Закон не вдохновляет

22 июля 2008 года был принят закон о выкупе помещений, находящихся в государственной собственности. Практически все арендаторы теоретически хотели бы выкупить свое помещение. Однако, занимаясь предварительной оценкой площадей в течение полугода, мы выяснили, что не все торопятся воспользоваться преимущественным правом выкупа и на это есть ряд объективных причин.

К примеру, есть большой потенциальный спрос среди тех, кто арендует часть помещения, находящегося в городской собственности, однако сегодня властями Санкт-Петербурга не допускается выкуп частей помещений. Также существует проблема перепланировок арендованных помещений: многие за годы аренды успели произвести перепланировки, а КУГИ, прежде всего, требует согласовать изменения. В случае если в результате согласования перепланировки будет изменен кадастровый номер объекта недвижимости, арендатор теряет право на выкуп. Поэтому перед началом согласований арендатору лучше получить консультацию у специалиста относительно того, что нужно делать, чтобы не лишиться права выкупа.

 

Арендатор не согласен

Нередки случаи, когда арендаторы, желающие выкупить площади, не согласны с произведенной оценкой. Большинство вопросов связаны с низколиквидными помещениями (подвалы, дворовые помещения): они не были слишком востребованы и раньше, а во время кризиса спрос на них значительно снизился. Поэтому арендаторы рассчитывают получить более низкую оценку.

Недовольство арендаторов вызывает и тот факт, что привнесенные ими улучшения увеличивают выкупную стоимость помещения. С точки зрения арендатора, было бы справедливо оценивать объект без учета улучшений. Известны случаи, когда по окончании аренды арендатор уходил, забрав с собой все отделимые и неотделимые улучшения (электрические мощности, телефонные подключения, розетки т.п.). Такое может произойти, если арендатор потеряет преимущественное право выкупа. В итоге на торги будет выставлено помещение в том виде, в котором город когда-то передал его арендатору.

Некоторые помещения, где по факту размещаются офисы и торговля, согласно нормативам не могут использоваться под эти цели. При оценке таких помещений существуют сложности с подбором объектов-аналогов: они должны быть схожи не только по местоположению и текущему функциональному использованию, но и с точки зрения юридических ограничений.

Многие арендаторы также с нетерпением ждут отмены НДС, чтобы вычесть хотя бы 18% из той цены, которую и так считают завышенной.

 

Специалист в помощь

Потенциальные выкупщики часто плохо информированы: до сих пор не познакомились с законами о выкупе, не уточнили свои возможности и даже не знают, относятся ли они к субъектам малого или среднего бизнеса. Мало кто знает, что перед подачей заявления можно сделать предварительную оценку, ведь после подачи заявления процесс становится необратимым и в случае отказа арендатора от выкупа объект будет выставлен на торги. Такую предварительную оценку выполняют компании, входящие в СРО «Сообщество профессионалов оценки», где также присутствуют представители ГУИОН.

Несмотря на все сложности, 90% опрошенных АРИН арендаторов выразили желание участвовать в программе преимущественного выкупа. Однако сейчас многие из них отложили принятие решения о выкупе помещений до прояснения ситуации на рынке недвижимости. Все ждут сентября в надежде, что он задаст некий вектор развития рынка. Конечно, арендаторы надеются на очередное падение цен, чтобы на этой волне выкупить помещения. Однако уже сейчас стоит пытаться снять неопределенность и адекватно оценить свои возможности.