Купить Снять
Избранное
Избранное:

Кубинская обновится, Сестрорецк – подождет

Кубинская обновится, Сестрорецк – подождет

На первом заседании Экспертного совета Гильдии управляющих и девелоперов эксперты определили, «что такое хорошо» и «что такое плохо» для проектов жилищного строительства, после чего горячо одобрили проект реновации трех участков, застроенных «хрущевками», в Московском районе и раскритиковали английский проект редевелопмента территории Инструментального завода, расположенного в самом центре Сестрорецка


Журналистам, приглашенным на первое (можно сказать, экспериментальное) заседание, было обещано: эксперты проведут анализ проектов с точки зрения влияния на городскую среду, дадут объективную оценку их значимости, рассмотрят возможные последствия их реализации, а по итогам заседания примут решение о выдаче (или отказе в выдаче) экспертной рекомендации и PR-поддержке проектов.
 
В заседании Экспертного совета приняли участие многие весьма авторитетные и высокопоставленные персоны:
 
• Вячеслав Семененко, председатель Комитета по строительству администрации СПб, председатель Экспертного совета, президент ГУД; 
 
• Александр Ольховский, вице-президент ГУД, вице-президент банка ВТБ;
 
• Сергей Цыцин, руководитель комитета по архитектуре и градостроительству ГУД, генеральный директор ООО «Архитектурная мастерская Цыцина»;
 
• Виктория Желтова, руководитель проектного направления фонда «Центр стратегических разработок “Северо-Запад”»;
 
• Николай Пашков, генеральный директор компании Knight Frank St Petersburg;
 
• Михаил Кондиайн, архитектор АБ «Земцов, Кондиайн и партнеры»;
 
• Владимир Аврутин, заместитель генерального директора по градостроительной деятельности ООО «Институт территориального развития»;
 
• Александр Свинолобов, директор по развитию «NСС Недвижимость»;
 
• Елена Кромм, руководитель проекта «Будущий Петербург». 

«Что такое хорошо»для жилищного проекта?
 Модератор заседания Вячеслав Семененко объявил: ГУД решила собрать экспертов (представителей госвласти, архитекторов, девелоперов, консультантов) и на профессиональном уровне провести дискуссию о последствиях реализации нескольких градостроительных проектов. 
 
«Уплотнительная застройка закончилась, в основном, на новых территориях, – напомнил глава Комитета, – но на исторических территориях она будет всегда – особенно в промышленных зонах. Нам интересны два аспекта: первый – это районы массовой застройки, второй – небольшая застройка на территориях, связанных с исторической традицией. Исторические районы являются для нас “лакмусовой бумажкой”, потому что внедрение в них очень болезненно переживается всеми горожанами. Что бы мы хотели получить там? Какие рекомендации должны быть учтены?»
 
Для поиска ответа на эти вопросы Вячеслав Семененко предложил экспертам определить, какие базовые принципы устанавливает сегодня человек при выборе места проживания. В ходе обсуждения председатель Строительного комитета и приглашенные эксперты назвали несколько таких принципов.
 
По опыту агентств недвижимости, в 40% случаев покупатель жилья привязан к месту проживания. 
 
Определившись с местом, петербуржцы обычно устанавливают еще несколько критериев «хорошего» района:
1. Транспортная доступность (до центра города, до места работы, до объектов культуры, спорта, досуга, до станции метро и пр.). 
2. Социальная инфраструктура (наличие школ, детских садов, мед­учреждений, спортивных и досуговых центров).
3. Наличие рекреационных зон. Это традиция, в первую очередь, северных стран: чем хуже климат, тем важнее для горожанина иметь возможность выйти за стены дома и офиса.
4. Наличие общественных пространств. Один из самых показательных петербургских примеров – фонтанные площади возле станции метро «Московская» и Финляндского вокзала. Они всегда переполнены людьми. «Такие пространства должны быть не только в центре города, но и, желательно, в каждом районе», – резюмировал Вячеслав Семененко. 
5. Архитектурная особенность проекта. «Архитектура важна меньше, чем удобство жилой среды, но все же вкус петербуржцев воспитан историческими традициями, архитектурной средой», – напомнил модератор.
6. Обеспеченность парковочными местами. 
 
К этим, основным, критериям эксперты добавили еще несколько: 
• связь с контекстом, вписанность в окружающие факторы (Елена Кромм); 
• экологичность района и энергоэффективность зданий (Александр Свинолобов); 
• организация жилой среды таким образом, чтобы переход от приватного пространства (квартиры и подъезда) к общественному был плавным, а не таким, чтобы сразу из парадной выходить на площадь или проспект. «Это создает ощущение защищенности и комфорта. Жилец не попадает прямо из квартиры в окружение чужих, незнакомых людей, а сначала встречается с соседями во дворе», – подчеркнул Сергей Цыцин.

Неповторимые комбинации качеств
После того, как были перечислены все эти и многие другие критерии хорошего жилья, Александр Ольховский резюмировал: двух похожих мест не бывает, а значит, и идеального проекта на все случаи быть не может; никакой проект не должен содержать одинаковые доли одних и тех же критериев качества. Эти доли будут смещены, а приоритеты различны: где-то трасса близко, но парк далеко, а где-то близко парк, зато кинотеатра нет. Поэтому каждой территории потребуется свой проект: для одной нужно обыграть близость к водоему (ей, видимо, не нужен фонтанный комплекс), для другой – к парку (там не нужны большие сады вокруг каждого дома), а для третьей – к проспекту (от него хорошо бы отделиться какой-то рекреационной зоной).
 
Затем экспертам были представлены многофункциональный жилой комплекс «Петровский Арсенал» (застройщик и заказчик проекта – «Сестра Ривер Девелопментс») и проект развития застроенных территорий квартала 13–14–16, ограниченного ул. Краснопутиловской, Варшавской, Костюшко, Кубинской, Ленинским пр. и пл. Конституции (застройщик и заказчик – «СПб Реновация»).
 
Представляли свои проекты Стив Вейн, генеральный директор «Дженсен Групп», Рубен Африкян, директор проекта «Петровский Арсенал», и Артур Маркарян, генеральный директор компании «СПб Реновация».

Сестрорецку нужен центр 
Компания «Сестра Ривер Девелопментс» была создана в 2005 году специально для реализации проекта редевелопмента территории Сестрорецкого Инструментального завода (СИЗ), расположенного в самом центре города, под современный многофункциональный комплекс. Площадь участка составляет 13,9 га. Английской архитектурной студией Paul Davis & Partners уже разработан мастер-план (архитектурная концепция) развития территории. Он предполагает строительство жилой зоны, спортивного центра, а также «локального downtown» (деловой части), включающего в себя школу, рестораны, кафе, бары, мини-маркет, магазины. Предусматривается максимальное восстановление исторической планировки территории. Проект предполагает как реконструкцию охраняемых исторических зданий с изменением их первоначальной функции, так и строительство новых. Деволоперы обещают, что они будут выдержаны в едином стиле конца XIX века. 
 
Жилая зона будет состоять из двух участков – территории малоэтажной застройки и участка, отделенного от малоэтажной территории историческим каналом. На исторической территории малоэтажной застройки предполагается строить разные типы жилья: ультрамодные лофты (просторные квартиры, располагающиеся в бывших промышленных зданиях) и таунхаусы, с классическими одно- и двухуровневыми квартирами и квартирами-студиями (в общей сложности порядка 73 тыс. кв.м). На участке, расположенном за историческим каналом, планируется строительство многоэтажного жилого комплекса. 
 
Спортивная часть территории будет включать в себя многофункциональный фитнес-центр с мини-аквапарком, банным комплексом и всеми сопутствующими услугами для здоровья и красоты. Спортивную и жилую зону разделит парк, который будет сохранен и благоустроен.
 
Рубен Африкян, руководитель проекта, пояснил: мастер-план предусматривает наличие трех малых территорий: коммерческой (30% от общей площади) – на юге, в старой части, жилой (70%) и парка. По признанию менеджера, строительство 20-этажного многоквартирного дома в новой части района девелоперам пришлось запланировать для того, чтобы «вытянуть» экономику проекта, так как исторической части не хватит, чтобы построить экономически обоснованное количество жилья. 
 
При обсуждении проекта непримиримый спор возник по вопросу о том, в интересах какой целевой группы он создается. По мнению Стива Вейна, это должны быть преимущественно жители района. 
 
«Мы не будем создавать инфраструктуру для всего Сестрорецка, а создадим лишь ее элементы, необходимые для существования проекта, – настаивал Стив Вейн. – Я не могу построить здесь больницу, так как потеряю деньги! Создавать новый центр Сестрорецка – это задача властей, а не моя как девелопера».
 
Но с такой концепцией категорически не согласились эксперты. 
 
«Такой проект может быть успешен в одном случае – если он станет новым центром города, – утверждал Александр Ольховский. – А больше он никому не нужен, вы ничего не продадите». 
 
Вячеслав Семененко добавил: «В Петербурге куча интересных проектов, с которыми вам придется конкурировать и по архитектуре, и по логистике – например, жилой микрорайон в Юнтолово, реализуемый “Главстроем”, жилой комплекс в поселке Горская, который расположен даже ближе к Петербургу. Когда вы начинали свой проект, вам было легче».
 
По мнению Вячеслава Семененко, у девелопера сейчас есть только один способ «вытащить» проект: объявить о создании нового центра города, которого как такового, фактически, нет в Сестрорецке, запланировать создание в нем общегородских учебных, досуговых, медицинских учреждений, после чего постараться привлечь бюджетные средства для развития всей этой инфраструктуры. В этом случае глава Строительного комитета обещал девелоперам поддержку городских властей и лично свою.
 
«Посмотрите новыми глазами: это может быть новый центр города. И тогда надо пересмотреть концепцию проекта. А если город даст вам деньги на инфраструктуру, тогда и жилья потребуется строить меньше. Но общественных зданий – больше», – резюмировал Александр Ольховский. 

 
 
Зелень и малоэтажность
Общая площадь территории, которую подвергнут реновации в Московском районе, западнее Варшавской железной дороги, – 165 га. Для реализации проекта требуется снести 126 домов. Площадь расселяемых квартир – 285 тыс. кв.м, а общая площадь возводимых улучшений составит 605 тыс. кв.м. По словам генерального директора ООО «СПб Реновация» Артура Маркаряна, расселить придется порядка 50% жителей, и на расселение людей рассчитана почти половина вновь формируемой территории квартала. 
 
Архитектурная концепция реновации заключается в создании единого микрорайона, центром которого должна стать пешеходная зеленая зона. 
«Мы добьемся нужной плотности застройки без высотного строительства, – рассказал Артур Маркарян. – Средняя этажность по проекту составляет 9-13 этажей.
 
В каждом квартале спроектированы дома разной высоты, и за счет этого достигается более гармоничное восприятие среды, так как у нас не будет длинных высотных зданий». 
 
Внутренние дворы будут недоступны для автотранспорта. Часть парковок планируется разместить под дворами, но основное их количество все же будет вынесено к периметру кварталов. Кроме того, девелопер предполагает построить большое количество недорогих многоуровневых паркингов рядом с кварталами. 
 
«По вашему плану, школы будут размещены в центральной зеленой зоне, но, по нынешним правилам, их территории должны быть огорожены. Значит, жителям будет не войти в эту зеленую зону?» – спросил один из экспертов.
 
В ответ Артур Маркарян сообщил о намерении обратиться в Комитет по образованию за разрешением пропускать жителей на территорию школ.
 
«Город – за, – тут же прокомментировал Вячеслав Семененко. – Вечером школьные площадки могут работать для жителей». 
 
Больше никаких вопросов со стороны экспертов проект «СПб Реновации» не вызвал и, судя по всему, полностью их устроил. Первые общественные слушания пройдут в июне. Компания обещает к 2016 году реализовать хотя бы треть проекта.


Рубрика:

Градостроительство

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Градостроительство"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости