Купить Снять
Избранное
Избранное:

Выкуп частичных долей в квартире

Как все сделать правильно при выкупе частичной доли в квартире.

 
Выкуп доли в квартире на сегодняшний день считается одной из самых сложных с юридической точки зрения сделок на рынке недвижимости. Дело в том, что доля как таковая не имеет четкой территории и при разделе самое сложное выделить, где начинается долевая собственность одного человека и заканчивается другого. 

Что такое долевая собственность в квартире?

Стоит подчеркнуть, что часто используемый термин «доля в квартире» не является корректным и не отражает всей сути сложившейся ситуации. Правильней и понятней будет говорить о доле в праве собственности, то есть помимо одного собственника есть и другие, которые обладают равными между собой правами на недвижимость. По ГК РФ данное явление также называется «правом общей собственности». 

Общая собственность бывает как совместной, так и долевой. Например, совместной собственностью является недвижимость, приобретенная супругами в официальном браке. Документально такая недвижимость оформлена только на одного из супругов, однако юридически они оба владеют ей с равными правами, и сделка на продажу доли или целой квартиры невозможна без официального согласия второго члена семьи. 

Долевая собственность – это частичное право на недвижимость. Например, на квартиру, которая досталась детям по наследству. Они имеют отдельные свидетельства о праве собственности, однако,  как и при совместном праве, не имеют возможности распоряжаться квартирой (долей) без официального согласия другого члена семьи. 

Выкуп доли в квартире у сособственника

Городская квартира физически неделима, так как для этого у каждого отдельного помещения после раздела должен быть свой вход и независимые друг от друга технические коммуникации. Однако существует такое понятие как идеальная доля. В этом случае собственники между собой делят комнаты, возможно, даже устанавливают определенную систему посещений и уборки общих помещений, но это не будет отменять того факта, что все они являются собственниками всей квартиры в целом.

Следует помнить, что при выставлении на продажу доли сособственники недвижимости обладают правом на первенство в покупке всех частей данной недвижимости. Таким образом, если покупателем или продавцом при частичном выкупе квартиры будет намеренно или случайно нарушен этот пункт, то остальные долевые собственники имеют право через иск в суд потребовать перевода всех прав от продажи с покупателя на себя. 

В каких случаях преимущественное право покупки сособственников не действует?

Существует несколько вариантов, которые позволяют осуществить частичный выкуп в обход преимущественного права сособственников продавца. Однако стоит отметить, что эти варианты сопряжены с риском как для продавца, так и для покупателя. 
  • Договор дарения. Если продавец «дарит» свою долю покупателю, то сособственники недвижимости не имеют права как-то запретить дарение. Для покупателя основным риском является вероятность того, что продавец сможет признать проведенную сделку недействительной, раскрыв факт обычной продажи, и тогда сособственники могут потребовать перевода прав на квартиру на себя из-за нарушения преимущественного права. 
  • Продажа доли по завышенной цене. Продавец может выставить свою долю по более высокой цене и, если сособственники отказываются ее выкупать, после отказа заключить договор купли-продажи и написать расписку на завышенную стоимость, однако сам покупатель при этом заплатит реальную цену. Рисков как таковых у подобной продажи для покупателя нет. Но стоит учесть существенно возрастающий налог с продажи квартиры.
  • Договор займа. В этом варианте вместо стандартного договора между долевым собственником и покупателем заключается договор займа. Одновременно с этим заключается соглашение по оплате этого займа с помощью залога. В качестве залога выступает доля в собственности на квартиру. Затем продавец (заемщик) задерживает сроки возврата. Тогда покупатель (кредитор) забирает оговоренный залог. В таком случае также присутствует опасность того, что сособственники подадут иск о сделке, которая, по сути, только лишь прикрывает факт купли-продажи. Тогда покупателю придется вернуть приобретенную долю.

Рубрика:

БКН Daily

06.08.2015

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "БКН Daily"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости