Купить Снять
Избранное
Избранное:

Инвестиционная недвижимость: ставка на прибыль

Выгодно ли инвестировать в жилье в кризис?

 
Казалось бы, что может быть проще схемы «купи-продай»? Но почему-то, имея дело с одним и тем же товаром, одни продавцы богатеют, а другие разоряются. Как вложить средства в недвижимость, чтобы результат стоил потраченного времени и усилий?

Ситуация на рынке

Принцип заработка на недвижимости прост – купить дешево, а продать дорого. Однако с приходом кризиса эта модель работает не так верно, как раньше. Ранее любая инвестиционная покупка приносила доход хотя бы потому, что цены на квартиры исправно росли процентов на 15 ежегодно, то есть заработать на недвижимости можно было без особого труда.  В условиях кризиса инвестиционная недвижимость может «не сыграть», так как платежеспособность населения снижается, а также обостряется конкурентная борьба за кошелек покупателя или арендатора. Общая планка цен снижается, и соответственно падает прибыль. Застройщики стараются снизить цены, и в это время можно действительно выгодно купить квартиру, однако опасность кризиса  в том, что многие компании его не переживут, а строительство встанет. 

Стоит знать, что «играть на недвижимости» могут позволить себе только люди с достаточными свободными финансами. Инвестиции в строящееся жилье подразделяют на два вида: для перепродажи и для сдачи в аренду. Если квартира покупается для сдачи в аренду, то обычно она пускается в дело сразу после заселения дома. Квартира для перепродажи требует выжидания подходящего момента и учета многих факторов, влияющих на конечную цену. 

Правила инвестирования

Инвестирование в недвижимость несет в себе риски. Дом в худшем случае могут просто не достроить, и инвестор быстро превратится в обманутого дольщика. Покупателю просто необходимо разбираться в рынке недвижимости и нынешней экономической ситуации в стране, также нужно отслеживать динамику спроса и предложения на арендное жилье, если покупка планируется для сдачи в аренду. Стоит тщательно подбирать момент для покупки и продажи объекта, оценивать надежность застройщиков и платежеспособность населения. 

Максимальный доход можно получить, например, купив строящуюся недвижимость по специальной цене.  Застройщики периодически предлагают скидки от 3-4% до 20% на определенные квартиры для стимуляции спроса, обычно это происходит в период Нового года или начала учебного года.  

Стоит выбрать наиболее благоприятные для жизни районы города, таковыми можно считать почти все, кроме промышленных и неблагополучных районов. Конечно, выбор локации ограничен текущими стройками. Лучше выбирать места с развитой транспортной инфраструктурой или ближайшей перспективой ее развития. Не стоит заглядывать далеко, полагаясь на слухи о благоустройстве определенной территории, лучше оценивать то, что уже есть. Лучше всего инвестировать не в активно застраиваемые районы, а в уже развитые - чем больше будет дефицит предложения нового жилья в районе, тем более выгодно можно продать недвижимость. 

Итак, три непреложных правила инвестирования:
  1. Покупать инвестиционную недвижимость нужно на собственные средства и ни в коем случае не на последние. Кредиты и долги в случае долгостроя или обмана значительно усложнят положение инвестора. 
  2. Необходимо выбирать только надежных застройщиков вне зависимости от цели покупки недвижимости и с подозрением относиться к излишне заманчивым ценам. 
  3. Следует покупать квартиру с отделкой. Недвижимость «под ключ» продается гораздо быстрее и дороже, чем без отделки. 

Реализация


Выгодность инвестирования зависит от величины рисков. Чем дешевле удастся купить недвижимость, тем большую прибыль можно получить, конечно, при условии, что застройщик окажется надежным. Рост ценности инвестиционной квартиры в строящемся доме происходит примерно следующим образом: закупочная стоимость квартиры + 15-20% от стоимости квартиры по завершению начальной стадии строительства + 15-20% по завершению высокой стадии строительства + около 10% после оформления права собственности + рыночная наценка (к примеру, за ремонт или готовую отделку). При самом лучшем раскладе на продаже можно заработать до 90% от внесенной суммы. 

Никто не запрещает продавать квартиру по переуступке незадолго до сдачи дома, избежав тем самым трудоемкого оформления собственности, но после оформления в собственность квартира станет уже «новой вторичкой». «Новая вторичка» является самым дорогим предложением на рынке и сулит хорошую прибыль, однако, если недвижимость находится в собственности менее трех лет, то с полученного дохода взимается налог. Как вариант, можно в течение трех лет квартиру сдавать в аренду, а затем продать.

При сдаче в аренду вложения будут окупать себя постепенно, но обеспечат хозяину постоянный доход и позволят всегда быть «при жилье». Ежегодный доход от аренды составит примерно 5-6% от рыночной стоимости жилья. В среднем квартира окупается не ранее, чем через 10 лет. Однако можно быть уверенным, что спрос на аренду жилья в Петербурге не превышает предложение. Стоит помнить, что сдача в аренду приносит не только доход, но и хлопоты: придется иногда делать ремонт, менять мебель, сантехнику и бытовую технику. А если оформлять все официально через договор аренды, то помимо налога на недвижимость придется платить НДФЛ в 13%. Многие инвесторы, выжидая благоприятный момент для продажи, сдают квартиры в аренду, чтобы они не простаивали. 

Рубрика:

БКН Daily

02.06.2015
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "БКН Daily"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости