Просмотров: 509

 Обман на рынке недвижимости, в том числе и первичном рынке, присутствовал всегда. К сожалению, и сегодня среди участников рынка, в том числе и самих застройщиков, находятся желающие обмануть своих клиентов. Это может быть как прямой, так и косвенный обман, как с целью ухода от соблюдения действующего законодательства или от налогообложения, так и с целью дополнительного обогащения.
По просьбе портала ГдеЭтотДом.РУ о восьми способах обмана со стороны недобросовестных застройщиков рассказал ведущий юрист компании «Первый столичный юридический центр» Олег Сухов.
 
1. Скользкий ПДКП
Застройщик, не соблюдая действующего законодательства, предлагает к заключению не договор участия в долевом строительстве, который регистрируется в государственной регистрационной кадастровой службе, а, например, предварительный договор купли-продажи. Как известно, предварительные договоры в силу гражданского законодательства не подлежат оплате, однако денежные средства с покупателя как-то получить застройщику нужно – для этого заключается договор купли-продажи векселя на сумму стоимости квартиры. Эта схема повсеместно работает на первичном рынке недвижимости, однако никак не защищает права дольщиков. Хорошо, если такой договор купли-продажи векселя заключается с самим застройщиком, а если с третьей компанией, тогда что? А вот тогда у покупателя вообще нет никаких прав на приобретаемую им квартиру, и он полностью зависит от доброй или не очень доброй воли застройщика.

2. Третий лишний
Застройщик продает под своим именем квартиры, при этом с покупателями заключаются договоры с иными организациями, которые юридически к застройщику не имеют никакого отношения. В лучшем случае заинтересованному покупателю разъяснят, что компания-продавец входит в холдинг застройщика, что вообще не соответствует действительности, в худшем случае данным вопросом вообще никто не будет интересоваться до очередной проблемы.

3. Обязаловка
Застройщик при заключении договора пытается заработать на дополнительных услугах, которые, как показывает практика, в большинстве случаев вообще не оказываются, более того, стоимость таких услуг застройщика значительно выше рыночной стоимости, однако без ее оплаты с покупателем не будет заключен основной договор на желанную квартиру. К такого рода услугам можно отнести оформление права собственности на объект недвижимости по результатам окончания  строительства или услуги за оформление документов по сделке. Или страхование рисков, которые никогда не наступят, но стоимость страховки которых может составлять от 5 до 60% стоимости приобретаемого объекта.

4. Раз продажа, два продажа
Компания заключает договоры на реализацию недвижимости с иными организациями, которые также реализуют приобретенные права на квартиры или офисы третьим лицам. При этом сам застройщик реализует обычным физическим лицам уже проданные объекты недвижимости со ссылкой на прекращение договорных отношений с юридическими лицами, которым данные объекты уже были проданы ранее. Кто бы в этом примере ни был прав, застройщик или инвестиционные компании, результат всегда один и всегда не в пользу дольщиков, а именно – два или более претендента на один объект недвижимости и полное отсутствие возможности вернуть оплаченные денежные средства от застройщика или инвестиционной компании.

5. На чужое
Компания продает жилой или нежилой фонд, принадлежащий иному правообладателю. Что это означает? Перед началом строительства застройщик всегда подписывает инвестиционный контракт с местными органами власти. В соответствии с указанным контрактом застройщику выделяется под строительство земельный участок, а застройщик обязуется предоставить в собственность администрации по результатам строительства определенные площади, что заранее оговаривается в предварительном протоколе распределения площадей, являющемся неотъемлемой частью инвестиционного контракта. По мере строительства и реализации объекта застройщики очень часто, чаще всего при наличии дефицита в бюджете, продают принадлежащие администрации площади. Если исходить из строгой буквы закона, то дольщики, которым такие площади продаются, являются бесправными, не приобретшими права на оплаченную квартиру, машиноместо или офис. На практике юристы порой выигрывают такие дела в пользу дольщиков.

6. ЖСК минус совесть
Застройщик продает объекты недвижимости через ЖСК (жилищно-строительные кооперативы). Вообще, схема ЖСК официально разрешена ФЗ-214, и среди работающих по ней есть надежные и авторитетные компании. Но также ЖСК оставляет возможности для маневров не самым добросовестным застройщикам. Дело в том, что, если дольщик становится членом ЖСК, то какой бы он договор на приобретение недвижимости ни заключил, он всегда будет должен нести дополнительные расходы, которые будут образовываться у кооператива. Проще говоря, стоимость оплаченного жилья ежегодно может увеличиваться и увеличиваться, а контролировать увеличение стоимости своей квартиры в жилищно-строительных кооперативах невозможно.

7. Метраж навскидку
Застройщик оперирует площадями и планировками квартир с их дополнительной оплатой. Некоторые застройщики, реализуя недвижимость на стадии строительства, либо вовсе не имеют проектной документации, либо имеют документацию недоработанную, несогласованную. Заключая договор с дольщиком, такая компания может указать площадь квартиры больше той, что фактически будет по окончании строительства. В договоре с покупателями могут быть указаны условия, в соответствии с которыми при уменьшении площади квартиры по результатам обмеров БТИ излишне оплаченные метры подлежат возврату, однако данные пункты указываются не всегда и не всегда в понятном и правильном понимании. Так, на лишних нескольких метрах на каждую квартиру, застройщик можно заработать значительные суммы за счет невнимательных дольщиков.

8. Стройка без конца
Застройщик указывает ориентировочные сроки окончания строительства дома либо не указывает их вовсе – это распространено в предварительных договорах купли-продажи. Если даты указаны ориентировочные, то застройщики, не соблюдая их, всегда ссылаются именно на отсутствие конкретики в сроках и, соответственно, прямой своей обязанности построить дом в обещанные на словах промежутки времени. Если же рассматривать предварительные договоры без указания сроков, то в лучшем случае обязанности по таким договорам сводятся к определенной дате относительно оформления права собственности самим застройщиком на квартиру, однако ту дату, к которой необходимо уложиться застройщику для оформления собственности и передачи квартиру покупателю, никто никогда не определяет и не гарантирует.

P.S. Читайте внимательно!
Есть еще немало более мелких способов напрямую обмануть дольщика, не довести до его сведения информацию по сделке или довести ее в очень искаженном виде. Стоит отметить, что, когда конфликты между дольщиками и «проблемными» застройщиками доходят до суда, суд часто обращает внимание пострадавших на то, что, согласно подписанным ими договорам, они знали, на что шли. Поэтому можно сказать, что не от всех, но по крайне мере от большинства уловок ненадежных застройщиков у потребителей есть довольно простое противоядие: не торопясь и не лишаясь рассудительности при виде красивой рекламы и удивительно низких цен, изучать предлагаемый компанией договор – как самостоятельно, так и при помощи экспертов.