Купить Снять
Избранное
Избранное:

Болгария: и все-таки в лидерах

Болгария: и все-таки в лидерах

Покупатели из России стали активно возвращаться на Черноморское побережье еще в конце прошлого года, после почти годового отсутствия. С наступлением летнего сезона начался аншлаг просмотров готовых объектов. Болгарские продавцы вновь поверили в светлое будущее

 
Несмотря на непростой для болгарского рынка период, эта страна остается самым популярным направлением для российских жилищных инвестиций. Все рейтинги, подсчитывающие количество покупок зарубежной недвижимости россиянами, уже несколько лет единодушно ставят Болгарию на первое место. Только по официальным данным, владельцами болгарской недвижимости являются около 300 тыс. наших соотечественников. Это понятно – в пользу выбора Болгарии в качестве «второго дома» выступают языково-культурная близость, климат, море, горы, а главное – доступные цены здешних квадратных метров.

Также среди аргументов «за Болгарию» для русских покупателей не на последнем месте – предстоящее вступление страны в шенгенское пространство. Немаловажно то, что Болгария все еще предлагает самые облегченные условия русским для получения ПМЖ.

Цены – пополам
За время кризисной остановки рынка – с начала 2009-го по начало 2011 года – ценопад в разных секторах real estate в Болгарии составил от 25 до 50%. Серьезнее всего подешевела некурортная недвижимость в провинциальных регионах страны. В сегменте, рассчитанном на иностранных покупателей, заметно просела горнолыжная недвижимости в Банско (дисконт достигал 60%) и Пампорово (на 40%). На рынке пляжных комплексов цены понизились в среднем на 30% по сравнению с пиковыми верхними значениями 2008 года.

Сегодня продажи активнее всего идут в сегменте 35-50 тыс. евро. Активно экспонируется все побережье: Балчик, Албена, Золотые Пески, Варна, Бяла, Созополь, Святой Влас, Солнечный Берег, Приморско, Китен, Царево.

Рынок недвижимости Болгарии образца сегодняшнего дня коренным образом отличается от докризисного рынка тем, что сейчас главным образом продаются и покупаются готовые объекты. До 2008 года фактически единственной возможностью купить что-то на побережье было долевое участие в строящемся проекте, со сроком сдачи от года до двух. На стадии готовности комплекса квартиры в нем были уже, как правило, раскуплены. Это создавало умеренно здоровый ажиотаж и стимулировало рост цен.

Сегодня болгарский рынок – это главным образом рынок готового жилья. Купить можно квартиры от девелоперов, которые выстояли в кризис, завершили свои проекты, нередко даже, добиваясь конкурентных преимуществ, снабдили жилье мебелью и бытовой техникой. Другой вариант – вторичный рынок: в последний год активно продают свои квартиры английские и ирландские собственники, когда-то, еще до кризиса и до предкризисного рывка цен, приобретавшие недвижимость на Черноморском побережье.

Русские again
Сегодня основные иностранные покупатели на болгарском рынке – граждане России и стран СНГ. Статистические данные говорят о том, что русский сектор в продажах болгарской недвижимости иностранным гражданам превышает 20%, а для объектов, расположенных на побережье, этот показатель еще выше.

Иностранных покупателей, кроме низких цен и членства в ЕС, притягивают исторические и культурные достопримечательности, в которых Болгария, мягко говоря, недостатка не испытывает.

Год назад эксперты, называя коридор, в котором сконцентрирован основной спрос русскоязычных клиентов, говорили о 25-40 тыс. евро. Сегодня уже называют 30-50 тысяч. Средние цены квадратного метра, по данным реальных сделок болгарских агентств, на Черноморском побережье в основном варьируются от 350 до 700 евро. Но в элитных комплексах могут достигать и 1500 евро.

Недорогие объекты с наступлением летнего сезона 2011 года начали достаточно активно выбираться. За 25-35 тыс. евро можно купить готовую (часто полностью меблированную и оснащенную кухонной техникой) квартиру на второй и даже первой береговой линии. Территориально – район Святого Власа, Солнечного Берега и южнее. Это будет либо студия, либо апартаменты с одной спальней, обязательным балконом-террасой (или даже двумя), общей площадью
30 – 40 кв. м.

Есть выбор готового жилья и в низком ценовом сегменте – до 20 тыс. евро. Но дешевое в данной ситуации становится синонимом малоликвидного, то бишь с обязательным изъяном. Либо это вариант в 3-5 км от моря, либо – в 300 м от берега, но крошечная студия площадью 15 кв.м на первом этаже. Риэлторы говорят, что часто покупатели, отправляясь на просмотры самых дешевых объектов, выбегают из таких квартир с ускорением и немедленно изыскивают дополнительных пять тысяч евро, переориентируясь на другие варианты.

Взгляд на болгарскую деревню
Еще одна новая тенденция: сегодня намечается склонность к «дрейфу» российских инвесторов во внутренние районы Болгарии. Многие участники местного рынка замечают, что покупатели из России ездят по стране и изучают разные ее районы. Они узнают о Болгарии много нового и находят себе подходящие, не вполне стандартные решения для покупки недвижимости.

Начинает проявляться интерес к внутренним районам, удаленным от моря: Стара Загора, Малко Тырново, Пловдив, Велико Тырново, придунайский Видин. Однако массовым такой спрос назвать нельзя: в отличие от британских покупателей, интересующихся горными пейзажами и удаленной от суеты сельской жизнью болгарской глубинки, спрос русских в большой степени стандартизирован и сводится к апартаментам на море.

Цены за дом с участком в болгарских селах несколько лет назад начинались от 2 тыс. евро, сегодня – от 4 тыс. евро. Правда, необходимо отдавать себе отчет в том, что этот дом с большой долей вероятности предназначен под снос, сад, скорее всего, придется посадить новый, а до моря будет километров 300 – 400.

Тем не менее эти цены в свое время привлекли подданных Британской короны. Их основные интересы вполне весомо проявились в том числе в сегменте сельской недвижимости. Например, одним из многочисленных «мини-центров притяжения» стал ничем не примечательный городок Елхово, расположенный в 30 км от турецкой границы, в 100 км от Бургаса и аэропорта. Пять лет назад местные риэлторы почувствовали конъюнктуру, резко увеличились в числе и заговорили по-английски. Цены на деревенские дома выросли в несколько раз: сегодня дом «под капремонт» в окрестных селах можно купить не за 3-5 тыс. евро, как 5-7 лет назад, а за 10 тысяч, а после ремонта – не менее чем за 20 тыс. евро. Продают «реновированные» дома или англичане, или сами болгары.

Исполнительный директор компании Bulgarian Properties Полина Стойкова подчеркивает, что англичанам очень нравится совершать своеобразный «экскурс во времени», выращивая экологически чистые овощи и фрукты на собственном участке. Это и привело к тому, что необычайно популярными среди этих покупателей стали дома в сельской местности и земельные участки по всей стране. По статистике Bulgarian Properties, британцы в этом секторе сохраняют свою активность, несмотря на кризис: в первом полугодии текущего года они составили 15% от числа всех иностранных покупателей, заняв по этому показателю второе место после россиян.

Регионы и цены
София – все еще столица с самой дешевой недвижимостью в ЕС. Считается, что она обладает самым высоким в Болгарии потенциалом для роста цен на жилье после выхода из кризиса. Пока средняя цена проданных в начале 2011 года столичных апартаментов равнялась 86 тыс. евро при стоимости жилой площади 870 евро за кв. м.

Цены на недвижимость в пригородах Софии упали за 2010 год на 20 – 25%, а цены на дома в селах, удаленных от столицы на 50 – 60 км, начинаются от 15 тыс. евро. Дом, в который можно въехать сразу, не «заморачиваясь» с ремонтом, можно найти по цене от 30 тыс. евро.

Около Софии есть множество небольших городков (Правец, Ихтиман и др.), в которых имеются комплексы для гольфа и спа. В 60 км от Софии находится город Самоков, а в 10 км от него – Боровец, второй по величине горнолыжный курорт Болгарии.

Болгарское побережье от румынской до турецкой границы составляет 270 км. Из них пригодно для пляжного отдыха чуть менее 200 км.

Если смотреть с севера на юг, застройка комплексами начинается от г. Каварна. Здесь и в Балчике вариантов не слишком много, но и цены не высоки – от 500 евро за кв. м Далее идут Албена, Золотые Пески – курорт, известный еще с советских времен, когда на многих километрах черноморского берега Болгарии еще не было ни рынка, ни жилья, ни отелей. Здесь, несмотря на перенаселенность курорта и изобилие отелей, встречается самая дорогая недвижимость на побережье и в стране – до 2 и даже 2,5 тыс. евро за кв. м.

Варна и пригороды – лидеры побережья по средним ценовым значениям. Этот город, часто по праву именуемый «столицей побережья», считается важным транспортным узлом Юго-Восточной Европы. Здесь находится международный аэропорт, самый большой морской порт в Болгарии, железнодорожный вокзал.

Цены на апартаменты в Варне – от 800 евро за кв. м Но уже в 40-50 км от Варны (например, в г. Провадия) продаются квартиры и сельские дома по стоимости от 15 тыс. евро.

Самым доступным по ценам считается болгарский юг – все, что южнее Бургаса. Солнечный берег – территория контрастов, здесь есть и самое дешевое, и самое дорогое, и «квадрат», в зависимости от локации и качества строительства, может стоить от 300 до 1500 евро. Далее идут Несебр – город-памятник, нового строительства там нет, и купить ничего нельзя, Созополь – один из немногих прибрежных городов, где идет и бурное развитие новых территорий, и сохранен исторический центр. Цены – демократичны, выбор предложений – велик. Огромный выбор вариантов есть и в более южном Поморье, а вот дальше комплексное строительство начинает постепенно убывать. Лозенец, Царево, Ахтополь держат ту же ценовую планку, но выбор квартир в этих крошечных курортных городках сужается по мере приближения к турецкой границе.

В конце 2010 года появилось то, о чем за пару кризисных лет покупатели и аналитики рынка стали постепенно забывать. На болгарском рынке теперь стартуют новые проекты. В продаже снова появились варианты со сроками сдачи в конце 2011 года и даже в 2012 году. Это признак выздоровления.

Юлия Лозовская


Мнения:

 Веселина Иванова, руководитель Five Star Investments Ltd, член международной конфедерации профессионалов в сфере недвижимости FIABCI, член Болгарской гильдии риэлторов НСНИ, член европейской ассоциации риэлторов CEREAN:

Даже покупая в Болгарии квартиру на вторичном рынке, то есть в полностью готовом комплексе, необходимо обратить внимание на вопрос безопасности. Проблемы риэлторам и покупателям создают объекты недвижимости, находящиеся в залоге. Если застройщик не снимет обременение с покупаемых апартаментов (а такие случаи есть), то добросовестный покупатель, приобретающий готовую построенную квартиру в ипотекированном комплексе, может лишиться своей собственности по решению суда.

Но обращаю внимание вот на что. Если покупатель не знал о том, что приобрел заложенную недвижимость, если в предварительном договоре ни слова не было сказано об этом и не была прописана схема снятия залога, то, по сути дела, в этом случае виноват сам покупатель – это означает, что он сэкономил на профессиональном агенте, который сделал бы заранее все проверки, чтобы гарантировать чистоту сделки.

 
 Красимир Лозанов, главный эксперт Торгово-промышленной палаты г. Бургас:

Сегодня риэлторы отмечают усиливающийся спрос на болгарскую деревню – русские, как когда-то англичане, стали активно интересоваться и приобретать сельские дома в болгарской глубинке. Я думаю, что в процессе освоения Болгарии русские в очередной раз проявят себя как талантливые экспериментаторы и войдут в сегменты, которые изначально им не были предназначены, в маркетинговом смысле этого слова. Но не надо забывать, что в первую очередь русские ищут в Болгарии теплое и «обустроенное» море, которое еще должно быть и рядом, эффективно функционирующие модели обслуживания недвижимости, а также лучшие, чем в России, параметры социальной, административной и технической инфраструктуры. Невелико число тех болгарских деревень, которые вписываются в такие маркетинговые рамки. Так что я скептик относительно того, что такие редкие случаи, когда русские покупают старые дома в болгарских деревнях, смогут оформить сколь-нибудь значимую тенденцию.






Рубрика:

Зарубежная недвижимость

03.07.2011
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Зарубежная недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Архив"

Статьи о недвижимости