Купить Снять
Избранное
Избранное:

Девелоперы подвели итоги года

Девелоперы подвели итоги года

В конце декабря в Петербурге состоялся традиционный Рождественский саммит Гильдии управляющих и девелоперов, на котором были подведены некоторые итоги развития рынка недвижимости Петербурга в 2013 году. Несмотря на то, что общее настроение встречи было оптимистичным, эксперты высказались и о тревожных тенденциях на рынке

 
В ходе прошлогоднего Рождественского саммита, организованного Гильдией управляющих и девелоперов, участниками были сформулированы своеобразные идеи-подарки, которые были собраны в праздничный мешок и отправлены в Смольный. Среди идей было, например, предложение провести масштабную реконструкцию исторического центра, реализуемую по схеме государственно-частного партнерства, когда часть средств на расселение выделяет город, а застройщик занимается реконструкцией на понятных условиях. Было и предложение возродить Агентство развития территорий, которое бы аккумулировало предложения и чаяния девелоперов и составляло план развития городских территорий. Также была идея привлекать внебюджетные источники для финансирования проектов комплексного освоения территорий, особенно в части социальной инфраструктуры. Были и вовсе радикальные предложения – например, расширить пешеходные зоны Невского проспекта за счет проезжей части. Как видно, некоторые новогодние идеи прошлого года услышаны были, некоторые нет. Эксперты обсудили предложения на 2014 год и выслали в Смольный новый мешок идей.

РНГП «выхолощены», но необходимы
Если говорить о серьезных изменениях, коснувшихся рынка недвижимости в уходящем году, то это прежде всего изменения градостроительного законодательства. Главным событием эксперты назвали принятие региональных нормативов градостроительного проектирования. Но претензий к документу у них оказалось много. Так, председатель совета директоров ОАО «Авангард» Вячеслав Семененко заявил, что последняя версия РНГП выхолощена: «Все, что могло вызвать хоть какие-то вопросы, из нее убрали. А я видел первую версию РНГП, и она была выполнена гораздо более профессионально», – отметил эксперт.

Генеральный директор «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов согласился с коллегой насчет выхолощенности документа и добавил, что этот важный вопрос городу необходимо обсуждать в том числе и с застройщиками, которым потом придется работать по этому закону, однако признал, что принятие РНГП на данном этапе важнее, чем обсуждение внесения изменений в Генплан: эта часть работы отодвинулась на 2014 год. Эксперт назвал документ пустым с юридической точки зрения, но добавил, что с точки зрения влияния на жизнь он «не совсем пустой».

Среди участников дискуссии прозвучало и такое мнение: многие положения РНГП просто не получится выполнить. Дело в том, что, согласно документу, должно быть увеличено число машиномест на единицу площади, хотя машины в центре уже сегодня некуда ставить и гораздо актуальнее говорить о введении платных парковок и подземных паркингов. Другой спорный норматив – озеленение. Взят средний коэффициент по городу, однако, говорят эксперты, далеко не везде, особенно в историческом центре, можно выдержать этот норматив: уже сегодня понятно, что соблюсти его абсолютно в каждом квартале не удастся. Михаил Возиянов назвал ситуацию бесхозяйственной и отметил, что многие проекты в результате такого подхода просто не будут реализованы.

Первый заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Юрий Митюрев объяснил, что застройщиков не позвали на обсуждение РНГП вовсе не специально, и что над документом работала большая группа экспертов из разных институтов городского планирования, более десяти человек. «Самым сложным оказалось совместить разные точки зрения и найти золотую середину, какую-то единую точку зрения, которая бы устроила всех. На это мы потратили уйму времени», – сказал Юрий Митюрев. Но главной проблемой региональных документов эксперт назвал тот факт, что зачастую они противоречат Градостроительному кодексу.

По словам Юрия Митюрева, принятие РНГП намечено на конец 2013 года, а поправки в Генплан города будут рассмотрены уже в январе 2014-го. 

Стратегия-2030
Коснулись эксперты и другого важного городского документа – второй версии Стратегии социально-экономического развития Санкт-Петербурга до 2030 года, которую сегодня называют главным стратегическим документом в городе. Она состоит из трех томов: первый – анализ существующей ситуации, второй – стратегический анализ, а третий – выбор направлений городского развития до 2030 года.

«Жить, не смотря в будущее, нельзя. Без стратегии, приоритетов и целей сложно развиваться, а все крупные городские проекты – долгоиграющие и захватывают много территорий», – объяснил роль Стратегии председатель Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Петербурга Анатолий Котов. По его мнению, сегодня для Петербурга актуальна проблема диспропорции развития пространств города. По сути, речь о той самой децентрализации и полицентричности, о которой так много говорят европейские урбанисты, когда приезжают в Петербург.

«Без стратегии нельзя, – говорит Анатолий Котов. – Мы создали стратегию до 2030 года, но это только начало. Планируя территорию, нужно развивать ее комплексно, учитывать развитие транспортной системы, энергетики и других аспектов обеспечивающего характера, надо обращать внимание на территории, которые имеют такую перспективу развития. При этом нельзя забывать и про развитие исторического центра, а также промышленного пояса, который окаймляет центр, разрывает город и не дает качественно оформить среду. Это большая территория, которая также потребует много объединенных усилий. Но заниматься этим нужно осторожно, поскольку действующие предприятия тоже должны понимать свою перспективу: что будет с ними после переезда».

В отличие от региональных нормативов градостроительного проектирования, Стратегия-2030 не подверглась критике присутствующих на форуме экспертов. «Впервые концепция города концентрируется на человеке, – отметил заместитель генерального директора по стратегии и развитию ЗАО «УК “Старт-Девелопмент”» Семен Смушкин. – Этим часто объясняется успех развития города по отношению к глобальным городам мира. Эту стратегию можно назвать ориентиром, поскольку полицентричность, проблема, которая в Петербурге поднимается из года в год, там действительно отражена». 
Михаил Возиянов сказал, что Стратегия-2030 недостаточно связана с региональными нормативами градостроительного проектирования, и их нужно увязать друг с другом. Но добавил, что многие девелоперы поддерживают этот основательный 700-страничный документ и считают его важным и нужным. «В нем наконец-то признан факт существования агломерации и упомянута необходимость введения новых экологических стандартов и формирования городской среды, – отметил Михаил Возиянов. – Есть ощущение, что над документом поработали настоящие эксперты и что в нем учтены пожелания бизнеса. В нем есть анализ федеральных стратегий и прописана их привязка к Петербургу. В Стратегии действительно много позитивных моментов. Есть шероховатости, но появление этого документа я считаю самым большим городским достижением в этом году».

Участники дискуссии не смогли прийти к единому мнению о том, как часто надо обновлять Стратегию и нужно ли это делать вообще. По мнению Михаила Возиянова, корректировать документ стоит раз в пять лет, но горизонт планирования (20-30 лет) для такого крупного мегаполиса, как Петербург, выбран верный. 

Комплексное освоение
В отличие от стратегических документов, которые могут нуждаться в небольшой корректировке, переписывание законов, по которым работают девелоперы, – это, по словам самих застройщиков, дело опасное и ведет не к улучшению качества их работы, а наоборот, к ухудшению, а то и приостановке. По словам генерального директора «БКН-Девелопмент» Левана Харазова, детских садов нет не потому, что девелоперы не закладывают их в план строительства, а потому, что за последнее время дважды поменялись нормы. «Значительно спокойнее работать, когда есть четкие правила», – 
озвучил эксперт давнюю мечту уже не только иностранных, но и российских инвесторов.

На фоне небольших по объему строительных работ, встречающихся в основном в центре, проекты комплексного освоения территории, базирующиеся обычно на окраинах, набирают все большую популярность. Но строить проекты КОТ непросто: как говорят девелоперы, выходя «в поле», они иногда просто теряются: с чего начинать, если на огромном участке нет даже коммуникаций, зато бюрократических препон – хоть отбавляй.

Как рассказали девелоперы, на протяжении нескольких лет они вовсе отказывались от проектов КОТ: город хотел переложить ответственность полностью на инвесторов, а последние не видели здесь выгоды: законы не прописаны, разрешения получать нужно годами, а подключение коммуникаций на практике стоит в разы дороже, чем было озвучено на переговорах.

Именно такое положение и заставило девелоперов, во-первых, объединяться, а во-вторых, создавать правила игры там, где их не было. «Комплексное освоение территории сегодня подвигло застройщиков на принципиально другой уровень развития, – отметил Леван Харазов. – В строительных компаниях появились подразделения,  которые занимаются энергоэффективностью. Монополии завышают расценки, поэтому мы занимаемся вопросами строительства подстанций сами, плотно прорабатываем вопросы качества подачи электроэнергии. Другой пример – раньше никто из девелоперов не занимался созданием общественных пространств. А сегодня я знаю несколько проектов, где в рамках КОТ девелоперы создают площади, парковые ансамбли с фонтанами, рекреационные зоны, детские площадки. Под общественные пространства они выделяют полтора-два га земли. А все потому, что девелопер заинтересован создать в рамках проекта КОТ качественную среду обитания не на день, а на годы. Чтобы люди приехали туда жить».

Изменилось и отношение города к проектам КОТ. «За этот год многое сделано: планы, которые лежали много лет, сдвинулись, и скоро мы будем иметь нормативные документы, при помощи которых сможем делать дальнейшие шаги», – добавил Леван Харазов.

Проблемы и решения
По словам девелоперов, в ближайшие годы назреет большая проблема с социальными объектами в новых жилых комплексах города. Чиновники жалуются: у Петербурга нет средств, чтобы строить школы и детсады, поэтому это должно лечь на плечи инвесторов. Последние задаются логичным вопросом: если у города нет средств строить объекты социальной инфраструктуры, то как он планирует выкупать их у застройщика и в дальнейшем обслуживать – 
ремонтировать, платить зарплату воспитателям? Но переживают, кажется, только сами девелоперы: город, сделавший первый шаг и предложивший инвестору строить за свой счет, второй шаг делать не спешит. 

По словам Вячеслава Семененко, в Петербурге многое происходит не благодаря, а вопреки: нормативы только готовятся, а огромное количество квадратных метров жилья в год тем не менее строится. Начав оптимистично, эксперт заметил, что до дискуссии о социальной инфраструктуре на том уровне, на каком это обсуждается в Европе, нам еще очень далеко, не говоря уже о понятии «города 3.0».

Затронули эксперты и вопросы реконструкции исторического центра. Как заверил Анатолий Котов, о выселении жителей домов речь не идет. «Если надо будет в здании делать ремонт, сегодня есть технологии, позволяющие проводить его без выселения жильцов», – добавил эксперт.

В финале дискуссии ее участники сформулировали идеи-подарки 2013 года, которые, как и прежде, отправятся в Смольный в праздничном мешке. Президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Андрей Степаненко вынес эти идеи на всеобщее голосование. В числе принятых оказалось предложение чиновникам устраивать ежемесячные бизнес-завтраки с руководителями строительных компаний и представителями СМИ для обсуждения проблем бизнеса, а также идея сосредоточить планировку участков в руках одного ведомства – 
КГА. Единогласно было одобрено и предложение изменить налоговый кодекс и освободить девелоперов от уплаты 40% налога за передачу объектов социальной инфраструктуры городу. 

Примет ли Смольный эти «подарки» от девелоперов, станет понятно в конце 2014 года. 


Рубрика:

Градостроительство

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Градостроительство"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости