Купить Снять
Избранное
Избранное:

Культурные объекты могут приносить прибыль

Культурные объекты могут приносить прибыль

Может ли объект, несущий культурную функцию, быть инвестиционно привлекательным? И что такое эта культурная функция – назначение здания или просто его возраст и архитектурные особенности? Как девелоперам работать с культурными объектами, обсудили российские и европейские эксперты

 
Мы привыкли к четкому разделению: библиотека дохода приносить не может, поэтому она должна находиться на балансе города, а торговый центр – коммерческий объект, поэтому музею в нем не место. Однако в Европе, на которую Петербург исторически привык ориентироваться, культурная и коммерческая функции давно и плодотворно соседствуют: в торговых центрах расположены музеи и библиотеки, в музейных комплексах – большие магазины. Да и сами объекты культуры могут и должны приносить доход. Сделать это несложно, рассказали европейские урбанисты на форуме PROUrban 2013. Только нужна совместная работа власти и бизнеса – то есть то, с чем у нас проблемы. 

Опыт Европы
Основатель Neutelings Riedijk Architects Мишель Ридяйк приводит несколько примеров успешного сотрудничества государства и частного бизнеса в Европе. Все эти примеры касаются исторических зданий, их реконструкции и смены функций. «Хороший результат – это всегда совместная работа инвестора и города. Крупные проекты должны создавать идентичность, которая может быть использована как теми, кто реализует проект, так и будущими пользователями здания», – говорит эксперт. Причем носитель культурной функции для голландских урбанистов – не только исторические здания, но и новострой. 
 
Примеры разные. Колледж морского транспорта в Роттердаме строился по инициативе частных инвесторов, которую одобрил город, в другом примере – заброшенное здание, которое муниципалитет отдал инвестору, и тот приспособил его под коммерцию. Еще один пример городской инициативы – здание музея, совмещенного с архивом документов, на первом этаже которого расположены магазины и рестораны. По словам Мишеля Ридяйка, такое соседство довольно органично и современно. «Невозможно четко провести грань между коммерческой составляющей и культурным компонентом, – говорит он. –
 
Потому что в некоторых из этих магазинов можно купить, например, музыкальные диски или фильмы классиков кинематографа».
 
Таких примеров у Мишеля Ридяйка много. Он рассказывает о новом музее в Антверпене – вертикально ориентированном здании с необычной архитектурой, в котором расположены рестораны «мишленовского» уровня. Тем более удивительно, что идея создания такого музея исходила от муниципалитета города. Бывает, что городские власти хотят изменить пространство и среду в неблагополучном районе, выбирают там заброшенное здание и заказывают частным инвесторам его реконструировать под объект культуры. Так общественная и муниципальная инициатива, поддержанная коммерческими структурами, нередко помогает изменить целый район, превращает кварталы «красных фонарей» в культурные центры. 
 
Участие государства бывает разным, признается Ридяйк. В каких-то случаях оно велико как идеологически, так и финансово, в других от города исходит лишь инициатива, а ее воплощение полностью отдается инвестору. Бывает, что здание строит бизнес, а город получает право арендовать площади под культурную функцию. 
 
Музеи окупить себя сами в Европе, как и в России, не могут. Но музей, говорит Мишель Ридяйк, – это пространство, а пространство можно использовать по-разному. Он обводит взглядом атриум Главного штаба, в котором проходит конференция: «Мы проводим здесь мероприятие, хотя это музейное, культурное пространство. Европейские музеи также проводят в своих залах встречи и конференции, таким образом получая дополнительную прибыль. Тем не менее, мы стараемся соблюдать грань между государственным и частным использованием». 

Смотреть шире
Другой европейский гость, архитектор и партнер Mecanoo architecten Дик ван Гамерен, отметил, что создавать культурные объекты не надо, нужно строить здания, которые станут «культурными магнитами». «Объект, несущий культурную функцию, – это прежде всего общественный объект, – говорит ван Гамерен. – Не надо преследовать интересы конкретного пользователя или посетителя, надо строить среду, которая станет важна для всех горожан». 
 
Эксперт приводит примеры своих же работ. Центр искусств в Тайване на месте бывшей военной базы решено было построить в виде комплекса залов под одной крышей. Дизайн здания задали огромные деревья с торчащими корнями, которые растут в этой местности. Архитекторы заметили, что зрителям нравится сидеть на этих корнях в тени, и создали здание, повторяющее задумку природы. Крыша, как крона деревьев, объединила концертные залы и репетиционные блоки. Дик ван Гамерен признается, что границ между коммерческим и культурным здесь нет вообще, обе функции существуют в неразрывной связи. 
 
Если Центр искусств скоро будет завершен, то второй пример ван Гамерена – пока лишь проект. Речь идет об историческом парке в центре Варшавы, в котором представлены примеры садового искусства разных веков. Цель архитекторов – 
создать на небольшом довольно узком треугольном участке сад XXI века. Задача осложняется тем, что в этом парке должен расположиться достаточно большой выставочный комплекс – здание с коммерческой функцией. Основной идеей архитекторы выбрали возвращение к природе: тропы парка будут приводить к невысокому зданию с округлой крышей, чем-то похожему на землянку. Внутри выставочного комплекса все совсем иначе: современные материалы, витая лестница и высокие потолки. Основное пространство этого здания находится под землей. 
 
Рассказал о том, как успешный тандем города и бизнеса может изменить целый район и притянуть туда новых людей, еще один европейский гость, архитектор Collective Amsterdam Боба Станич. Белград отдал под реконструкцию небольшой район, состоящий из старых зданий, в основном жилых. Среди них было много запущенных исторических объектов, и в целом в это место редко приезжали люди из соседних районов. Более 8 месяцев шло исследование окрестностей, архитекторы буквально жили в заброшенном здании, а после работы устраивали там вечеринки, на которые сходились люди из окрестностей. Постепенно, еще до реконструкции, это здание на окраине стало центром притяжения для молодежи. «Если раньше оно было никому не нужно, и город мог его только продать, то теперь оно стало по-настоящему общественным», – говорит архитектор. 

В поисках культурной составляющей
Как видно из европейских примеров, во всех случаях успешной реконструкции или нового строительства немалую роль сыграли муниципалитеты, власть. Многие российские архитекторы уверены, что описанных результатов у нас добиться невозможно: власть здесь не помогает, а мешает. 
 
Однако высказывались эксперты довольно осторожно. Заместитель председателя Санкт-Петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Александр Кононов отметил, что Россия и правда только в начале этого пути, но уже сегодня девелоперские проекты, не предусматривающие культурную функцию, – 
это «вчерашний день», а если говорить об историческом центре, то такие проекты и вовсе невозможны. «Отсутствие культурной составляющей – это характеристика нецивилизованного аутсайдерского девелопмента, который будет проигрывать на том рынке, который сегодня развивается», – заявил эксперт.
 
Но что же такое культурная составляющая? По словам Александра Кононова, это довольно широкое понятие. «Это не значит, что любая компания, которая реконструирует дом, должна построить неподалеку музей, – 
сказал Александр Кононов. – Когда речь идет о строительстве в историческом центре, в квартале со сложившейся исторической застройкой, то культурной функцией является сохранение памятника или массива исторических зданий. Например, в случае памятника это может быть его реставрация.
 
Некоторые компании уже сегодня, исходя из представительских целей, реставрируют памятники, исторические особняки и дворцы. Это важная составляющая работы бизнеса. Сохранение исторических зданий – это не культурная функция в чистом виде, но вклад в поддержание исторического центра культурной столицы». 
 
Александр Кононов напомнил, что около 10% всех памятников страны находится на территории Петербурга, и если каждый инвестор внесет свой вклад в сохранение этого наследия, то это и будет примером взаимодействия коммерческой и культурной функций. Но дело это затратное, и беседа снова вернулась к основному стопору прогресса – власти. Александр Кононов отметил, что налоговые льготы, обещанные девелоперам, взявшимся за реконструкцию исторических зданий, в России не работают, и нужно вырабатывать другие механизмы оптимизации этого процесса. 

Опыт Петербурга
Впрочем, первые примеры успешного коммерческого использования объектов, несущих культурную функцию, есть. 
 
Дмитрий Мильков – креативный директор творческого пространства «Ткачи», основатель и президент «Центра развития творческих индустрий». «Ткачи» – пример успешного развития креативного кластера, один из немногих в России (подобные проекты можно пересчитать по пальцам). Сегодня это обширное творческое пространство, разместившееся в здании бывшей ткацкой фабрики, широко известно в городе. Особых требований к реконструкции этого объекта, построенного в 1844-1846 годах по прообразу английских фабрик, у города не было: важно было лишь сохранить внешние стены из красного кирпича. 
 
Реконструкция шла два года, хотя даже в это время в «Ткачах» устраивали встречи, форумы и дискуссии. Но после официального открытия здание стало совсем другим: из заброшенного объекта промышленной архитектуры оно превратилось в креативный лофт. Теперь здесь нет свободных площадей, все пять этажей заняты мастерами, магазинчиками рукодельных вещей, дизайнерами, архитектурными мастерскими, фотолабораториями и образовательными центрами. Культура внутри, культура снаружи, и все это приносит прибыль. 
 
«Чтобы было развитие, нужны не просто офисы и магазины, а синергия, – говорит Дмитрий Мильков. – Соседство всех частей одного целого должно быть продуктивным. Мы стараемся максимально решить эту проблему, позволяем себе самостоятельно подбирать арендаторов и отсеивать кого-то из тех, кто приходит к нам сам, – согласитесь, так поступает далеко не каждый инвестор. Тем не менее, проблема остается: синергии пока недостаточно».
 
Мильков задал вопросы, на которые у присутствующих не нашлось однозначного ответа. Например, можно ли рассматривать культуру и креативность как инструменты повышения доходности? Или может ли фасад здания повлиять на стоимость аренды квадратного метра? Является ли экономика впечатлений источником экономической выгоды? И если ответ «нет», то как изменить ситуацию? 
 
Еще один пример, пока хоть и не реализованный, но важный для всего города – реконструкция Новой Голландии. Путь, который избрал инвестор, близок к тому, о чем говорил Боба Станич: еще до ухода на реконструкцию, с 2011 по 2013 годы, в Новой Голландии проходил летний фестиваль, привлекший множество горожан. 
 
«Имидж места начал формироваться в 2011 году, инвестор привлек внимание петербуржцев и туристов проектом “Лето в Новой Голландии”, – говорит генеральный директор компании-консультанта по сделке Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. – За два года его посетили более 350 тысяч человек. В историческом центре очень мало пространств, где можно поваляться на лужайке, посмотреть концерт, привести детей и где они могли бы поиграть. Этот ход девелопера, привлечение активности в проект, который еще не прошел реконструкцию, уникален для Петербурга. Я думаю, это приведет в Новую Голландию людей, когда реконструкция закончится». 
 
В Новой Голландии будет набор обычных коммерческих функций: офисные площади, гостиница, торговые помещения и апартаменты. Но треть проекта отведена под культурную составляющую – выставочные комплексы и общественные пространства. 
 
В целом в дискуссии не только со стороны европейских экспертов, но и с российской стороны звучали тезисы о том, что помимо квадратных метров нужно предлагать городу что-то еще, даже если эти метры построены качественно. Но если девелоперы постепенно обращаются к европейскому опыту, то чиновники – нет. «Государство – это инструмент, который может прийти на помощь инвестору и ускорить его работу, – подытожил Дмитрий Мильков. – Мы уверены, что оно может это сделать. Эта роль прописана ему судьбой, но не сыграна. И мы хотим, чтобы эту роль наши чиновники наконец начали играть».

Рубрика:

Градостроительство

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Градостроительство"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости