Купить Снять
Избранное
Избранное:

Как проверить чистоту сделки при покупке вторички?

За хорошей квартирой может скрываться плохая история.

 
Перед подписанием договора купли-продажи жизненно важно проверить юридическую чистоту квартиры.


1. Росреестр

Проверить квартиру можно на портале Росреестра www.rosreestr.ru. Большую часть информации о квартире дадут три документа: свидетельство о праве собственности, справка по форме 9 и выписка из ЕГРП. Право владения и распоряжения объектом прописано в свидетельстве о регистрации права собственности. У собственника нужно посмотреть выписку из ЕГРП за последние 15 лет или заказать ее онлайн. Из документа можно узнать, имеется ли залог, наложен ли арест, состоит ли дом в списках на расселение, сколько собственников сменила квартира и на каком основании. Если квартира часто переходила из рук в руки и не была долго в собственности одного хозяина, то это повод насторожиться. Если же права на недвижимость возникли до 31.01.1998, то нужно обращаться не в ЕГРП, а в Городское бюро недвижимости. 

В свидетельстве о регистрации права собственности всегда указано, на каком основании оно выдано: договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и др. Если продавец купил квартиру на стадии строительства, то основанием   права собственности выступает договор долевого участия или справка о полной выплате пая. Максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью – три года. То есть, если в последние три года квартира не была предметом конфликтов, то все в порядке. А если была, пусть собственник предъявит судебное решение. Чтобы проверить квартиру «от и до», лучше обратиться к аттестованным агентам и сертифицированным компаниям Ассоциации риэлторов СПб и ЛО (http://arspb.ru/).

2. Прописка

Основанием для регистрации права собственности часто выступает договор приватизации, тогда продавец должен иметь документ, подтверждающий регистрацию по месту жительства на момент приватизации. Всегда нужно смотреть справку по форме 9 о прописанных в квартире людях. Лучше всего, если до совершения купли-продажи все зарегистрированные жильцы снимутся с учета. Важно, чтобы не были зарегистрированы несовершеннолетние, которым больше негде жить. 

3. Хозяин и его родственники



Проверить квартиру – полдела, личность собственника тоже надо изучить. Во-первых, нужно установить дееспособность продавца, посмотрев справку об отсутствии учета в наркологическом или психоневрологическом диспансере (ПНД и НД выдают справку только лично гражданину). Во-вторых, убедиться в подлинности его паспорта (на сайте ФМС РФ, а лучше получить там же бумагу). Если вместо собственника действует его представитель, то нужно проверить доверенность - она должна быть заверена нотариусом, быть действующей и подлинной. Покупка квартиры по доверенности – рискованный шаг, лучше пообщаться лично с собственников или же отказаться от сделки. Важно понять, могут ли третьи лица оспорить сделку купли-продажи. Бывает, что члены семьи, давно не проживающие в квартире, возвращаются из мест заключения, командировок, больниц и оспаривают сделку. Собственник должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги, если он в браке. Также нужно вместе сходить в ЕИРЦ за выпиской из домовой книги, где будут указаны все зарегистрированные люди и их права на проживание в квартире. Если в наследниках квартиры указаны третьи лица и они не подписали отказ от вступления в наследство, то сделку могут оспорить в суде за правом наследства. Исковой срок давности по делам наследства – 3 года, по их истечении претензий наследников можно не бояться.

4. БТИ и технический паспорт

Далее нужно проверить квартиру по техническому паспорту, посмотрев у собственника документы из БТИ. Выяснить нужно следующее: были ли перепланировки (перенос перегородок, присоединение балкона, перенос мокрых зон) в квартире и законны ли они. Если потом выяснится незаконность перепланировок, то нести ответственность будет покупатель. 

5. Подозрения



Чистота сделки всегда кроется в подлинности документов. У собственника или его представителя должны быть на руках все оригиналы документов. На этом этапе крайне желательно обратиться к профессиональному риэлтору или узкоспециализированному юристу, чтобы он тоже посмотрел документы. Нужно убедиться, что на бумагах нет следов фальсификаций, а все исправления заверены подписями всех лиц, подписывавших договор на квартиру. Если документы заверял нотариус, то все исправления должны быть им подписаны и снабжены печатью. Копии документов тоже должны быть заверены нотариусом. 

Необходимо просмотреть все даты договоров. Если владелец совсем недавно получил квартиру в дар или по наследству от не родственника и хочет побыстрее ее продать, то это должно вызвать подозрение. Лучше расспросить соседей о личности настоящих и предыдущих хозяев, о том, насколько часто меняются жильцы в квартире. 

Испортить сделку можно и после удачной проверки всех документов, неправильно оформив передачу денег. Продавец должен грамотно написать расписку в получении денег, указать правильную дату, расписаться. Если квартиру передают с мебелью или техникой, то нужно указать комплектацию квартиры в договоре. Желательно, чтобы заключение любых договоров проводилось в присутствии надежного нотариуса или юриста. Проверить квартиру и ее хозяина обязан покупатель, и отнестись к этому нужно с огромной ответственностью, чтобы вместе с жилплощадью не приобрести большие проблемы. 
Рубрика:

БКН Daily

20.01.2015

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "БКН Daily"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости