Купить Снять
Избранное
Избранное:

Ремонт поможет сдать квартиру

Ремонт поможет сдать квартиру

На рынке уменьшается спрос на «бабушкины» квартиры.

 
Главное – комфортные условия!
Недвижимость зарекомендовала себя в качестве надежного инструмента для инвестиций. Вложения в квадратные метры позволяют не только сохранить деньги, но и приумножить их, поскольку при правильном выборе объекта его можно будет выгодно перепродать или сдать. Если квартира ликвидная, ее можно будет сдать даже за несколько часов.

Как рассказывает директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева, в среднем доход арендодателя составляет 20 тыс. рублей в месяц (ставка аренды однокомнатной квартиры комфорт-класса), а срок окупаемости составляет около 15 лет. На окупаемость квартиры главным образом оказывают влияние объем вложений (лучше покупать жилье на старте продаж) и ставки аренды (размер зависит от класса объекта, локации, уровня конкуренции, качества предложения, окружающей инфраструктуры, спроса и т.д.). Покупка элитного жилья для последующей сдачи в аренду невыгодна из-за изначально высокой стоимости сделки. «К примеру, если стоимость квартиры (включая вложения) равна 50 млн рублей, а арендная ставка – 250 тыс. рублей в месяц, то срок окупаемости составит около 20 лет без учета возможного простоя площади», – поясняет г-жа Яковлева.

Руководитель отдела аренды «АРИН» («Агентство развития и исследований в недвижимости») Татьяна Болбошенко добавляет, что в течение нескольких последних лет доходность от аренды 8-9% годовых считалась хорошей. Сейчас планка однозначно снижается, насколько – это пока открытый вопрос.

Цветы и ароматы
К основным критериям выбора арендаторами жилья сегмента «масс-маркет» заместитель директора по аренде АН «Итака» Алла Казакова относит близость квартиры к метро, хороший ремонт, наличие современной мебели и техники. Арендаторы квартир бизнес- и элит-класса ценят наличие паркинга, вид из окна, закрытую придомовую территорию и охрану. «В низком ценовом сегменте наниматели руководствуются ценой и стараются снять квартиру поближе к метро, арендаторы дорогих квартир предпочитают, чтобы в наличии были все необходимые для жизни вещи (от столовых приборов до постельного белья)», – добавляет Полина Яковлева.

Для того, чтобы выгодно сдать квартиру в аренду, собственнику необходимо заранее озаботиться созданием комфортной обстановки: проведением ремонта, меблировкой, закупкой необходимой техники. «Наличие кухонной мебели точно влияет на стоимость и ликвидность квартиры, потому что если клиенты и имеют мебель в комнаты, то кухня, как правило, – мебель индивидуальная. Разница между ставками пустой квартиры и квартиры с мебелью – от 3 до 5 тыс. рублей, – отмечает менеджер Департамента жилой аренды корпорации «Адвекс. Недвижимость» Марина Филиппова. – Все любят чистоту, пусть квартира и не после косметического ремонта, она должна быть вымыта на момент просмотров, очень важно убрать лишние вещи».

По мнению Полины Яковлевой, ремонт и наличие техники увеличивают стоимость аренды примерно на 10% (в зависимости от типа техники). При этом сейчас, в условиях низкого спроса и не в горячий сезон, они являются обязательными. В противном случае квартира просто не сдастся.

Перед осмотром квартиры в NAI Becar советуют арендодателю провести генеральную уборку (можно воспользоваться услугами клининговой компании), сделать мелкий ремонт, применить технологию аромамаркетинга (например, запах сваренного кофе создает ощущение уюта), расставить предметы декора, цветы. Зайдя в квартиру, человек должен почувствовать себя комфортно и захотеть в ней жить. Если вокруг будут расставлены вещи хозяина, то потенциальный арендатор просто не сможет представить свою жизнь в этом помещении. Кстати, цветы в горшках на окнах, которые можно купить за пару сотен рублей, сразу производят впечатление жилого помещения. Бывают случаи, когда арендодатели наводят порядок в подъезде: расставляют цветы, моют или даже слегка подкрашивают стены, кладут коврик около двери. Это также важно, поскольку если человек войдет в грязный и неприятно пахнущий подъезд, то это может оттолкнуть его и создать отрицательные эмоции еще до просмотра квартиры.

Выбор арендатора
Не секрет, что многие арендодатели создают целый список требований, которым должен соответствовать арендатор. Причем не всегда эти требования можно объяснить с точки зрения логики.

Полина Яковлева говорит, что договор о найме содержит такие основные требования к арендатору, как своевременная оплата и поддержание квартиры в чистоте. В качестве дополнения к договору могут быть указаны требования о запрете курения в квартире или проживания с домашними животными. «За время нашей работы мы отметили очень распространенное негласное правило: пожилые женщины, сдающие комнату в квартире, где сами проживают, заключают договоры только с молодыми людьми (мужчинами), – отмечает г-жа Яковлева. – Обычно они объясняют такое требование тем, что молодые люди более сговорчивы, чем девушки. Женщины средних лет, напротив, предпочитают сдавать комнаты девушкам, аргументируя выбор тем, что “в их заявлениях есть хоть какая-то логика”».

Руководитель отдела аренды ООО «Акрополь СПб» РК «БагИра» (член Ассоциации риэлторов СПб и ЛО) Татьяна Колесникова добавляет, что чаще всего арендодатели хотят видеть среди арендаторов семейную пару без детей и животных. Одно из современных требований со стороны арендодателей – это национальность. Преимущество имеют люди «славянской» внешности, хотя, как показывает практика, это совершенно неправильный подход.

Рынок в цифрах
Перед сдачей квартиры в аренду риэлторы советуют изучить рынок, почитать профессиональные издания и позадавать вопросы своему агенту. В сложной экономической ситуации собственник квартиры должен быть, например, готов к вопросам о снижении арендной ставки, если изначально объект был переоценен.

По данным аналитического отдела АН «Итака», в апреле 2015 года объем сделок по аренде на 14,5% уступил показателям аналогичного периода прошлого года. По-прежнему предложение превышает спрос. Арендные ставки с начала года снизились в среднем на 5%. Наиболее популярны среди арендаторов объекты эконом-класса. В общей структуре спроса лидируют однокомнатные квартиры, их предпочитают 47% съемщиков.

Как рассказывает директор по аналитике и инвестициям ЦИАН Михаил Лукьянов, согласно базе объектов агентства, в общем объеме предложения большая часть – это однокомнатные квартиры. На их долю приходится 43,5%. Двухкомнатные занимают 33,9%, а «трешки» – 13,9%. Меньше всего представлено комнат (5%) и многокомнатных квартир с количеством комнат 4 и более (3,7%). По данным CIAN.ru, подавляющее большинство квартир на петербургском рынке аренды относятся к ценовой категории 30 тыс. рублей в месяц и менее – 67,9%. Причем доля самых доступных предложений, которые можно арендовать за 20 тыс. рублей в месяц и менее, составляет 35,4%. В диапазоне от 30 тыс. до 50 тыс. рублей в месяц представлено 15,9% лотов, а от 50 тыс. до 100 тыс. рублей в месяц – 10,8%. В элитном сегменте со ставкой от 100 тыс. рублей предлагается 5,4% лотов.

Эксперты «АРИН» приводят данные об общем объеме предложения на рынке Петербурга и граничащих с городом территорий Ленобласти. Они полагают, что в последние годы эта цифра резко выросла. В 2012 году на рынке аренды было не более 5-7 тыс. квартир. Объем предложения в декабре 2014 года составил 22,1 тыс. квартир. Затоваривание рынка, считают в «АРИН», происходит последние несколько лет на фоне оттока арендаторов. Увеличение объема предложения вызвано в том числе строительным бумом. Минувший год продемонстрировал резкий рост ввода жилья: 5 млн новых квадратных метров в Петербурге и области. Половина квартир во вновь построенных жилых комплексах сразу была выведена на рынок аренды.

По данным CIAN.ru, в сегменте комнат превалируют предложения со ставкой до 20 тыс. рублей. В базе CIAN.ru на сегодняшний день представлен только один лот в этой категории, аренда которого обойдется в 30 тыс. рублей в месяц. Самый большой выбор «однушек» также предлагается в диапазоне до 20 тыс. рублей включительно – 66,4%. Большая часть двухкомнатных квартир – 56,1% – относится к ценовой категории от 20 тыс. до 30 тыс. рублей в месяц, трехкомнатных – к диапазону 50-100 тыс. рублей в месяц (35,1%). Среди многокомнатных квартир ровно треть предлагается по ставке от 150 тыс. рублей в месяц, всего же на долю квартир с количеством комнат 4 и более стоимостью от 100 тыс. рублей приходится 61,5% от всего объема предложения в этой категории.

В географической структуре спроса, по данным АН «Итака», уверенно лидирует Приморский район – в апреле 13% арендаторов предпочли снять квартиры именно здесь. Также в тройке лидеров Выборгский (11,9%) и Невский (10,5%) районы.

Что касается цен, то в конце I квартала 2015 года Петербург впервые за несколько лет столкнулся с падением цен на аренду жилья. «Я сейчас веду речь не о ценах предложения, а о результатах реальных сделок. Просадка пока не столь значительна: в среднем по рынку составляет не более 5-7%. Но она заметна для наших клиентов, потому что нижний порог сделок значительно опустился, – рассказывает Татьяна Болбошенко. – Впервые за многие годы однокомнатную квартиру в Петербурге можно снять по цене от 15 тыс. в месяц. Еще в конце 2014 года нижняя планка была на 2 тысячи выше. Упадет ли цена больше – на этот счет пока сложно делать прогнозы. Однако даже если это и произойдет, то процесс в любом случае не будет стремительным, люфт в несколько месяцев у нас есть точно».

Анастасия Лепехина 


 

Вероника Сурнина, старший менеджер департамента аренды жилого фонда агентства «Петербургская Недвижимость»:


Рынок жилой аренды постепенно оживляется. Хотя характеристики его все те же – большой объем предложения и арендаторы, которые ищут жилье подешевле и ждут от агентов и собственников скидок. Все большее число квартир в аренду поступает на рынок в тех местах, где новостройки активно сдаются в эксплуатацию. Например, это такие станции метро, как «Парнас» и «Девяткино» – там, где в предложении квартиры в новых, современных домах, но жилые комплексы еще только обживаются – мало магазинов и другой инфраструктуры, детсады и школы еще только строятся. Стоимость аренды сегодня начинается от 15 тыс. рублей в месяц плюс коммунальные услуги. Это будет квартира однокомнатная, не очень близко к станции метро и со старой мебелью. Стоимость аренды более приличной квартиры – «однушки» или студии – 16-17 тыс. рублей в месяц плюс коммунальные услуги. Здесь уже более новая мебель, а сам дом будет располагаться ближе к метро. Но все равно почти все сделки с арендой студий и «однушек» сейчас проходят в диапазоне до 20 тыс. рублей в месяц.
  
Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:

Самый популярный запрос – бюджетные однокомнатные квартиры и студии рядом с метро. В их аренде заинтересованы молодые пары, не желающие проживать с родителями, иногородние студенты или командировочные. Но поскольку уровень спроса на аренду квартир сейчас низок, сдать жилые площади стало гораздо сложнее. Даже бюджетные варианты, срок экспозиции которых ранее составлял не более трех дней, сдаются в течение недели. Скорость сдачи жилья зависит от соотношения цены и качества, сезона, рыночной конъюнктуры (соотношения предложения и спроса на рынке), а также сроков сдачи квартиры в аренду (длительный срок более предпочтителен). Самый активный период на рынке длится с августа по ноябрь (спрос на долгосрочную аренду составляют иногородние студенты, их родители и те, кто меняет условия проживания).

Количество сделок на посуточную аренду квартир возрастает летом и весной, а также на время проведения федеральных праздников.

  
Татьяна Колесникова, руководитель отдела аренды ООО «Акрополь СПб» РК «БагИра» (член Ассоциации риэлторов СПб и ЛО):

Сегодня арендная ставка в Петербурге находится в диапазоне от 15 тыс. до 150 тыс. рублей. Стоимость аренды зависит от класса жилья, районов города, в которых расположены квартиры, удаления от метро, близости парковых зон, рек и каналов и т.д.

Наиболее широко представлены однокомнатные квартиры эконом-класса в спальных районах города. Их арендная ставка колеблется от 15 тыс. до 20 тыс. рублей. Такие же квартиры в более современных домах и приближенные к метро арендуются по ставкам от 25 тыс. до 35 тыс. рублей. Популярны квартиры в центральных районах, их стоимость составляет от 30 тыс. рублей в месяц и выше. Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры эконом-класса по ставке до 18 тыс. рублей. Основными критериями арендатора являются состояние квартиры, укомплектованность мебелью, расположение, транспортная доступность, близость к метро.



Рубрика:

Аренда недвижимости

22.05.2015
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Аренда недвижимости"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости