Купить Снять
Избранное
Избранное:

Болгария: где хорошо дауншифтеру?

Болгария: где хорошо дауншифтеру?

Мода на провинцию – общемировой тренд. Первыми начали европейцы, главным образом британские и немецкие пенсионеры, а в последние годы эстафету подхватили россияне


Но если немец или британец, даже рассчитывающий на свою пенсию как на единственный доход, может выбирать между Грецией, Кипром, Болгарией и Испанией – уровень позволяет, – то российский пенсионер этого выбора лишен. Оставляя Кипр, Испанию и прочее Средиземноморье тем своим соотечественникам, кто живет на доход от бизнеса или с капитала, пенсионер, даже если у него в активе есть, кроме пенсии, сдаваемая в РФ квартира, все равно может смотреть только в сторону Болгарии. Туда же нередко смотрят и представители трудоспособного населения, желающие поменять страну проживания и при этом по возможности свести к минимуму и затраты, и степень стресса, сопутствующего эмиграции.

Примерно такова логика, объясняющая, почему в последние год-два в Болгарии нестолько возросло число запросов на покупку сельских домов. Бумом это пока еще назвать нельзя, но сделки все же идут – если сравнивать с активностью англичан лет 5-6 назад, то это капля в море, а если с нулевой активностью наших лет 5-6 назад, то восходящий тренд налицо.

Справочник дауншифтера. Юго-запад
Если смотреть на карту, Болгария по очертаниям напоминает собаку, лежащую головой к Черному морю. Вы отъезжаете километров 15-20 от побережья – и уже прямиком попадаете в болгарскую глубинку, почти в другую страну, отличную от той, что привыкли видеть, отдыхая на побережье.

Начнем с самого центра побережья. В области Бургас можно выбирать практически любую деревню: красиво, спокойно, озера, горы, водопады, близость к морю и крупнейшему городу побережья. Сельские дома здесь в основном встречаются без решеток на окнах – а это показатель.

Идем вниз и влево, к границе с Турцией и Грецией. Погранзоны и населенные пункты в них типа Малко Тырново, когда-то закрытые территории, сегодня доступны всем, и порядок там охраняется на хорошем уровне.

А вот если, двигаясь вдоль границы, немного отступить от нее вглубь страны – попадаем в Елхово, Хасково. Ладно, что это сельхозглубинка без радующего глаз пейзажа и достопримечательностей, но хуже то, что там изобилие неблагополучных цыганских сел. Когда-то здесь в большом количестве покупали англичане: «реновированного» дома без решеток на окнах здесь, пожалуй, не найти. Отсюда и цены в этом регионе – поразительно низкие, ниже, чем в Малко Тырново и прилегающих деревнях. А ведь всего каких-то 100-150 км.

Дальше вдоль границы – уже теперь греческой – начинаются горы Родопы. Это опять курортное место. Встречаются деревни помаков – болгарских мусульман (наследие турецкого нашествия). Такое соседство для потенциального резидента будет плюсом в плане безопасности. Цыгане здесь чаще живут мирным трудом. Цены – выше, чем в Малко Тырново по причине курортности места, а при приближении к горнолыжному курорту, пещерам или минеральным источникам (Смолян, Чепеларе, Девин) становятся такими же, как и у черноморского побережья. С одной стороны здесь – граница, с другой – Пловдив, а близость к культурному центру и одному из крупнейших городов страны тоже обязывает.

Далее другой горный массив – Пирин – и крупнейший в Болгарии горнолыжный курорт Банско, рядом Рилы, а у подножья – бальнеологические центры Сандански, Разлог, Благоевград. Регион туристический, развитый и дорогой, сделки начинаются от 30 тыс. евро.

По мере приближения к Софии пейзаж начинает портиться, и это продолжается вплоть до самой румынской границы. Самыми неблагополучными районами считаются места «в хвосте собаки» – ближе к границе с Сербией. Оттуда главным образом черпают информацию репортеры криминальной хроники.

Справочник дауншифтера. Северо-восток
Северная граница Болгарии проходит по Дунаю, на другом берегу – Румыния. Вся приграничная местность – полосой отчуждения можно назвать все, что минимум километрах в 50 – считается самой депрессивной территорией.

Ближе к Черному морю имеется единственный крупный районный центр в этом регионе – город Добрич. Села вокруг него – смешанные, как и во многих местах: благополучные чередуются с «нехорошими». Если цена на дом начинается от 10 тыс. евро – есть шанс, что это болгарское село с неплохой транспортной доступностью до райцентра, если в продаже «отличный дом, крепкий, можно сразу вселяться и жить, и всего за 10 тыс. левов» – значит, село цыганское, и болгары стараются оттуда уехать, предлагая «кышты за безценица».

Двигаемся вглубь страны. Центр северной Болгарии – это города Севлиево и Габрово. Первый заманчивее: там работают американские заводы по производству фаянса и кафельной плитки. Это стало мощным фактором развития и для самого городка, и для сел в радиусе 15 км: здесь нет безработицы, зато есть порядок, хорошие школы, банки, супермаркеты и множество предприятий среднего и малого бизнеса. Город и окрестные села газифицированы, что для Болгарии большая редкость. Бонусом идут старый исторический центр, ухоженный, как в Западной Европе, и средневековая крепость рядом.

Расстояние между Севлиево и Габрово всего 30 км, а между ними – несть числа деревень с домами на продажу. Закон все тот же: за 4-5 тыс. евро покупаем дом, в котором будет очень трудно жить (не по причине его состояния, а исключительно в силу неблагополучного цыганского соседства), за 8-10 тысяч – в развитом селе, с хорошим автобусным сообщением, школой и прочими благами цивилизации.

Этот регион интересен не только тем, что являет собой небольшой «центр цивилизации» в 300 км от моря. Здесь множество исторических и природных достопримечательностей: от фракийских захоронений (но ими не удивишь в Болгарии никого), до аутентичных деревень с бережно хранимой застройкой позапрошлого века, а также водопады, горные ущелья, реки и озера.

Крупные города вокруг – Велико Тырново, Казанлык, Ловеч – своего рода «пояс», за которым сразу же начинаются более депрессивные края – до следующего крупного пункта, формирующего портрет прилегающей местности.

На этом фоне такие города как Стара Загора, Шумен, Сливен считаются среди болгар менее интересными с точки зрения покупки недвижимости, а села вокруг них отличаются повышенной концентрацией цыган.

Итоги рынка-2011

Самыми высокими цены на всю болгарскую недвижимость – и квартиры, и дома – были в середине-конце 2008 года. В 2009 году цены практически одномоментно рухнули почти на 40% и с тех пор продолжают медленно, в разных регионах по-разному, снижаться. Среднегодовое снижение, в зависимости от географии и типа недвижимости, составляет 5-10%, и поэтому в уходящем году операторы рынка с уверенностью говорили, что цены – половина от пиковых значений 2008 года. Да, как минимум пополам сложились цены на абсолютно все объекты – и на побережье, и в провинции, и в столице. Однако на данный момент падение замедлилось, если не прекратилось: в 2011 году большинство операторов рынка остались довольны активностью русских покупателей, следовательно, оснований для ценопада постепенно становится все меньше. В некоторых местах (например, определенные районы Софии) продавцы даже робко пытаются переписывать ценники – на 2-3% вверх.

Летом 2011 года в Болгарии вступил в силу закон о запрете проведения расчетов наличными при сделках с недвижимостью на сумму более 5 тыс. евро. Операторы рынка говорят, что это нововведение никак не повлияло на процедуры купли-продажи: в среднем и высоком ценовых сегментах оплата и раньше производилась банковским переводом. В сверхнизком сегменте (сельские дома под снос) оплатить покупку по закону можно наличными. В сегменте недорогих квартир либо сумма платится частями, либо в договоре занижается цена сделки, что незаконно, но, как и в РФ, практикуется в Болгарии сплошь и рядом.

География и цены

Варна – один из древнейших городов Европы, важный транспортный узел Юго-Восточной Европы. Здесь находится международный аэропорт, самый большой морской порт в Болгарии, железнодорожный вокзал, хорошо развито магистральное и дорожное сообщение. Цены на недвижимость в Варне – от 800 евро за кв.м. В 40–50 км от Варны (например, в городе Провадия) продаются квартиры и сельские дома стоимостью от 8 тыс. евро.

