Юлия Лозовская, руководитель консультационного центра «Ваш дом за рубежом»

В нынешнем году болгарские риэлторы пожинают невеселые плоды сошедшего почти на нет спроса со стороны британских инвесторов, приложивших руку к взлету цен в 2004-2008 годах. И стараются адаптироваться к запросам россиян, которые сегодня остались основными покупателями на причерноморском рынке. Впрочем, и объем сделок с россиянами сегодня не настолько велик, как еще год назад. В 2009 году количество сделок российских покупателей с болгарской недвижимостью сократилось на 50%. Кстати, консультанты говорят о том, что спрос, тем не менее, высок, просто сами сделки стали занимать гораздо больше времени.

До прошлого года включительно россияне делали покупки во всех сегментах рынка недвижимости Болгарии, при этом сделки часто носили инвестиционный характер. Сегодня сделки идут главным образом на черноморском побережье. Поменялись и цели – объекты покупаются не для извлечения прибыли, а для собственного отдыха. В связи с этим требования к объектам курортной недвижимости возросли: массовый запрос российского клиента в 2009 году – односпальный апартамент в комплексе на первой линии моря. В 2008 году россияне довольствовались студиями в комплексах на 3-4-ой линиях. Подобные объекты под влиянием падения спроса сегодня снижаются в цене.

Бюджеты российских покупателей сократились в полтора-два раза. Если в прошлом году, по данным практиков рынка, средний бюджет покупки составлял 100-200 тыс. евро, то сейчас массовый российский покупатель стремится приобрести недвижимость у Черного моря по цене до 50 тыс. евро. Есть и такие покупатели, которые на сумму 25 тыс. евро запрашивают апартаменты на первой линии моря в готовом комплексе, что, даже, несмотря на падение цен, сегодня трудно достижимо.

Высоки риски при покупке недостроенного объекта: некоторые стройки в Болгарии заморожены, по ряду других не выдерживаются сроки сдачи. Поэтому, в отличие от ситуации годичной и более давности, многие покупатели стараются избегать приобретения апартаментов на ранних стадиях строительства.

К концу июля 2009 года цена ликвидных апартаментов – недвижимости на первой линии Черноморского побережья страны — упала до 600-700 евро за кв. м, а в 2008 году — до 1000 евро за кв.м.

К осени местные риэлторы ожидают еще незначительного понижения стоимости низколиквидного предложения. Падения цен на ликвидные объекты сегодня ждать не стоит, как, впрочем, и новой волны роста стоимости. Сегодня уровень цен на рынке сопоставим с ситуацией 2006 года.

Болгарские продавцы готовы предлагать скидки в размере от 5% до 35% от заявленной цены, а также многочисленные бонусы - мебель, технику, место в паркинге, плюс индивидуальный график платежей. Максимальные скидки можно получить при единовременной оплате полной стоимости объекта. Местные риэлторы единодушно говорят: в отличие от периода бурного роста рынка 2007-2008 годов, сейчас цена предложения адекватна его качеству.

Главной интригой рынка недвижимости Болгарии сегодня является сегмент коммерческих объектов, в котором местные риэлторы ожидают увеличения ликвидного предложения осенью 2009 года. Уже сегодня на рынке происходят единичные сделки по продаже действующих торговых точек, сданных в долгосрочную аренду с дисконтом 50%. Местные риэлторы уверены: осенью таких предложений будет больше, поскольку компании будут вынуждены продавать ликвидные активы, чтобы выполнить свои обязательства перед кредиторами.

Одной из самых интересных стран с точки зрения покупки недвижимости для россиян, в особенности, жителей Северо-Западного региона, является Финляндия. В настоящий момент страна «тысячи озер» одна из самых безопасных для приобретения недвижимости. Законодательство страны практически на 100% защищает покупателя, в том числе нерезидента. Даже в случае приобретения россиянином дома в Финляндии без привлечения юристов, его безопасность гарантирована жесткими законодательными нормами. Так, финский продавец и риэлтор несут материальную ответственность за предоставление покупателю информации о техническом состоянии недвижимого имущества, благоустройстве территории вокруг объекта и наличии сложностей с документами на недвижимость. При этом, в случае несоответствия предоставленной покупателю информации, последний имеет право на расторжении договора и получение компенсации в течение 5-10 лет в зависимости от того, по какому из трех пунктов ему были представлены некорректные сведения. Тем не менее, успешное оформление российским гражданином финской недвижимости в собственность не гарантирует ему отсутствие в дальнейшем технических проблем владения объектом.

Одна из основных сложностей, с которой сталкиваются 20-30% российских владельцев финской недвижимости, — эксплуатация объекта. Причина проблем — юридические тонкости жилищного права страны, не имеющие аналогов в российском законодательстве. Например, в Финляндии законом регулируются сроки ремонта инженерных систем в доме, в частности, замена старых канализационных систем в некоторых коттеджах; береговые сауны на некоторых озерах должны быть вынесены на расстояние 25 метров от береговой линии. Не зная этого, владелец объекта неожиданно сталкивается с необходимостью  срочных дополнительных расходов. Результат непонимания россиянином финского права в вопросах содержания дома - ворох неизвестно откуда взявшихся счетов.

Практика показывает: заверенные договоры купли-продажи с российскими гражданами в Финляндии подписываются в основном на финском и английском языках. На родной язык покупателя документ не переводится. Подписывая такой договор самостоятельно, покупатель рискует столкнуться в дальнейшем с рядом обременений: при переводе финского договора на английский язык смысл некоторых юридических понятий может быть искажен. Недостаточное знание английского языка может привести к тому, что в процессе владения купленным земельным участком покупатель может выяснить, например, что соседи имеют право ходить по его земле или пользоваться водой из его скважины.

Некоторых покупателей смущает наличие закладной на объект. Российский гражданин воспринимает эту информацию неадекватно, полагая, что недвижимость находится в залоге у банка. На самом деле, если закладная находится на руках у продавца и при сделке передается покупателю - это является несомненным плюсом, ведь покупатель может в будущем без лишних хлопот получить по закладной кредит, например, для дополнительного строительства на участке.

Сегодня, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года наблюдается увеличение примерно на 50% спроса на финские дома стоимостью до 50 тыс. евро, хотя выбор достойного дома в этой ценовой категории крайне ограничен. В сегменте дорогих объектов, стоимостью от 250 тыс. евро, российский спрос снизился примерно на 20-30%. Финские продавцы пока не идут на снижение стоимости таких домов, продолжая ждать богатого русского покупателя.