уже существуют. Я считаю, что современная архитектура уместна там, где старые здания в большей степени образуют фон. Но это – только мое мнение, одно из. Этот вопрос должны очень серьезно обсуждать профессиональные архитекторы для того, чтобы выработать решения, соответствующие Петербургу.

Но что совершенно очевидно, как мне кажется, - нужно определить памятники с большой буквы, которые должны сохраняться абсолютно неизменными, наконец-то решить судьбу выявленных объектов – они должны быть либо признаны памятниками, либо нет. После чего надо определить, за счет чего будут жить исторические здания, и обеспечить для их сохранения финансовый ресурс. И еще - в случае, если мы понимаем, что денег для сохранения исторических зданий нет, то ждать их полного разрушения, мне кажется, намного хуже, чем передать их в частные руки.

- Вы говорите, передать памятники в частные руки. Но примеров вполне варварского обращения с памятниками, перешедшими к частникам, в городе более чем достаточно…

- У нас существует закон об охране объектов культурного наследия. Надо контролировать его исполнение.

- Вы же прекрасно понимаете, что очень часто прибыль перевешивает и многие инвесторы с легкостью идут на нарушения законодательства…

- Согласен, что, законодательство в России соблюдается не очень аккуратно, так скажем. Но из этого тезиса сделать вывод «пусть лучше разрушаются, чем мы передадим», мне кажется, тоже неправильно. Давайте лучше посмотрим, как управлять теми рисками, которые есть. Я отчетливо понимаю, что существует целый ряд компаний, которые предпочитают сверхприбыль - соблюдению законодательства. Но должен быть контроль за исполнением законов. Все необходимые требования есть, нужно просто уметь контролировать их выполнение. И безусловно, мера ответственности должна быть адекватна нарушению. С этим я не могу не согласиться. Ответственность должна быть как минимум соразмерна – в этом случае нарушать закон будет просто нецелесообразно.

- Можете ли вы назвать примеры удачных решений интеграции современной архитектуры в историческом центре Петербурга?

- Да, пожалуй, не могу назвать, как-то не вспоминаются. В мире есть удачные примеры – например, как я уже говорил, в Лондоне. Лондон демонстрирует яркий пример того, как современная архитектура может великолепно сочетаться с классикой. И результаты работы архитекторов в Лондоне кому-то очень нравятся, а кто-то их категорически не принимает. Я думаю, что интеграция современных объектов в Петербурге очень нужна. Но для этого, во-первых, необходимо привлекать сильных архитекторов, а во-вторых, даже самые лучшие образцы современной архитектуры нельзя строить в непосредственной близости с великими памятниками. Но на уровне фоновой застройки – на Петроградской стороне, например, которая тоже считается историческим центром, вполне допустимо. На Петроградской есть целый ряд объектов, создающих пространство, но не имеющих своего лица, Они формируют качественную, но фоновую застройку. Я думаю, что такие места могли бы быть определены как точки интеграции современной архитектуры. И безусловно, у нас есть громадный полигон – пространства «серого пояса», бывшие промзоны, где архитектура может быть любая. Главное - чтобы она была хорошая.

 Источник: www.fontanka.ru.

Рубрика:

Публикации о строительстве

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Публикации о строительстве"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Архив"

Статьи о недвижимости