Купить Снять
Избранное
Избранное:

Здания фабричные: наше прошлое или будущее?

Здания фабричные: наше прошлое или будущее?

В городе прошел ежегодный форум «Индустриальный Петербург», где собираются инвесторы, представители малого бизнеса и власти, чтобы обсудить перспективы использования промышленных территорий. В этом году было меньше теории и больше практики, но основные чаяния инвесторов не изменились: они, как и прежде, ждут поддержки от государства


Если в прошлом году форум проходил в здании бывшей прядильно-ткацкой фабрики им. Петра Анисимова, которое сейчас занимает креативное пространство «Ткачи», то на этот раз площадкой форума стала куда менее освоенная промышленная территория – здание бывшего завода «Ленполиграфмаш», где арт-пространство еще только создается. 
 
Подобных примеров – единицы по Петербургу. Между тем, промышленные зоны, занимающие около 13% площади города, ложатся серыми пятнами не только на его карту, но и на репутацию: такого объема производств и заброшенных площадей в самом сердце города нет ни в одном культурном центре Европы. Сегодня в городе насчитывается 48 промзон, занимающих площадь в 10 500 га и 30 км набережных города. По данным ГУИОН, в Петербурге общая площадь производственных помещений составляет 27,3 млн кв.м, то есть треть всего нежилого фонда города. 
 
Пока часть этих площадей занята производствами, но большая часть уже свободна. Сейчас эти и без того потрепанные временем здания продолжают разрушаться. Инвесторам они не нужны, им нужна земля под ними. Однако проблема в том, что многие промышленные здания находятся под охраной как исторические здания и памятники промышленной архитектуры. Снести их нельзя, а редевелопмент порой обходится дороже, чем строительство нового здания. 
 
Тем не менее, эксперты видят за такими объектами большое будущее, поскольку свободных участков в центре Петербурга остается все меньше, и рано или поздно инвесторам придется обратить взор на промзоны. 

Первые лофт-ласточки
Примеры удачного редевелопмента в Петербурге можно буквально пересчитать по пальцам. Это лофт-пионер «Этажи» в здании бывшего хлебозавода на Лиговском, 74, где сегодня располагаются две галереи современного искусства, четыре выставочных зала, магазин книг по искусству и архитектуре, кофейня, хостел и открытая крыша для прогулок. Это был первый эксперимент, который сегодня выглядит совсем несложным: всего-то 3000 кв.м. 
 
Другой реализованный проект редевелопмента – уже упомянутые «Ткачи» на набережной Обводного канала, 60 – креативное пространство с выставочным центром, множеством магазинов, типографией, редакциями журналов, фотостудиями, бюро разных услуг, творческими площадками по изготовлению своими руками всего на свете и лекториумом, в котором каждую неделю выступают спикеры как городского, так и федерального масштаба. Учитывая площадь здания бывшей фабрики, неудивительно, что при всем многообразии арендаторов свободные площади там еще есть. 
 
Лофт, приютивший форум в этом году, только начинает искать себя. Это здание бывшего завода «Ленполиграфмаш» на набережной Карповки. Здесь уже работают центр дизайна и урбанистики Make It, клуб «А2», бар Social, клуб Case Club, парикмахерская и отель. Многие площади по-прежнему заброшены: расколотая плитка на стенах и полу, облупившаяся штукатурка, грязные окна. Но в некоторых помещениях уже зарождается жизнь. Так, летом-осенью здесь планируют открыться творческие мастерские, офисы инжиниринговых, дизайнерских и рекламных компаний, обучающие классы, а также бизнес-зона, включающая коворкинг-центр, переговорные комнаты, конференц-залы и специальную столовую для бизнесменов, с качественной, как подчеркнул инвестор, кухней. 
Однако основное направление будет творческое. «Мы планируем создавать здесь инфраструктуру для творческой молодежи, – говорит президент ОАО «Ленполиграфмаш» Кирилл Соловейчик. – Здесь будут станки, столы для моделирования макетов, студии для самодельного конструирования, будут даже трехмерные принтеры. Основная наша аудитория – школьники и студенты, но отдельные мастерские вполне подойдут для работы родителей с детьми. Кроме того, в школах сейчас образуются классы творчества, они будут приходить к нам в центр и работать здесь. Вокруг нас есть школы и сразу три крупнейших вуза, это, конечно, большая радость для нас».
 
Известную проблему с парковкой в этом месте планируется решить при помощи 8-уровневого паркинга, а крупным арендаторам будут прорублены отдельные входы и установлены лифты. 

Модно, но не выгодно
В первую очередь на форуме обсудили, конечно, проблемы, с которыми приходится сталкиваться инвесторам в ходе редевелопмента промышленных территорий и объектов. Как отметил директор по проектированию компании Rumpu Алексей Соловьев, на промышленных территориях сильно загрязнена земля: даже если землю разрешают очистить от построек, выкапывать приходится до четырех метров ядовитого грунта. Представители градозащитных организаций это не опровергли, однако заметили: квадратный метр земли в центре города стоит столько, что снятие даже нескольких метров грунта с лихвой окупается при реализации проекта. 
 
Другая распространенная в нашей стране проблема лофтов – их сомнительная окупаемость. Звучали разные цифры, но Кирилл Соловейчик заявил, что коммерческой привлекательности арт-пространство «Ленполиграфмаша» не имеет. «Мы холдинг, мы должны готовить талантливую молодежь, которую сегодня, к сожалению, не могут подготовить университеты. Это вложение, которое обязательно окупится со временем». 
 
По словам директора по управлению имуществом ОАО «ЛОМО» Марины Зверевой, эффективность использования промышленных площадок чрезвычайно мала, но дефицит свободных площадей в центре города рано или поздно приведет сюда инвесторов. С другой стороны, все объекты очень разные и требуют деликатного подхода. «Санкт-Петербург – глубоко промышленный город, так сложилось исторически, –
говорит Марина Зверева. – И наша задача – обратить внимание профессиональных участников рынка на то, что надо более глубоко погружаться в смысл существования этого предприятия, смотреть на него со всех сторон». 

Такой разный креатив
Участники форума отметили не только кризис уже освобожденных промышленных зон, но и тех, где до сих пор работают производства. «Производительность труда наших промышленных предприятий в шесть раз ниже, чем в Европе, – заметил генеральный директор ООО «НПО по переработке пластмасс имени “Комсомольской правды”» Сергей Цыбуков. – Происходит ситуация странного паралича: вроде мы вступили в ВТО, а ничего не происходит, мер по развитию промышленности мы на себе не ощущаем. Федеральные целевые программы работают только для корпораций, а разговоры о том, что малый бизнес расцветет и монополисты встретят его с распростертыми объятиями, ерунда». По словам эксперта, власть понимает всю безысходность сложившейся ситуации, и в ближайшие два-три года она должна принять жесткое решение. Что же касается освобожденных площадей, то основная их сложность, считает он, – это статус памятника. «У нас очень много памятников промышленной архитектуры, и что с ними делать, непонятно, – говорит Сергей Цыбуков. – Если оставлять как есть, нужна идея. Креативность да, это хорошо, но все не могут креативить. Девять миллионов квадратных метров креатива быть не может».
 
По словам управляющего партнера УК «Теорема» Игоря Водопьянова, привнесение новой функции в старые стены с косметическим ремонтом редевелопментом назвать нельзя, хотя большинство владельцев этих самых «старых стен» поступают именно так. С другой стороны, эксперт признается, что 90% промышленных зданий уже невозможно приспособить под современные нужды, и их единственный путь – быть снесенными. 

Новые функции
С таким подходом не согласна сопредседатель Санкт-Петербургского городского отделения ВООПИиК Маргарита Штиглиц: здания стоят под охраной, но здесь не нужно, как во дворцах или усадьбах, восстанавливать росписи и лепнину. «Бери готовые стены и делай в них что хочешь: хоть лофты, хоть мастерские, хоть жилье», – говорит градозащитница. 
 
Последнее, передача промышленным зданиям жилой функции, в России пока совсем не приживается, хотя по всей Европе это обычная практика. Посетивший недавно Петербург немецкий архитектор Ханс Штимманн рассказывал, что в Германии такое «промышленное» жилье пользуется бешеной популярностью у прогрессивной части молодежи благодаря своей аутентичности. Творческая молодежь, парировала Маргарита Штиглиц, есть и у нас, но пока ее хватает только на арт-пространства, а для передачи промышленным зданиям жилой функции ее, видимо, пока недостаточно. «За границей многие живут в лофтах, и это считается модным и современным, а у нас воспринимается как фабричная грязь, – говорит Маргарита Штиглиц. – Инвесторы просто не видят, насколько это здорово и красиво». 
 
Основные противники привнесения в промышленные здания жилой функции говорят о том, что такие здания отравлены многолетними производствами и требуют долгой очистки. Однако Маргарита Штиглиц согласна с этим лишь наполовину: да, требуется очистка, но не всем в равной степени. Например, в Петербурге есть промышленные здания, требующие минимальной очистки, поскольку яды и химикаты на производстве не использовались. Но даже там, где требуется тщательная очистка, на помощь инвестору приходят современные технологии, зарекомендовавшие себя в Европе, где об экологии и чистоте заботятся уж куда больше, чем у нас. К тому же, добавляет Маргарита Штиглиц, при заводах есть дома, которые уже имели жилую функцию – это особняки, дома бывших владельцев и управленческого персонала. 

А в ответ тишина
Инвесторы оправдываются: они и рады бы творить, искать новые функции и приспособления, но в своих проблемах они так же одиноки, как и их «подопечные» – сами заброшенные здания. «Развитие невозможно из-за нашей нормативной базы, – говорит Алексей Соловьев. – Почему наши коллеги в Финляндии могут на базе старого памятника сделать жилье? Потому что там есть четкие требования, выполнив которые и предъявив объект комиссии, инвестор получает одобрение: да, все соответствует, работайте. У нас инвесторы только и слышат: нельзя. То пожарные нормы нарушены, то химические, то бактериологический фактор. Пожарные, СЭС и действующие нормативы перекрывают любую возможность приспособить все эти здания под какую-либо функцию, кроме музея и бизнес-центра. Но городу в таком количестве не нужны ни музеи, ни бизнес-центры. Городу нужно жилье. Поэтому выход один: надо сохранить те фасады, которые того требуют, остальное все ломать и строить заново». 
 
Инвесторы признаются, что в большинстве случаев, даже при наличии площадей, они не знают, как к ним подступиться, поскольку велики риски: проблемы могут возникнуть уже на стадии редевелопмента, и все придется начинать с нуля. Более того, даже в случае успешного редевелопмента сроки окупаемости иногда составляют 80-90 лет. Поэтому инвесторы, отмечая, что уже не надеются на помощь государства, просят об одном: просто не мешать им. 
 
На самом деле мысль эта не нова, ее озвучивали и на прошлогоднем форуме промышленной недвижимости, и на каждой подобной встрече с коллегами и журналистами. Сейчас же вопрос встал снова: Маргарита Штиглиц предположила, что неплохо было бы создать городскую программу, облегчающую нормативы для таких зданий, а советник юридической фирмы «Борениус Россия ЛТД» Майя Петрова однозначно заявила, что пока город не примет такую программу, причем чем скорее, тем лучше, с мертвой точки дело не сдвинется. 
 
Однако представители власти на подобные заявления традиционно не реагируют. Ни о каких комплексных подходах к редевелопменту, будь то упрощенная процедура согласования, обеспечение инфраструктурой или налоговые каникулы для девелоперов, сегодня и речь не идет: город занят куда более важными имиджевыми проектами театров и стадионов. И пока они не построятся, скромные лофт-проекты так и будут появляться: редко, точечно и не благодаря, а вопреки. 


Рубрика:

Градостроительство

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Градостроительство"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости