Купить Снять
Избранное
Избранное:

Нужна ли вип-клиентам ипотека?

Нужна ли вип-клиентам ипотека?

Эксперты обсудили особые условия кредитования покупателей элитной недвижимости


В ходе круглого стола специалисты в банковской сфере и сфере недвижимости обсудили индивидуальные условия покупки элитных квартир и попытались выяснить, нужна ли в этом сегменте ипотека, какие ипотечные программы предлагают сами банки и каков процент участия ипотеки в сегменте элитного жилья на данный момент. Также был представлен отчет по ситуации на рынке элитной недвижимости за I квартал 2014 года.

Начало элитного года
I квартал, по словам директора департамента жилой недвижимости компании Colliers International Елизаветы Конвей, был очень динамичен. Девелоперы по-разному реагировали на это – некоторые поднимали цены (максимальный рост – 8%), кто-то экспериментировал с ценами, пытаясь понять правильность своего ценообразования, опускал их до 3%. В среднем же динамика цен за I квартал была положительной, но не более 1,5% роста. 

«Сейчас в продаже находятся порядка 25 объектов высокого класса общей площадью около полумиллиона кв.м. Общая площадь квартир, продаваемых на сегодняшний момент, – это 190 тыс. кв.м. Объем продаж за I квартал 2014 года составил порядка 18 тыс. кв.м, 157 квартир. Средняя цена на рынке – 230 тыс. рублей в классе “премиум” и 360 тыс. рублей в классе “делюкс”», – комментирует данные, проанализированные Colliers International, Елизавета Конвей. 

Тенденцией I квартала стало вымывание с рынка жилья небольших метражей и самого недорогого предложения. Это связано, прежде всего, с активностью инвесторов, которые скупают наиболее интересные варианты. Еще одна из тенденций – смещение фокуса с объектов премиум-класса на объекты бизнес-класса. «В I квартале мы видели, что если есть возможность купить объект хороший, с приличной концепцией, с достойными характеристиками, такими как транспортная доступность, инженерная начинка, и при этом ему оппонирует объект с уникальной локацией или с более яркой концепцией, но с более высокой ценой, все-таки прагматические мотивы брали верх», – утверждает Елизавета Конвей. 

На рынок в I квартале вышли несколько проектов, и в общей сложности это пополнило предложение еще на 15%, или 70 тыс. кв.м. В ближайшие месяцы выйдут еще объекты, но не менее половины из них будут апарт-отелями. «Поскольку в центральных локациях земельных участков немного, как правило, есть возможность только реконструкции, очень многие проекты выходят со статусом нежилой недвижимости. Порядка 20-25% в элитном сегменте – это ипотечные продукты, но по большей части в сегменте “премиум”, а не в сегменте “делюкс”», – говорит Елизавета Конвей. 

Удобные кредиты
Как показывает практика, элитный сегмент – самый стабильный по части ипотеки. ВТБ24 давно начал специализацию по работе с вип-сегментом. В этом году банк выделил отдельное направление и включил в работу персональных менеджеров, которые курируют работу непосредственно с вип-сегментом. 

«Помимо ценовых привилегий, которые мы даем нашим клиентам (это, прежде всего, скидка по процентной ставке), предоставляется пакетное обслуживание, которое позволяет заемщику чувствовать себя комфортно и понимать свое отличие от основной массы клиентов банка. Выделенный менеджер доступен в любое время и решает все вопросы вип-клиента», – рассказывает управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Ирина Зуева. 

При ипотечном кредитовании, помимо ставки, для покупателей премиального сегмента очень важно качество сервиса и минимазация затрат времени и усилий на сбор документов, на приезд в банк. Поэтому менеджер из банка приезжает к клиенту сам и делает все возможное, чтобы сократить потери времени заемщика для получения кредита. «Мы стараемся работать со всеми застройщиками по всем возможным схемам расчетов, которые предлагают как застройщик, так и клиент. Позволяем согласовать нетиповые условия сделок в части взаиморасчетов по страхованию, согласованию специальных скидок по страхованию жизни, рассрочке при оплате страховой премии», – говорит Ирина Зуева. В процессе сделки банк может предоставить клиенту нотариуса, который, опять же, может подъехать к нему сам. «В целом, если анализировать выдачу кредитов ВТБ24 и сделать срез вип-сегмента от 10 миллионов по сумме кредита, то в портфеле у нас находится где-то 2% таких кредитов», – утверждает Ирина Зуева.

Представитель ВТБ24 также отметила, что брать кредит в вип-сегменте не менее экономически выгодно, чем в остальных: «Это очень удобно и экономически целесообразно, потому что кредитная ставка по кредиту для вип-клиента, которая устанавливается на период пользования кредитом, зачастую ниже уровня инфляции в стране. Поэтому зачем выводить собственные деньги из бизнеса, из оборота, где они принесут гораздо больший доход? Оплата необременительна, процент невелик, затраты по обслуживанию кредита невысоки».

Подход к вип-заемщикам, по словам начальника управления розничного кредитования банка БФА Татьяны Николаевой, у этой организации аналогичен ВТБ24. Есть группа менеджеров, которые выезжают к заемщикам и помогают оформить все необходимые документы для выдачи кредита. 

Банк БФА – достаточно молодой игрок на рынке ипотечного кредитования в целом и, в частности, в премиум-сегменте. «В нашем банке аккредитован ЖК “Леонтьевский Мыс”. Работа ведется на данный момент очень активно. В нашем кредитном портфеле общий объем сделок составляет порядка 50%, проходящих именно по этому жилому объекту. В ближайшее время банк БФА планирует аккредитовать максимальное количество застройщиков, которые занимаются строительством премиум-жилья и комфорт-класса», – надеется Татьяна Николаева. 

Ипотека или рассрочка?
«ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» предлагает своим клиентам различные способы оплаты: единовременная, рассрочка, ипотека. В области ипотеки у компании шесть основных банков-партнеров. «Они предлагают абсолютно разные программы. Но если клиент желает взять средства в каком-то другом банке, проводится индивидуальная сделка, и его потребности учитываются», – рассказывает руководитель группы по работе с ипотекой «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольга Кузнецова. 

Доля ипотеки в элитном сегменте, по данным «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», составляет порядка 6%, это довольно мало. В основном, вип-клиенты пользуются рассрочкой, а потом в случае необходимости меняют рассрочку на банковский кредит. Покупок же за собственные средства в элитном сегменте гораздо больше.

Генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс» Игорь Оноков принцип рассрочки не поддерживает. «Стратегически это не что иное, как конкурирование с банками, потому что это тоже финансовый ресурс и рычаг. Но застройщику это не так выгодно, как если бы включался банк и дал ему финансовые средства. При участии банка для того, чтобы продолжать процесс строительства, нужно продать меньшее количество квартир, потому что ты уже получил 100% за них. Когда же застройщик пользуется рассрочкой, ему надо продать в два раза больше квартир, а так как он продает их в процессе строительства, то большая часть квартир продается по меньшей цене», – обосновывает свою позицию эксперт. 

«Ипотека – это не только финансовый рычаг. Взяв ипотеку, вы приглашаете “старшего брата”, банк, который теперь будет следить за стройкой. Если строительство не состоится, банк потеряет деньги вместе с вами, и поэтому ему очень выгодно следить за ходом строительства и исполнением обязательств», – утверждает Игорь Оноков. 

От банка БФА на стройке «Леонтьевского Мыса» находятся двое специалистов в сфере строительства, которые следят за процессом, за тем, как осваиваются деньги. Риск появления обманутых дольщиков в таком случае минимальный. «Как минимум, можно вести кредитные отношения с банком, пока квартира не получена в собственность, а потом можно и оплатить кредит досрочно. Таким образом, вы платите только за безопасность сделки», – советует Игорь Оноков.

Рубрика:

Ипотека

Теги:

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Ипотека"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Ипотека"

Статьи о недвижимости