Базовые условия ипотечного кредита - срок кредитования, процентная ставка и размер первого взноса. Именно этими условиями мы интересуемся в первую очередь, когда начинаем обзор ипотечных программ.

Обычный срок ипотечного кредита - от 3 до 50 лет. В нашей стране наиболее распространены кредиты на 10-20 лет. Период, на который вам могут выдать кредит, как правило, ограничивается пенсионным возрастом (55 лет для женщин и 60 лет для мужчин). Существуют, однако, и альтернативные программы, в рамках которых допускается выплата кредита и после достижения пенсионного возраста.

Выбирая, на какой срок взять кредит, заемщик ищет баланс между размером ежемесячной выплаты и величиной переплаты по кредиту: чем короче срок ипотеки, тем весомее ежемесячный платеж, но меньше итоговая переплата за покупку.

Важнейший показатель - процентная ставка ипотеки. Сегодня российская ипотека переживает период постепенного снижения ставок. В петербургских кредитных организациях рублевые кредиты можно получить под ставку от 10% годовых. По мировым меркам это все еще достаточно высокая ставка, и переплаты за покупаемую недвижимость могут стать достаточно большими. Однако тенденция снижения ипотечных ставок в России уверенно сохраняется.

Привлекательность кредитной программы определяется, помимо всего прочего, минимальным первоначальным взносом. Сегодня в Петербурге можно получить ипотечный кредит, имея от 10% необходимой суммы (разумеется, в каждом конкретном банке условия свои). Отдельные банки возвращаются к распространенным в докризисные времена кредитам с первоначальным взносом 0%.

Еще одно условие ипотечного кредита – валюта расчета. В России практикуется кредитование как в рублях, так и в долларах США и евро. Решение, какой кредит выбрать, каждый заемщик принимает для себя индивидуально, но в целом специалисты рынка советуют брать кредит в той валюте, в которой вы получаете доход – для большинства наших сограждан это рубли.

В ипотеке существуют два типа расчета платежей: аннуитетный и дифференцированный. При аннуитетном платеже заемщик каждый месяц выплачивает одинаковую сумму, при этом на первых порах основную долю в платеже составляют проценты, а собственно «тело кредита» выплачивается в последующие годы. При дифференцированных платежах вся сумма основного долга делится на равные части и ежемесячно выплачивается эта часть плюс проценты, начисленные на остаток основного долга – в результате платеж сначала является довольно большим и постепенно сокращается. Большинство банков сегодня предлагают аннуитетную схему платежей, однако среди немногих, работающих с дифференцированными платежами – такой гигант рынка как Сбербанк.

Выбор между двумя схемами платежей в каждом конкретном случае – это отдельная тема для консультации со специалистом. Однако общие рекомендации таковы. Аннуитет хорош тем, что позволяет взять большой кредит – при дифференцированном платеже такая я же сумма кредита предполагает заметно более высокие выплаты в первое время, заявку могут просто не одобрить. Выгода дифференцированных платежей в том, что итоговая выплата по процентам оказывается меньше, чем при той же процентной ставке по аннуитету. Аннуитетный платеж удобен для тех, кто уверен в устойчивости своего дохода на много лет вперед, но в то же время не планирует погашать кредит досрочно. Дифференцированная схема делает более выгодным досрочное погашение кредита, а также позволяет с меньшими потерями выйти из ситуации дефолта заемщика.