Купить Снять
Избранное
Избранное:

CRE Summit: Петербург нуждается в стратегии развития

CRE Summit: Петербург нуждается в стратегии развития

27-28 июня в Петербурге прошел 7-й ежегодный Commercial Real Estate Summit 2012. Участники обсудили вопросы стратегии, операционного управления и маркетинга в девелопменте, инвестициях и управлении коммерческой недвижимостью в столице и регионах

 
Насыщенная программа саммита включала в себя 17 тематических дискуссий, презентаций проектов и case study. Во время мероприятия каждый из участников мог выбрать наиболее интересующую его тему из трех блоков: девелопмент, инвестиции/финансирование/оценка, управление. Обсудить настоящее и будущее рынка коммерческой недвижимости съехались участники не только со всей России (из Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Новосибирска, Красноярска, Нижнего Новгорода, Краснодара, Самары, Ростова-на-Дону, Перми, Твери, Тулы, Омска, Казани, Уфы, Челябинска, Волгограда, Барнаула, Тюмени, Воронежа, Ижевска, Иркутска, Кемерово, Новокузнецка, Томска), но и также из Франции, Англии, Германии. Завершился саммит церемонией вручения ежегодной Санкт-Петербургской и Федеральной премии в области коммерческой недвижимости – CRE S-Petersburg & Federal Awards 2012.

Регионы привлекают
На сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости действительно активно развивается. И в то время как в Москве и Санкт-Петербурге правила игры пока все еще не совсем понятны бизнесу в связи с новой командой администрации каждого из городов, то в регионах ситуация другая, и многие инвесторы даже рассматривают возможность реализации своих проектов вместо Петербурга и Москвы в каком-либо другом городе. Главное – это экономические условия и доходность, которую сможет дать собственнику объект, и субъекты федерации должны быть готовы к тому, чтобы заинтересовать инвестора.
 
Открывало деловую программу саммита, организованного компанией Impress Media, пленарное заседание на тему градостроения. В рамках первой дискуссии участникам предстояло обсудить три основных вопроса: взаимодействие девелоперов с администрацией города, комплексный подход к девелопменту городов, оценка ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Несмотря на широкий охват заявленных вопросов, спикеры так увлеклись обсуждением проблем Санкт-Петербурга, что не успели дойти до регионов. В начале дискуссии каждый из участников рассказал о своей компании, сделав акцент на реализуемых сейчас проектах. Так, не обошлось без упоминания нашумевшего конфликта с проектом «Набережная Европы». Вице-президент банка ВТБ Александр Ольховский сказал и.о. председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга Олегу Лыскову, что сейчас ВТБ продумывает, как создать на этой территории парк (экс-председатель Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Евгений Елин предлагал идею о расторжении контракта с инвестором и создании на месте проекта парковой зоны). Но Олег Лысков поспешил уверить г-на Ольховского в том, что решение принято и компания может реализовывать заявленный прежде проект.
 
Руководитель группы, оказывающей услуги сектору недвижимости, PricewaterhouseCoopers в России Хольгер Мюллер, говоря о своей деятельности, отметил, что сейчас иностранные инвесторы действительно не очень активны в России, в то время как русские инвесторы устремились вкладывать деньги в проекты в Европе.

Власть в действии
Председатель Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Мария Смирнова рассказала о градостроительной политике города. «Градостроительство – краеугольный камень, от которого зависит будущее Санкт-Петербурга. Историческая часть в нашем городе является одной из самых больших, поэтому органы государственной власти, как и инвесторы, должны искать разумные подходы к развитию города. Так, мы сейчас думаем над комплексным подходом к развитию и создаем единую программу совместно с Комитетом по инвестициям и стратегическим проектам и Комитетом экономического развития, промышленной политики и торговли, которая сведет в себе все проекты по работе в центре Петербурга. Цель – сделать центр туристическим, деловым, комфортным для проживания и в то же время создавать жилые кварталы вне центра, выводить промышленные предприятия. Есть несколько примеров, над которыми мы уже сейчас работаем. Так, это Адмиралтейские верфи, которые нужно выводить из центра, но перебазирование идет пока сложно. Также мы работаем над созданием проекта планировки, попытались сделать это в 2011 году, но не все получилось, поэтому мы планируем внести еще более кардинальные изменения. Проблем очень много, но нужно искать для них компромиссные решения», – рассказала г-жа Смирнова.
 
Разговор о непростой жизни девелоперов и инвесторов поддержала руководитель дирекции девелопмента «Главстроя-СПб» Анастасия Козлова. «У нас ушло много сил и времени на изменение проекта Апраксина двора (на сегодняшний день невозможно построить подземную автостоянку и переложить инженерные сети), поэтому мы знаем, насколько важно для каждого девелопера согласовать свой проект без дальнейших изменений. Сейчас в Петербурге обострился вопрос инфраструктуры, который нужно рассматривать в комплексе с градостроительной политикой. Город должен обозначить свою позицию и сообщить инвесторам, куда идти», – подчеркнула эксперт. «Для города риск в том, что центр умирает. Сделать качественный бизнес-центр в центре Санкт-Петербурга очень дорого и сложно, поэтому нужно найти компромисс, решив, например, что мы оставляем все фасады. Иначе девелоперы просто не понимают, чего от них хотят, и через 10-15 лет думать об этом будет уже поздно, так как многие компании уже уйдут на Охту, в Пулково и в другие отдаленные от центра районы», – добавил Хольгер Мюллер.

Отсутствие стратегии
Свое мнение о политике города выразил и Александр Ольховский, отметив, что одна из основных проблем заключается в том, что в городе нет стратегии развития. Так, проблема перебазировки промышленных предприятий, конечно, актуальна, но она не может быть стратегией. «У нас есть попытка подстроить законодательство под текущий момент, но ведь нужно понимать, что предложение рассматривать все в 10-летнем периоде – это попытка жить сегодняшним днем. Для рынка недвижимости и строительства это крайне маленький срок, поэтому нужно продумывать более далекие перспективы. Что нам нужно?
 
Во-первых, ответить на вопрос: моноцентричный или все же полицентричный Петербург? Ответ на него позволит сформировать подход к политике и самоидентифицировать город, поскольку мы поймем, в каком направлении нам двигаться дальше. Во-вторых, разработать стратегию развития. Так, выделены 7 точек для развития, но почему именно эти? Правильный ли это путь? Сейчас пока это все сомнительно. В-третьих, сформировать градостроительную политику. И, в-четвертых, заняться организацией масштабных конкурсов. Так, например, можно провести конкурс на весь город, который привлечет и наших, и международных архитекторов к разработке мастер-плана. Но это невозможно согласно сегодняшнему законодательству, в котором нет и понятия мастер-плана, поэтому реализовать данную процедуру можно хотя бы в рамках исторического центра. Нужно сохранять и развивать город, но сейчас слишком много профессионально неподготовленных людей обсуждают правила развития исторического центра. Конечно, нужно учитывать общественное мнение, но делать это все же правильно», – разъяснил свою позицию Александр Ольховский.
 
Не могла не ответить на такое высказывание Мария Смирнова, которая пояснила, что город выбрал 7 точек развития и планирует от них идти, но есть и другой подход, который тоже имеет право на существование. И администрация города в любой момент может сменить направление работы, если увидит, что что-то идет не так, как хотелось. «Не надо торопиться, нужно создавать концептуальные планы», – подчеркнул г-н Ольховский.

Градостроительные проблемы
В оживленную дискуссию о значении стратегии включился генеральный директор «БКН-Девелопмент» Леван Харазов. «Городу нужна политика, но важно понимать, что градостроительство как основа развития города неприемлемо. Чтобы реализовать крупные проекты, например, по редевелопменту, нужно создавать определенные территории, но здесь сразу также встает градостроительная проблема. Поэтому нужно закрепить правила игры на рынке на минимум 10-15 лет, и когда вы разработаете эти правила, законы, то девелопер всегда найдет, как их применить», – отметил эксперт. Генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский добавил, что на сегодняшний день есть очень много сложных вопросов на рынке недвижимости и строительства, которые вызывают непонимание, в первую очередь, у иностранных инвесторов. «Еще один важный момент связан с позицией КГИОПА. Я спрашивал у архитекторов: по каким критериям КГИОП относит то или иное здание в памятнику или вновь выявленному объекту? Ответ меня поверг в шок: сейчас вновь выявленный объект – это 30-50-е годы, и чем дальше мы будем двигаться, тем этот вопрос будет непонятнее. Хрущевки, что ли, станут памятниками?» – выразил сомнение г-н Мошенский.
 
В конце дискуссии модератор Андрей Постников, член совета директоров Jones Lang LaSalle, попросил Олега Лыскова все же просветить участников мероприятия относительно того, над чем сейчас работает Комитет по инвестициям и стратегическим проектам, что делает город, чтобы увеличить поток инвестиций в крупнейшие проекты. Олег Лысков отметил, что есть программа повышения привлекательности для инвесторов. Основная идеология процесса – это создание условий (в первую очередь, речь идет о нормативно-правовой базе). Но при этом, как отмечает и.о. председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, дальше, чем Санкт-Петербург, по вопросам градостроительного законодательства не ушел ни один субъект. Второе направление – это создание инфраструктуры для бизнеса. Это транспортная инфраструктура, в которую планируется также привлекать инвестиции. «Мы понимаем, что такие проекты, как Западный скоростной диаметр, уникальные, требуют точечного подхода, активное применение подобной схемы и создание более маленьких объектов предполагаются уже в ближайшем будущем. Так, мы надеемся, что на следующей неделе объявим конкурс на строительство автомобильных дорог для общего пользования в Петербурге на основе механизма государственно-частного партнерства. Мы можем честно сказать инвестору, что, например, в свежепостроенном квартале деньги на строительство дорог у нас появятся не раньше 2025 года. Если инвестор готов ждать, то это его право. Если он не готов, то мы можем предложить инструмент, согласно которому он сам будет фактически гарантией городу. Построит за свой счет, а город уже постепенно это выкупит. Конечно, город понимает, что будут заложены и банковские проценты, но их можно будет выплачивать постепенно, в то время как проекты будут существовать. Эта дилемма – построить сегодня дешевле через бюджет или немного дороже с привлечением инвестора – является философской. И только убеждение игроков рынка в том, что город не сможет помочь всем сразу, позволит решить многие проблемы и найти компромисс», – заявил г-н Лысков.
 
Поскольку со второй половины 2011 года происходила оценка ситуации, взвешивание проектов, сейчас мы видим положительные сдвиги. Инвесторам легче работать, но с точки зрения уменьшения бюджета, конечно, есть проблемы, поскольку чем меньше бюджет, тем меньше и возможности по содействию в реализации проектов, оказанию помощи. Но и это можно считать позитивным моментом, поскольку инвесторы заинтересованы в реализации проектов и самостоятельном действии в тех или иных вопросах, подытожил Олег Лысков.


Рубрика:

Градостроительство

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Градостроительство"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости