Купить Снять
Избранное
Избранное:

Сделки с недееспособными продавцами недвижимости

Психически нездоровых людей Росреестр будет вносить в особый список.

 
Не так уж редко продавцом недвижимости оказывается недееспособный человек. Тогда у его родственников продавца есть шанс вернуть собственность через суд.

Оспаривание сделки


По статье 171 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, признается недействительной. Человек с психическим расстройством не способен адекватно оценивать свои действия, поэтому он может причинить вред не только самому себе, но и родственникам. Благодаря статье 177 ГК РФ можно доказать недееспособность продавца и оспорить сделку в суде, что дает шанс родственникам недееспособного гражданина вернуть проданную собственность. Но также признание сделки недействительной окажется неприятным сюрпризом для честных покупателей. 

Изначально подразумевается, что человек дееспособен, поэтому его недееспособность заявителю нужно доказать в судебном порядке. Недееспособность подразделяется на возрастную, психическое расстройство и частичную недееспособность. Ее доказательствами, кроме заключения судебно-психиатрической экспертизы, могут служить справки о нахождении гражданина на учете в психиатрическом диспансере, справки медико-социальной экспертизы, другие медицинские справки. В подаваемом в суд заявлении нужно перечислить обстоятельства, подтверждающие факт психического расстройства и приложить копию документа, удостоверяющего родственную связь. 

Процедура по признанию недееспособности занимает два-три заседания, в процессе рассматриваются юридические и медицинские критерии недееспособности. Если же человек в судебном порядке признан недееспособным, то всю ответственность за него несет опекун, которым обычно является родственник подопечного. При продаже недвижимости ограниченно дееспособным лицом сделка признается недействительной только по иску его попечителя. Родственникам недееспособного лица советуют подавать в суд сразу два иска: о недееспособности и о недействительности сделки.

Новые законы

С 1 января 2016 года Росреестр намерен по запросам уполномоченных лиц предоставлять информацию «о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным». В планах Росреестра сформировать электронную базу всех недееспособных россиян, которая должна заработать к концу 2015 года, а также оформлять нотариально заверенные сделки с недвижимостью в течение всего одного рабочего дня. Это должно снизить число оспариваемых в суде сделок на вторичном рынке недвижимости. 

Изменения коснулись и нотариальной сферы. С 1 января 2015 года в силу вступил ФЗ № 457, который повысил доказательную силу нотариального акта, приравняв его по юридическому статусу к судебному решению. Закон позволяет оформить сделки с недвижимостью всего за три дня при условии, что они проводятся через нотариуса. Это должно ускорить проведение сделок и повысить их надежность. Однако, по прогнозам экспертов, любые установленные сроки для регистрации сделок в России имеют тенденцию не соблюдаться. 

Одной из задач ФЗ №457 является создание Федеральной нотариальной палатой (ФНП) Компенсационного фонда. Раньше нотариус страховал профессиональную ответственность сам и отвечал личным имуществом, теперь плата за ошибки нотариуса может взиматься и из федерального резерва. В резерве Компенсационного фонда около 500 миллионов рублей. Таким образом, людям, пострадавшим «от рук» нотариусов, будет возмещен ущерб, а сами нотариусы в некоторой степени обезопасят себя от форс-мажорных обстоятельств, например, если фирма, страховавшая их ответственность, обанкротится или лишится лицензии. 

Для тех, кто покупает

Чтобы обезопасить себя от признания сделки недействительной ввиду недееспособности продавца, покупатель должен проверить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Желательно провести медицинское освидетельствование врачом-специалистом с выдачей письменного заключения о психическом состоянии продавца в момент совершения сделки. Адекватный продавец не должен счесть такую процедуру лишней. Освидетельствование строго рекомендуется проходить пожилым людям, многие риэлторы просят их это сделать, чтобы уберечь от мошенников или от импульсных решений. Грамотный нотариус обязан проверить дееспособность физического лица, обратившегося к нему за совершением сделки. 

Для покупателей вторичной недвижимости проверка дееспособности продавца должна стать правилом. Покупателю следует быть начеку и оценивать не только саму недвижимость, но и продавца. Особенно тщательно нужно проверять объекты, которые находятся во владении продавца менее трех лет (срок исковой давности). 

Рубрика:

БКН Daily

03.06.2015

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "БКН Daily"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости