Купить Снять
Избранное
Избранное:

Ипотека на продажу

Ипотека на продажу

Покупка залоговой квартиры не должна пугать будущих владельцев

 
Как только сообщается, что выставленная на продажу квартира находится в залоге, покупатели стараются моментально отказаться от предложенного варианта. Их поведение понятно – многие боятся рисковать. Поэтому объект, изначально принадлежащий ипотечному заемщику, достается только самым смелым.

Но присмотреться к таким квартирам все же стоит, тем более что на рынке недвижимости день ото дня присутствие подобных объектов становится заметнее. Действительно, так ли страшен черт, как его малюют? 

Между ними банк
Сразу можно сказать, что схема продажи залоговой квартиры мало чем отличается от обычной сделки. Процедура признается законной вместе с получением права собственности, зарегистрированного в отделениях Росреестра. Одновременно оформляется и залог квартиры в банке. Соглашение невозможно без предоставления письма из банка об одобрении сделки и снятии обременения.

С одной стороны, кредитная организация предоставляет дополнительные гарантии безопасности, все-таки это проверка всех юридических аспектов на особом уровне, с другой – существует вероятность, что именно банк в итоге и затруднит реализацию объекта недвижимости. Несмотря на то, что законом об ипотеке регулируется момент невозможности запрета продажи квартиры, находящейся в залоге, не исключена ситуация, когда банк не устроит сумма сделки.

Но начнем с того, каким образом происходит оформление подобной сделки и на какие нюансы следует обратить внимание. Способ проведения операции зависит от того, как именно покупатель собирается производить оплату приобретаемого жилья, рассказывает руководитель группы ипотечного направления NAI Becar в Санкт-Петербурге Сергей Гребенюк.

«При 100%-й оплате квартиры процедура проведения сделки достаточно простая. Деньги закладываются в банковскую ячейку, затем за счет этих денежных средств происходит погашение задолженности продавца по ипотеке, – сообщает эксперт. – При этом между сторонами заключается договор о намерениях, или предварительный договор купли-продажи, или договор залога. После завершения сделки продавец имеет доступ к остатку денежных средств в банковской ячейке, а покупатель получает документы на квартиру без залога и, соответственно, право собственности на нее».

Таким образом, объект становится свободным от каких-либо обременений, а при совершении сделки учтены интересы трех сторон. Покупатель гасит всю задолженность по ипотечному долгу и получает чистое свидетельство о государственной регистрации права.

«Если же жилье у ипотечного заемщика приобретается в ипотеку, то такая сделка, как правило, должна проводиться в банке, выдавшем ипотечный кредит продавцу квартиры, – рассказал о другом способе Сергей Гребенюк. – Проведение сделки через другой банк возможно, в случае если первого взноса покупателя квартиры достаточно для того, чтобы погасить ипотечную задолженность продавца».

В результате такой операции прежний заемщик лишается недвижимости и оказывается свободным от кредитных обязательств, которые берет на себя новый владелец. «Добрый совет для покупателя, –  делится руководитель риэлторской группы «Авентин-Недвижимость»  Ольга Григорьева, – ищите квартиру, которая находится в залоге у того банка, который предоставляет льготные ипотечные программы для выкупающих из-под залога с использованием кредитных средств. Это будет самой выгодной покупкой».

Юридический щит
Любая сделка с недвижимостью связана с определенными рисками. Однако в случае с залоговой квартирой покупатель находится даже в выигрышном положении, поскольку соглашения, связанные с ипотечными объектами, регламентируются законом «Об ипотеке» и все риски сводятся к минимуму. Банкиры особенно тщательно проверяют детали сделки, поэтому не стоит бояться того, что рано или поздно она будет признана недействительной или одна из сторон расторгнет договор. 

«Поскольку банк выступает гарантом и выполнения обязательств со стороны продавца жилой недвижимости, и чистоты сделки, покупатель квартиры у ипотечного заемщика полностью защищен от каких-либо рисков», – отмечает Сергей Гребенюк.

Грамотно составленная финансовая схема взаиморасчетов убережет от ситуации, при которой покупатель деньги заплатит, а квартира окажется незарегистрированной в Росреестре. Эта проблема решается довольно простым путем – с помощью привлечения грамотного специалиста.

По словам Ольги Григорьевой, риск кроется скорее в причинах продажи квартиры: «Самая опасная причина продажи  –  это финансовые трудности по выплате кредита, когда заемщики не в состоянии выплачивать кредит. У продавцов такой квартиры могут быть просрочки платежей и предусмотренные кредитным договором пени и штрафы, а при неисполнении обязательств банк имеет право взыскания на квартиру, находящуюся в залоге. Покупатель не знает, насколько серьезно осложнены у продавца-заемщика отношения с банком, не знает суммы штрафов и скорость их увеличения. При такой причине продажи нельзя вносить аванс за квартиру без совместного похода в банк с выяснением всех нюансов предстоящей сделки».  

Продажа квартиры при разводе супругов также должна навести на дополнительные вопросы: насколько сделка между ними согласована и является ли решение обоюдным? Без предварительных личных встреч с каждым из супругов внесение аванса не рекомендуется.

Цена имеет значение
Как и любой другой объект недвижимости, квартира с обременениями требует  грамотной оценки. Стоит помнить, что из списка потенциальных покупателей залоговых метров выпадают  ипотечные покупатели, одобренные в других банках, а также граждане с субсидиями и военными сертификатами. Становится сложнее продать квартиру, когда речь идет об альтернативной сделке. Варианты с залогом отпугивают около 70% покупателей, тем более когда объект является звеном в цепи обмена-купли-продажи. 

Между тем квартира может оказаться востребована на рынке по разным показателям, поэтому не надо ожидать, что ее стоимость будет ниже среднерыночной, ведь продавец хочет получить прибыль, которая позволит рассчитаться с банком. При отсутствии нарушений для него вряд ли рентабельно снижать цену. 

Банк оставляет за собой право последнего слова. Если, по мнению специалистов, стоимость завышена или занижена, кредитная организация может потребовать изменения требований. Перед банком стоит основная задача: получить всю сумму долга. Высокая стоимость объекта может отпугнуть потенциальных клиентов, и квартира долго будет простаивать. Когда цена слишком мала, уменьшается ежемесячный платеж. В обоих случаях финансовые потери для банка гарантированы. Чтобы их избежать, банки не стесняются регулировать процесс ценообразования.

Нарушения при оформлении сделок с ипотечным жильем хоть и редки, но встречаются. Следует не только самостоятельно изучить все представленные документы, но и воспользоваться услугами профессиональных юристов и риэлторов.
Рубрика:

Ипотека

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Ипотека"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Ипотека"

Статьи о недвижимости