По информации экспертов компании АРИН, проанализировавших состояние рынка офисной и производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга, в настоящее время предложение на рынке офисной недвижимости Петербурга составляет порядка 1,9 млн кв.м. При существующем уровне спроса порядка 300 тыс. кв.м качественных офисных площадей оказываются незаполненными.

 

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года снижение объема ввода бизнес-центров в Санкт-Петербурге составило более 50%. Так, если весной 2009 года было введено в эксплуатацию 67,2 тыс. кв.м качественных офисных площадей, то в текущем году этот показатель составил всего 33,1 тыс. кв.м.

В настоящее время предложение на рынке офисной недвижимости распределяется в следующей пропорции: бизнес-центры класса «А» – 21%, классов «В» и «В+» – 49%, класса «С» – 30%.

«По сравнению с концом прошлого года изменился уровень заполняемости бизнес-центров классов “А”, “В+” и “В”, – приводит статистику управляющий партнер ARIN Commercial Real Estate Services Кайл Патчинг. – Заполняемость офисов класса “А” снизилась на 8%, класса “В”, наоборот, выросла на 7%. Это указывает на то, что процесс миграции арендаторов, начавшийся в 1 квартале 2009 года, пока не завершен, и компании продолжают политику снижения издержек, несмотря на стабилизацию экономической ситуации в стране».

Борьба за арендатора выражается в продолжающемся снижении арендных ставок на качественную офисную недвижимость. Класс «А» подешевел на 5% по отношению к началу года, снижение размера арендной ставки в классе «В» составило 3%. Средний размер арендной платы составляет

1 195 и 895 рублей за кв.м в месяц в бизнес-центрах классов «А» и «В» соответственно.

«В настоящее время в Петербурге формируется новый сегмент офисной недвижимости, по качеству превосходящий класс “А”. Условно его можно обозначить как класс “премиум”, – подчеркивает Кайл Патчинг. – Образцами этого нового класса деловой недвижимости можно назвать бизнес-центр “Боллоев” и проект Quattro Corti – по степени технической оснащенности, уровню предоставления сервисных услуг и, конечно, уникальной локации – в самом сердце Петербурга». Эти бизнес-центры оказываются вне общей тенденции. Здесь, наоборот, наблюдается постепенное повышение арендных ставок в зависимости от уровня заполняемости офисных площадей.

Емкость рынка складской недвижимости Петербурга в настоящее время оценивается в размере 1,57 млн кв.м. «Обеспеченность складскими площадями при этом составляет 344 кв.м на

1 000 жителей, – констатирует Кайл Патчинг. – Для сравнения, например, во Франкфурте этот показатель соответствует 1 100 кв.м на 1 000 жителей». Однако, как отмечает эксперт, в перспективе Северная столица вполне может достичь среднеевропейского уровня. «Если будут реализованы все заявленные в этом сегменте инвестиционные проекты, уровень обеспеченности качественными складскими помещениями составит порядка 830 кв.м на 1 000 человек», – прогнозирует управляющий партнер ARIN Commercial Real Estate Services.

Основным трендом последних месяцев является активизация арендаторов индустриально-складской недвижимости и, как следствие, повышение уровня заполняемости логистических комплексов. «По нашим данным, за первые пять месяцев текущего года было сдано в аренду более 100 тыс. кв.м складских и промышленных площадей, – подчеркивает Кайл Патчинг. – Судя по количеству поступающих заявок на подбор недвижимости в данном сегменте, можно прогнозировать значительный потенциал роста рынка промышленной и складской недвижимости до конца 2010 года».

Невский проспект вошел в 20 самых дорогих торговых улиц мира – такие данные приводит международная консалтинговая компания Colliers International, подготовившая международный обзор ставок аренды на торговые помещения на основных торговых улицах мира.

Самыми дорогими торговыми улицами по состоянию на весну 2010 года стали Елисейские поля в Париже (более 13 500 долл. за кв.м в год), 5-я авеню в Нью-Йорке (около 13 500 долл. за кв.м в год с учетом 10%-го падения ставок за последние 12 месяцев) и Рассел-стрит в Гонконге (12 970 долл. за кв.м в год). Невский проспект занял 19-ю позицию в мировом рейтинге со ставкой 4 500 долл. за кв.м в год на премиальные помещения, опередив Тверскую улицу в Москве,  которая занимает 22-е место со ставкой 4 000 долл. за кв.м в год. Данная тенденция вполне закономерна: в Петербурге Невский проспект – главный торговый коридор. В Москве же, кроме основной торговой магистрали, Тверской улицы, в центральной части города расположено еще несколько популярных торговых улиц.

Во всем мире ставки аренды на основных торговых коридорах второй год демонстрируют снижение, однако есть все предпосылки для их возвращения к докризисным показателям. Невский проспект также подтверждает эту тенденцию. Основное снижение ставок аренды на Невском, смена пула арендаторов и увеличение вакантных помещений  пришлось на июль 2008 года, а уже с начала февраля 2010 года появилась тенденция к восстановлению прежних показателей. В среднем падение арендных ставок на Невском  проспекте за время кризиса составило 30-40%. С начала 2010 года ставки показали 20%-й рост по сравнению с аналогичным периодом 2009 года, что связано с постепенным сокращением уровня вакантных помещений.

По состоянию на июнь 2010 года арендные ставки на Невском проспекте находятся в диапазоне 1 200–2 400 долл. за кв.м в год и могут достигать 4 500–5 000 долл. за  кв.м в год на премиальные помещения площадью от 100 кв.м. Однако верхняя граница диапазона сделок – это, пожалуй, единичные случаи на рынке. 

Арендные ставки на торговые помещения на Невском комментирует Роман Евстратов, заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург:

«Центральный район  лидирует по количеству площадей в стрит-ритейле: их доля составляет порядка 380 тыс. кв.м. Невский проспект остается самым популярным торговым коридором, с высоким уровнем проходимости, занимающим особую нишу на рынке стрит-ритейла Санкт-Петербурга.

В 2009-2010 гг. на Невском проспекте произошла ротация арендаторов в сторону более демократичных марок – операторов общепита и одежды. Развивающиеся сети не упустили шанс расширить свое присутствие на рынке благодаря освободившимся помещениям и более выгодным условиям аренды. Наибольшую активность проявили сети общепита и кофеен: «Две палочки», Costa Coffee, Coffeshop Company, «Емеля» и др.  Традиционно пик их активности пришелся на весну: в преддверии летнего сезона операторы стремятся сделать ставку на увеличивающийся трафик пешеходных потоков главного проспекта города.

 

Невский проспект, в первую очередь, интересен для размещения флагманских магазинов торговых марок одежды, приоритетными факторами для которых являются имидж и  высокий покупательский трафик проспекта. В 2010 году продолжилась экспансия международных сетей department store, которые  расширили свое присутствие на Невском: свой второй магазин открыла испанская Zara (Невский пр., 62), шведский H&M вскоре откроется на Невском пр., 80, и в торговом комплексе «Стокманн» (Невский пр., 112-114).

Тем не менее, сегодня существует неудовлетворенный спрос на помещения площадью от 1 000 кв.м со стороны крупных арендаторов, либо уже имеющих помещения на Невском, либо только выходящих на рынок Санкт-Петербурга.

Однако можно констатировать факт: ротация арендаторов на Невском проспекте практически закончилась, уровень вакансий значительно ниже докризисного.  По мере нарастания дефицита свободных помещений ставки вновь будут стремиться вверх: очередной рост можно уже ожидать в 4 квартале 2010 г. – 1 квартале 2011 г.».

 

* рассматриваются торговые объекты с арендной площадью более 4 000 кв. м

* учитываются общие торговые площади