Пловдив – второй по величине город и центр культурной жизни Болгарии, а его древняя часть входит в списки мирового наследия ЮНЕСКО. Цены на квартиры – в среднем 500 евро за «квадрат», сельские дома в радиусе 30–50 км – от 15 тыс. евро.

Стара Загора – квадратный метр в среднем 450 евро, сельские дома – от 10 тыс. евро. От 5 тыс. евро предлагаются дома в необитаемых селах.

Велико Тырново – древняя столица Второго Болгарского царства, колыбель болгарской архитектуры, живописи и литературы, а также центр региона, где производятся лучшие вина. Средняя цена продаж недвижимости 8-10 тыс. евро. За 19 тыс. евро в этой области можно купить, например, большой (200 кв.м) двухэтажный кирпичный дом в хорошем состоянии, построенный в традиционном болгарском архитектурном стиле.

Город Видин находится на северо-западе Болгарии, этот регион граничит с Румынией на севере и с Сербией на западе. Сельские дома стоят от 5 тыс. евро. Но россиянам эксперты покупать здесь не советуют.

Монтана – административный центр Северо-Западного региона Болгарии. Известен великолепной природой и наиболее дешевой недвижимостью в сельской местности в Болгарии. Цены – даже ниже, чем в Видине, рекомендации – аналогичны.

Плевен расположен в северной части Болгарии в 35 километрах от Дуная и является важным транспортным узлом на железнодорожной магистрали София-Варна. Средние цены в районе понизились в 2009 году на 28% (4800 евро), а в 2010 году – выросли на 42%, дойдя до 6800 евро. Такой «статистический бум» риэлторы объясняют просто: в этом районе ведется строительство АЭС Белене, на котором работают иностранные, в том числе российские, специалисты.

София – все еще столица с самой дешевой недвижимостью в ЕС. Считается, что она обладает самым высоким в стране потенциалом для роста цен на жилье после выхода из кризиса. Средняя цена столичных апартаментов – 86 тыс. евро при стоимости жилой площади 870 евро за кв.м. Цены на недвижимость в пригородах Софии начинаются от 15 тыс. евро. Дом, в который можно въехать сразу, не «заморачиваясь» с ремонтом, можно найти по цене от 30 тыс. евро.

Юлия Лозовская

 

Мнение:

Вероника Богомолова, коммерческий директор A Priori Group:
Лето 2011 года не вполне оправдало ожидания по активности клиентов – покупателей болгарской недвижимости. Клиентов могло быть и больше: многие покупатели «тянут резину» и откладывают просмотровые туры на месяцы вперед. Тем не менее, мы довольны результатами. Средняя стоимость сделок – 150 тыс. евро. Это шикарные двуспальные апартаменты с двумя ванными на первой линии в новых комплексах с большой территорией и развитой инфраструктурой. Основной регион – Святой Влас. По расположению, природе и инфраструктуре, а также качеству комплексов и мы, и наши клиенты находим его оптимальным, наряду с Элените. Также последнее время появился спрос на север Болгарии: Варна, Константин и Елена, Бяла, также есть спрос на Несебр и растет интерес к бальнеологическим и горнолыжным курортам. Однако Святой Влас пока лидирует с большим опережением.
 
Красимир Лозанов, главный эксперт Торгово-промышленной палаты г. Бургас:
Можно ожидать, что в процессе освоения Болгарии русские в очередной раз проявят себя как талантливые экспериментаторы и войдут в сегменты, которые изначально им не были предназначены, в маркетинговом смысле этого слова. Я говорю как раз о сельской недвижимости. Но не надо забывать, что в первую очередь русские ищут в Болгарии теплое и «обустроенное» море, которое еще должно быть и рядом, эффективно функционирующие модели обслуживания этой недвижимости, а также лучшие, чем в России, параметры социальной, административной и технической инфраструктуры. Учитывая это, невелико число тех болгарских деревень, которые вписываются в такие маркетинговые рамки. Так что я скептик относительно того, что такие редкие случаи, когда русские покупают старые дома в болгарских деревнях, смогут оформить какую-то значимую тенденцию.


Рубрика:

Зарубежная недвижимость

23.12.2011
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Зарубежная недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Архив"

Статьи о недвижимости