Купить Снять
Избранное
Избранное:

Выбор: рассрочка или ипотека?

Выбор: рассрочка или ипотека?

Все больше сделок на первичном рынке совершается с привлечением заемных средств

 
Сегодня на первичном рынке жилой недвижимости используются три главные схемы оплаты квартир: 100%-я оплата, рассрочка платежа и ипотечный кредит. По данным NAI Becar, в общем объеме продаж на первичном рынке доля приобретающих квартиру в ипотеку составляет 55-60%, 30% единовременно оплачивают полную стоимость, 10% оформляют рассрочку. «Причем покупатели жилья эконом-класса, как правило, используют ипотеку, – рассказывает Сергей Гребенюк, руководитель ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar в Санкт-Петербурге. – Покупатели элитного сегмента и бизнес-класса предпочитают рассрочку или 100%-ю оплату».

За и против ипотеки
По мнению экспертов, спрос на ипотечный продукт продолжает расти, и в ближайшие месяцы он будет выступать одним из ключевых гарантов активности на строящемся рынке жилья. По данным, которые приводит Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь, сегодня в среднем ипотечный кредит берется на 14-15 лет, а выплачивается, как правило, в течение 8-9 лет по средней ставке 12,5%.

Владимир Скигин, председатель совета директоров УК «Сателлит-Девелопмент», к плюсам ипотечного кредитования относит небольшой первоначальный взнос (от 10%), относительно небольшие последующие взносы, а также возможность долгосрочных выплат в течение 20 и более лет, что в результате делает ипотеку доступной для большинства петербургских семей.

При этом, как отмечают эксперты, спрос на ипотеку увеличивается в сданных домах либо находящихся в высокой степени готовности. «Рассрочка в этом случае либо не предоставляется, либо она рассчитана на минимальный срок (до окончания строительства дома), поэтому ипотечный кредит остается единственной возможностью для покупателей, не располагающих всей суммой сразу, – говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». – Например, доля ипотечных сделок по готовым либо приближающимся к сдаче квартирам составляет у нас уже порядка 55%».

Прогнозируется, что до конца года средняя ставка по ипотеке будет составлять порядка 13-13,5%. «Если в силу экономической ситуации банки будут вынуждены ужесточать требования к заемщикам, повышать ставки, то соотношение объемов ипотечных кредитов и рассрочек на рынке изменится», – говорит Надежда Семенович, финансовый директор ООО «КВС».

За и против рассрочки
Интерес к рассрочкам в последнее время также растет. По словам Валерия Лазугина, заместителя генерального директора АН «Итака», сегодня не каждый покупатель может совершить единовременную покупку недвижимости, как и взять ипотечный кредит в банке, так что рассрочка в ряде случаев является более выгодным и удобным решением. К тому же доля покупателей жилья в рассрочку может возрасти, учитывая текущее повышение ипотечных ставок банками.

По данным экспертов рынка, наиболее популярным вариантом рассрочки в новостройках является рассрочка до окончания строительства. Как правило, она не превышает 36 месяцев. В связи с этим, как отмечает Николай Гражданкин, в рассрочку выгоднее приобретать объекты на начальном этапе строительства – в этом случае можно получить максимальный срок выплаты, часто – беспроцентные условия или низкий процент.

Но на рынке появляются предложения и по более длительной рассрочке. Максимальный срок, о котором сегодня можно говорить, – это 8-10 лет. Яркий пример – рассрочка на квартиры до конца 2023 года в уже построенных корпусах жилого комплекса «Ласточкино гнездо» на юге Петербурга.

По мнению Арсения Васильева, такая рассрочка призвана в какой-то мере заменить ипотеку: «При этом клиент должен понимать, что стоимость квартиры при таком способе оплаты значительно увеличивается – удорожание может доходить до 50%. Кроме того, застройщики могут вносить определенные условия по срокам регистрации собственности на квартиры, по которым полная оплата не произведена».

Николай Гражданкин предупреждает, что слишком длительная рассрочка (от 4 лет) всегда должна настораживать покупателя. «Одно дело, когда такую рассрочку дает надежный застройщик, который одновременно реализует несколько объектов и может покрыть расходы на строительство, “подтянув” средства из других проектов. Другое дело, когда длительную рассрочку предлагает малоизвестный застройщик, строящий один-единственный дом. Ведь чаще всего застройщики дают рассрочку до конца строительства. Поэтому если вам предлагают рассрочку на 4-5 лет, это может означать, что и строительство, несмотря на заявленные сроки, закончится не раньше, чем через 4-5 лет. Если вы никуда не торопитесь, с этой ситуацией еще можно смириться. А если вы при этом живете в съемной квартире или выплачиваете ипотечный кредит (с повышенным процентом на этапе строительства), ситуация совсем другая», – говорит эксперт.

Минимальный взнос при покупке жилья в рассрочку, как правило, равен 20-30%. Владимир Скигин считает, что для большинства петербуржцев делает невозможным взять рассрочку необходимость внести такую сумму первоначальным взносом, а также выплачивать достаточно крупные суммы ежемесячно.

Возможности беспроцентной рассрочки
Как правило, беспроцентная рассрочка предоставляется застройщиками до окончания строительства дома. Однако, по словам Владимира Скигина, в последнее время нередки стали случаи продления срока погашения рассрочки на какой-то период после сдачи объекта. Например, как рассказывает
Дмитрий Сидоренко, начальник отдела продаж ГК «ЦДС», эта компания предоставляет своим покупателям беспроцентную рассрочку сроком до 4 лет, что позволяет комфортно разнести выплаты недостающей части на довольно продолжительное время.

Но зачастую застройщики предоставляют покупателям беспроцентную рассрочку только при достаточно высоком первоначальном взносе. Например, в «Строительном тресте» беспроцентную рассрочку можно получить только при первоначальном взносе от 50%. «Это взаимовыгодное сотрудничество: застройщик не растягивает платежи во времени, а клиент получает привлекательную итоговую стоимость квартиры», – говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».

Николай Гражданкин рассказывает, что в 4-м пуске третьей очереди проекта «Новый Оккервиль» при 50%-м взносе компания предоставляет покупателям возможность получения беспроцентной рассрочки на половину срока, а на оставшийся срок – 0,6%. А при 70%-м взносе беспроцентная рассрочка предоставляется на весь период.

Как отмечает Надежда Семенович, застройщики могут иногда прибегать к беспроцентной рассрочке для стимулирования покупателей, но в таких случаях цена рассрочки обычно заложена в стоимость квадратного метра жилья.

Что выгоднее?
Эксперты сходятся во мнении, что выбор способа оплаты нового жилья зависит от финансовых возможностей каждого конкретного покупателя: суммы первоначального взноса, наличия жилплощади на продажу, банковского вклада и других активов. Но и в том, и в другом случае для покупателя есть свои преимущества и недостатки.

Весомым аргументом при выборе является срок выплат. При ипотеке он может достигать 50 лет. В то же время рассрочка от застройщика допускает индивидуальный график платежей, но при этом требует гораздо более быстрой оплаты всей суммы, чаще всего за 2-3 года.

Надежда Семенович отмечает, что рассрочку имеет смысл брать тем, кто в обозримой перспективе планирует получить существенную сумму денег, например от продажи другой квартиры. «Если такие перспективы отсутствуют, покупателям лучше оформить ипотеку. Я всегда рекомендую брать ипотеку на максимально большой срок, но при этом в обязательном порядке стараться погасить кредит досрочно. Даже небольшая ежемесячная переплата тела кредита сможет в итоге существенно уменьшить сумму выплат и срок кредита», – отмечает эксперт.

Ирина Онищенко, директор по продажам ГК «Эталон», рассказывает, что нередко при покупке квартиры с помощью ипотеки застройщиком предоставляются существенные скидки, практически такие же, как и при единовременной оплате. «Но, с другой стороны, для получения рассрочки клиентам достаточно одного паспорта, им не нужно ждать день или два, пока банк одобрит их заявку на оформление ипотечного кредита», – говорит она. При этом Валерий Лазугин замечает: «Для того чтобы получить ипотеку, необходимо предоставить пакет документов, подтверждающий доходы заемщика (за исключением разовых акций банков). В отличие от ипотеки, получить рассрочку очень просто. Для этого не нужно подтверждать доходы, необходимо только составить договор с застройщиком».

Немаловажным фактором при выборе способа оплаты становится и то, что в случае ипотеки после получения собственности квартира оказывается в залоге у банка, а в случае рассрочки – собственность оформляется без обременений.

Комбинированная схема
На рынке также активно применяется комбинированная схема оплаты. До завершения строительства покупатель получает рассрочку от застройщика, а после ввода объекта в эксплуатацию квартира оформляется в залог банку, который выдает под нее ипотечный кредит, и таким образом клиент рефинансируют свой долг, начиная выплачивать ипотеку.

Арсений Васильев отмечает, что для покупателя схема рассрочки с последующей ипотекой удобна, поскольку она дает возможность зафиксировать стоимость квартиры. «Причем получить рассрочку можно на раннем этапе: цена на старте строительства ниже, а большинство банков кредит на стадии котлована не дадут». С коллегой согласен Сергей Гребенюк: «Есть ситуации, при которых в аккредитованных на объекте банках невыгодное предложение на ипотеку. Тогда следует оформить рассрочку. Как правило, на более поздних этапах строительства число аккредитованных банков возрастает, покупателю становятся доступны более выгодные условия кредитования, и он может взять ипотеку для покрытия рассрочки, сэкономив в итоге на покупке жилья».

Ирина Онищенко добавляет, что такая схема выгодна также и с точки зрения длительности платежей. «Большинство наших рассрочек подразумевает финальную выплату через полгода после сдачи объекта, а ипотечный кредит можно выплачивать 20 или 30 лет, при этом получая удовольствие от жизни в своей новой квартире», – говорит эксперт.

Однако, как отмечают специалисты, такая схема оплаты сопряжена с риском: например, неодобрения ипотечного кредита заемщику.

Екатерина Сахарусова

 
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

В «Петербургской Недвижимости» при покупке строящегося жилья в объектах компании Setl City, а также в объектах партнеров, таких как ГК «Полис» и других, ипотечному заемщику предоставляется та же скидка, что и при покупке жилья со 100%-й оплатой.

По итогам первого полугодия 2014 года была отмечена тенденция значительного роста ипотечного кредитования к аналогичному периоду 2013 года на фоне экономической ситуации в стране. Как в I, так и во II квартале 2014 года участники рынка отмечают увеличение объема выданных кредитов как в количественном, так и финансовом выражении. По мнению аналитиков, показатели годового прироста объема ипотечного кредитования при умеренном подходе составят порядка 15%, при наиболее оптимистичном сценарии рост за год может достигнуть 25-30%.


По оценкам игроков рынка, во II квартале темп прироста объема заявок на ипотечное кредитование несколько замедлился к уровню I квартала 2014 года. Несмотря на это, ряд ключевых игроков ипотечного рынка отметили рост объемов кредитования. Причиной этому является отложенный срок выдачи кредитов по договорам, заключенным в I квартале.

  
Дмитрий Сидоренко, начальник отдела продаж ГК «ЦДС»:

Покупка квартиры для большинства семей является важным шагом, подготовка к которому порой занимает несколько лет. Принимая такое решение, заручитесь компетентным советом профессионала и ознакомьтесь со всеми инструментами приобретения жилья.

Самый понятный и один из самых распространенных – покупка при единовременной 100%-й оплате. Если финансовое положение позволяет вам оплатить полную стоимость новой квартиры, то приятным бонусом к покупке станет скидка от застройщика, которая подчас позволяет сэкономить до 27% от цены. Если средств на единовременную покупку не хватает, но вы располагаете первоначальным взносом в размере более 30% от стоимости квартиры, то обратите внимание на инструмент рассрочки.

Если ваши сбережения не позволяют вам использовать первые два варианта, удобным инструментом для вас может стать ипотека. Уверенные застройщики имеют широкий пул банков-партнеров. Внимательно проанализировав их условия, вы сможете подобрать наиболее оптимальное для себя предложение.
  
Наталья Никифорова, финансовый директор EKE Group:

Рассрочку, как правило, выбирают люди, которые единовременно готовы заплатить от 40% первоначального взноса и далее равномерными платежами до окончания строительства выплачивать остаток суммы. Период рассрочки может быть продлен и после ввода в эксплуатацию, все зависит от застройщика, но, как правило, этот срок составляет не больше полугода. Основными преимуществами рассрочки являются отсутствие процентов, комиссий, а также отсутствие требований по предоставлению обеспечения, комплекта документов или наличия положительной кредитной истории, как, например, при оформлении ипотеки.

Ипотеку выбирают люди с относительно невысоким доходом, готовые заплатить минимальный первоначальный взнос, которым необходим более длительный срок для выплаты кредита и минимальные ежемесячные платежи. Однако привлечение заемных средств в данном случае сопровождается множеством справок и прочей документации. Также ипотечные продукты популярны среди покупателей, которые приобретают недвижимость на стадии непосредственно перед сдачей объекта в эксплуатацию, когда период рассрочки сводится к минимуму.


Рубрика:

Финансы

05.12.2014
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Финансы"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости