Купить Снять
Избранное
Избранное:

Аренда: законы игры

Аренда: законы игры

Во второй половине лета рынок долгосрочной аренды Петербурга традиционно показывает рост: в город возвращаются студенты, отпускники – словом, начинается новый сезон. Как сдать квартиру с максимальной выгодой?


Заходи и живи
Рантье, то есть люди, живущие на проценты от предоставленных в аренду материальных благ (будь то ссуда или квартира), в России сильно отличаются от зарубежных. И культуре аренды жилья там куда больше лет, чем нашей, и сами эти «лишние» квартиры появлялись у людей иначе – они в большинстве своем покупались. Основная же часть московских и петербургских рантье получили такое жилье в наследство. Лишь в 2000-х стала появляться прослойка людей, купивших квартиру на будущее, для детей, а пока те маленькие, сдающих эту квартиру в аренду. Покупают жилье для сдачи сегодня немногие, но рынок восстанавливается и со временем инвесторы будут на него возвращаться.

Основную функцию консультантов по «правильной» аренде сегодня выполняют агентства недвижимости: подсказывают, как подготовить квартиру к сдаче, что докупить, а также оказывают необходимые юридические услуги тем, кто хочет сдать жилье официально.

Первый и основной совет специалистов – сделать в подготавливаемой к сдаче в аренду квартире генеральную уборку. Нужно выкинуть старую ненужную мебель, технику и прочий хлам, который арендаторам заведомо не пригодится. Скажем, если тумбу занимает огромный радиоприемник 1970-х годов выпуска, с таким антиквариатом лучше распрощаться: все лишние нагромождения зрительно уменьшают площадь комнаты.

Минимум мебели лучше оставить: диван, шкаф, стулья, стол. Практика показывает, что такой набор предметов серьезно ускоряет сдачу квартиры. Также необходимы телевизор, холодильник, плита, стиральная машина. Отсутствие каждого пункта из этого перечня снижает стоимость аренды на 1–2 тысячи руб. Впрочем, можно договориться с временными жильцами и учесть покупку техники в счет аренды.

Свежий ремонт в сдаваемой квартире – вещь необязательная, но весьма желательная: у арендатора не будет ощущения, что он в этой квартире не первый. Особенно актуально это, если предыдущий ремонт проводился много лет назад: ремонт удалит запахи прежней жизни, обновит и освежит жилье. Еще одна необходимая в наши дни вещь – высокоскоростной Интернет. А вот городской телефон уже мало кому нужен.


Если в экономклассе, где средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры, по данным АН «Бекар», составляет около 16 тысяч руб. в месяц, требуется некий прожиточный минимум удобств, то класс «бизнес» (от 30 тысяч руб. в месяц за однушку) претендует на повышенную комфортность. Свежий ремонт обязателен, телевизор должен быть современным, равно как и любая другая техника: холодильник, стиральная машина и пр. Подразумевается наличие посудомоечной машины, но на практике условие выполняется не всегда. Еще один важный критерий – инфраструктура и охрана дома.

Серьезно прибавляет к стоимости аренды квартиры наличие «закрепленного» парковочного места возле дома.

В числе особых запросов арендаторов достаточно часто встречается соответствие квартиры принципам фэн-шуй.

Договоримся?
Эксперты утверждают, что до цивилизованного рынка аренды нам еще очень далеко: слишком много арендодателей сдают жилье без договора. Это избавляет их, во-первых, от лишней возни с документами, во-вторых, от уплаты налогов. Однако проблемы, с которыми они могут столкнуться, куда серьезнее: если попадется не особо честный арендатор, они могут лишиться как минимум арендных денег, а как максимум – имущества или даже самой недвижимости

«Сложно обозначить все последствия незаключения договора аренды. Пожалуй, главное здесь то, что все договоренности не имеют юридической силы, если они не оформлены должным образом», – говорит руководитель отдела аренды АН «АРИН» Татьяна Болбошенко. То есть в случае появления претензий к арендаторам придется разбираться сугубо лично, закон на помощь призвать не получится.

Для арендодателя важно, чтобы договор содержал подробное описание помещения и его состояния, то есть объекта аренды. «В договоре обычно прописывается срок аренды, ставка, порядок расчетов, в частности, кто вносит квартплату, оплачивает коммунальные услуги, воду, свет, телефон, а также права и обязанности сторон и условия расторжения договора», – поясняет Татьяна Болбошенко. Также обычно указывается возможность и частота посещений квартиры арендодателем, обычно не чаще раза в месяц, в заранее оговоренный день и час, сумма ежемесячного платежа, дата расчета и возможность изменять эту сумму. Если срок аренды в договоре не прописан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон может отказаться от обязательств, предупредив вторую сторону за 3 месяца.

Специалисты советуют заключать договор аренды исключительно под руководством юриста, чтобы избежать подводных камней законодательства. Например, статья 621 Гражданского кодекса РФ гласит: «Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня окончания срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков». Консультация юриста поможет избежать ненужных рисков. В дальнейшем можно либо заключить новый договор, либо продлить уже имеющийся.

Договор стоит заключить и в случае предоставления жилья на несколько дней или даже одну ночь, хотя при этом к договору прибегают редко. Поскольку краткосрочная аренда предусматривает наличие в квартире не только мебели и крупной бытовой техники, но и мелочей вроде посуды, полотенец и элементов интерьера, помимо прочего, составляется и опись имущества.

Конечно, наличие договора предполагает получение «белого» дохода и уплату налога государству: 13% от суммы доходов. Эту цифру можно уменьшить, оформив себя в качестве индивидуального предпринимателя, но тогда, помимо затрат на эту процедуру, встанет вопрос о ведении необходимой бухгалтерии.

Подобрать арендатора можно своими силами, а можно доверить процедуру агентству. Во втором случае отбор будет проходить гораздо быстрее и результативнее: неподходящие кандидатуры будут отметены на стадии прочтения анкет. Стоимость услуг агентства различна, некоторые из них вообще не берут денег с арендодателя, за все платит арендатор. Для многих в качестве арендатора предпочтительнее семейная пара с детьми или юридическое лицо.

Памятка арендатору
Есть несколько вещей, которые должны знать арендаторы.

Первое – договор аренды должен быть заключен с собственником жилья или его доверенным лицом на основании нотариально заверенной доверенности, в письменной форме. Если собственников несколько, они должны поставить свои подписи под договором лично или дать нотариально заверенное согласие на сдачу квартиры. Другие варианты означают риск для арендатора.

Второе обязательное требование – расписки в получении денег. Дело в том, что если в договоре аренды указана определенная сумма, которую арендатор должен выплачивать каждый месяц владельцу квартиры, то нечистый на руку владелец может потребовать эту сумму спустя месяцы, а то и годы после оформления договора. Он может ее потребовать и после того как арендатор съедет на другое жилье, причем с пеней. Если арендатор не сможет доказать, что он добросовестно выплачивал все взносы, суд может обязать его выплатить их снова. Расписки хозяина квартиры о получении ежемесячных выплат смогут уберечь арендатора от рисков. Причем если арендодатели отказываются предоставлять такие расписки и обижаются на недоверие к ним, специалисты советуют отказаться от такого сотрудничества: ничего личного, сделка есть сделка.

Третье, что должен знать снимающий жилье: аренда недвижимости подразумевает оформление временной регистрации арендатора в ней. Например, если в квартире не установлены счетчики, зарегистрирован один человек, а проживают пятеро, то это как-то неправильно по отношению к остальным жильцам дома. Другое дело, что на деле никто не запретит арендодателю отказать арендатору в регистрации. Попытки либерализации этого вопроса уже были, но привели к известным скандалам, когда в одной квартире якобы регистрировались десятки людей, которых владелец жилья никогда в жизни не видел. На сегодняшний день присутствие владельца квартиры или его нотариально заверенная подпись необходимы для подачи заявления на постановку на регистрационный учет по месту пребывания, даже если у арендатора имеется договор аренды. Кроме того, согласно внутренней инструкции для сотрудников ФМС, такая процедура возможна только при личном присутствии владельца жилья либо при наличии письменного и нотариально заверенного заявления собственника.

Наконец, последнее: заключение договора выгодно прежде всего арендатору. Специалисты напоминают, что, заключив договор, арендатор может обезопасить себя от многого: например, от подселения других жильцов, неожиданного возвращения домой троюродного брата арендодателя, наконец, от риска в любой момент быть выгнанным на улицу. Для этого все принципиальные вопросы нужно прописать в договоре. При этом арендатор должен проверить опись имущества, чтоб не пришлось платить за отсутствующую или поломанную мебель. Ведь, как любят повторять юристы, цена незнания закона очень высока.

Елена Корсунская


мнения:



Ирина Бузина, заместитель директора АН «Бекар»:

Обязательным условием в сдаваемой в аренду квартире является наличие кухни и стиральной машины. Но большинство предпочитают снимать частично или полностью меблированные квартиры. При этом семьи с меленькими детьми часто ищут объекты с одной пустой комнатой, где можно будет организовать детскую.

Окупаемость косметического ремонта в таком жилье зависит от его класса. В экономклассе косметический ремонт поднимет арендную плату максимум на 1–2 тыс. руб., что в принципе не окупится за короткий срок. Но в квартире как минимум нужно произвести генеральную уборку.

Незаключение договора аренды может привести к недопониманию сторон. Во всех агентствах разработан типовой договор аренды, который может уберечь клиентов от рисков. Самыми важными пунктами в подобных договорах являются права и обязанности арендодателя и арендатора. Следует также помнить, что любые действия с «ипотечной» квартирой возможны только с письменного согласия банка, в том числе и сдача ее в аренду. 

 

Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды АН «АРИН»:

Большим спросом сегодня, безусловно, пользуются квартиры с мебелью. Требования нанимателей к жилью по сравнению с прошлым годом несколько ужесточились. Теперь наличие необходимой мебели и бытовой техники, в частности стиральной машины, холодильника и телевизора, является обязательным атрибутом.

В период кризиса люди в первую очередь обращали внимание на цену. Сегодня арендаторы смотрят и на давность ремонта в квартире. Косметический ремонт нужно сделать обязательно, капитальный – смотря по состоянию квартиры. Если собственник не хочет делать ремонт, ему придется ощутимо снизить ставку, чтобы конкурировать на рынке. К тому же квартиры без ремонта дольше простаивают, потому что люди стремятся арендовать отремонтированные квартиры.

Если это не разовая сдача жилья в аренду, а системная, то лучше, чтобы собственник оформил ИП. Доходы от сдачи жилья необходимо декларировать в числе прочих.






Рубрика:

Аренда недвижимости

08.07.2011
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Аренда недвижимости"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости