Купить Снять
Избранное
Избранное:

Возвращение в квартал

Возвращение в квартал

Эксперты обсудили, как можно дать вторую жизнь старым малоэтажным кварталам


Градостроительные дискуссии не утихают: пока одни урбанисты спорят о способах децентрализации современного мегаполиса, другие стараются действовать изнутри и менять депрессивные районы в центре города. Эксперты собрались в Доме архитектора, чтобы поговорить об инфраструктуре квартальной застройки. Архитекторы, застройщики, урбанисты и журналисты обсудили проблемы развития кварталов как в новых районах города, так и в исторических центрах российских мегаполисов.

Районы, кварталы
Квартал – это нечто ограниченное, структурированное и закрытое, в отличие от микрорайона, где дома не образуют внутренние дворы и все пространство является открытым и проходным. Большинство крупных городов России сегодня строятся по принципу микрорайона, тогда как квартальная застройка, как и все хорошо забытое старое, начинает доминировать в некоторых новых районах Москвы. Об этом, в частности, шла речь и на недавно завершившейся Московской архитектурной биеннале.

В последние десятилетия квартальная застройка была не в приоритете, поэтому удачные ее примеры искать приходится в самых старых городских районах. В качестве примера, иллюстрирующего большую часть общих проблем старой квартальной застройки, характерной для исторических центров городов, эксперты взяли район старой застройки в Самаре. Его представила в своем проекте «Свобода в рамках. Модель соучастия и городская среда. Самарский опыт» доцент Самарского государственного архитектурно-строительного университета Евгения Репина.

Исторический центр Самары, о котором рассказала архитектор, – это 700 га строгой екатерининской квартальной застройки. Треть площади уже занята современной микрорайонной застройкой, остальное – аутентичная историческая среда, сохранившаяся практически в неизменном виде, где царствуют дворы, низкоэтажные городские виллы, деревянные лестницы, где белье сушится на веревках на улице, а все соседи знают друг друга. Здесь не везде есть центральное отопление, иногда встречается и печное, но сама среда дружелюбна к жителям. Правда, романтический настрой разделяют не все. По словам Евгении Репиной, городские девелоперы в один голос твердят, что в этих «трущобах» живут одни маргиналы, а власть и вовсе называет эти дома «гнилушками» и предлагает снести.

«Самарский двор – это уникальный самостоятельно возникший городской феномен, – говорит Евгения Репина. – Жить там прекрасно. Во дворе возникает определенный космос. Архитекторы говорят, что чувство глубокого ощущения мира возникает именно в такой среде, а не в среде новостроек».

Новая застройка наступает на исторический квартал последние два десятилетия. Порой градозащитникам удается отвоевать историческое здание, но цинизму девелоперов нет границ: стеклянная новостройка вырастает вокруг старого особняка, вплотную прижавшись к нему по бокам, сзади и сверху.

В качестве противовеса подходу инвесторов, которым нужна максимальная прибыль, Евгения Репина предлагает другой подход, сохраняющий небольшие земельные участки-парцеллы и городские виллы. Так называемый парципаторный подход предполагает активное включение самих жителей в редевелопмент территории, на которой они живут. При таком подходе создается дирекция квартала, которая работает по принципу государственно-частного партнерства, нанимает квартального архитектора и застраивает свободные площади, если таковые в квартале имеются. То есть в итоге выживет и квартальная застройка, и городские виллы, у которых сохранится жилая функция.

«Архитекторы боялись идти в старые кварталы с этими предложениями, думали, жители их не поймут. Но все оказалось иначе, люди готовы не только обсуждать новые проекты, но и вкладывать в эту работу собственные силы, – говорит Евгения Репина. – Надо ввести юридическую амнистию на перепланировки и помочь людям оформить эти дома в собственность, при этом часть дома в каждом случае попросить “обратно” – в пользу города».

Чужой опыт
В качестве примера существования целых районов, застроенных кварталами с городскими виллами, Евгения Репина приводит Ростов-на-Дону, где старая низкоэтажная застройка занимает значительную часть города, в том числе и в его центре.

Подавляющее большинство построек в центре Ростова – двух- и трехэтажные. Где-то дворы уже утратили свои функции, где-то их успешно сохранили. Если говорить об аутентичности, нельзя не вспомнить и большой старый микрорайон Ростова-на-Дону Нахичевань, расположенный недалеко от центра города. Это сейчас он часть Ростова, а исторически это был город, основанный армянами, переселенными в XVIII веке из Крыма. В начале XIX века в городе сформировались улицы и кварталы. Причем перпендикулярные Дону улицы назвали на петербургский манер «линиями».

Сегодня почти весь микро-район – это двухэтажные дома, в точности как те, о которых говорит Евгения Репина – городские виллы. Только в Ростове их никто не называет трущобами, а их обитателей – маргиналами. Скорее наоборот, горожане ценят и место (почти центр города), и возможность укрыться в собственном дворе, обустроить его на свой вкус, припарковать машину за забором или пожарить шашлык под окнами, не раздражая соседей.

Другой пример сохранения исторической малоэтажной застройки в центре города – хутуны Пекина, район старых одно- и двухэтажных домов. Это, в отличие от самарских и ростовских городских вилл, уже настоящие трущобы, но их аутентичность привлекает сюда тысячи туристов, уставших от небоскребов и роскошных храмов. Власти города хранят этот историзм, поэтому его застройка ведется довольно аккуратно.

Реконструкция «с сердца»
Формирование современного города, согласен генеральный директор ИТП «Урбаника» Антон Финогенов, надо начинать не «с полей», а «с сердца» города – исторического центра. И начинать надо с функционала – его уплотнения.

«Подобные проекты – проекты нового типа, длинные, – говорит Антон Финогенов. – На его осуществление потребуется, конечно, не 20 лет, но и за два года его не реализовать. Если власти готовы к таким длинным проектам, то надо переходить к следующему этапу – долго и упорно объяснять выгоду местным жителям. При этом некоторые все равно останутся в иждивенческой логике “я тут живу, делайте мне хорошо”. Они не понимают, что просто так хорошо не будет: денег на реконструкцию их жилья у города нет».

По словам Антона Финогенова, крупный строительный бизнес смотрит на такие проекты с удивлением: они привыкли работать по привычной схеме «все снести и застроить». Однако средний строительный бизнес смотрит на реконструкцию с уплотнением иначе.

«За этим будущее, – говорит эксперт. – Главное – не потерять еще пять-семь лет и правильно построить работу с жителями кварталов: они должны стать помощниками и участниками этого процесса. Пока 80% из них занимают такую позицию: наконец меня переселят в новый дом в этом же районе. Но они не понимают, что ждать придется очень долго. Проекты реновации реализуются очень медленно. Поэтому с людьми надо работать. И только через пиар можно достигнуть критической массы, когда неповоротливое нормотворчество начнет как-то меняться».

Проблемы Петербурга
Переходя к проблеме старой квартальной застройки Петербурга, участники встречи отметили его уникальность и непохожесть на другие города. Руководитель архитектурной мастерской «Б2», председатель молодежной секции Санкт-Петербургского Союза архитекторов Феликс Буянов напомнил, что специфика одного места может не подойти специфике другого места: «Та среда, которую Евгения идеализирует в Самаре и Ростове, в Петербурге неминуемо становится действительно маргинальной просто из-за разницы в климате». Правда, архитектор тут же оговорился: эта среда до сих пор характерна для некоторых пригородов Петербурга – например, для Гатчины.

Но в Петербурге много своих проблем. Феликс Буянов обратил внимание на слабость властей всех уровней, невнимание к правильной организации городского пространства, устаревание и избыточность нормативной базы.

«Лет десять назад я увидел в книжном магазине книгу “Нормативы по строительству”, – рассказал Феликс Буянов. – Я решил, что это сборник нормативов, обрадовался. Раскрыл – а там перечень документов, регулирующих проектную деятельность в России. Одни только их названия за неделю не перечитать. И все они противоречат друг другу».

По словам экспертов, инстанции используют эти нормативы, чтобы отказать в строительстве: власть не хочет заниматься этой проблемой, потому что не хочет вступать в дискуссию с населением, которое часто оказывается обиженным. Поэтому власть, говорит Феликс Буянов, до недавнего времени и вовсе не воевала на поле градостроительства, уступая место застройщикам и градозащитникам, которые сходились не на жизнь. Нормативная база, подчеркнул архитектор, этому потворствует.

Сложно обстоят дела и с регламентами: они, напомнили участники встречи, одни для всех, для Иркутска и Ростова-на-Дону, а также для Петербурга, где выдержать, к примеру, ростовские нормы инсоляции просто невозможно. Особняком стоит лишь Москва, сумевшая «продавить» для себя собственные нормативы.

С позиции инвестора
Точку зрения девелоперов в дискуссии представила руководитель архитектурно-дизайнерского отдела «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Оксана Андросова. Она напомнила, что очень мало говорится об идентичности новостроек, ведь все исторические кварталы когда-то тоже были новостроем, и создавать современное жилье нужно таким, чтобы через много лет людям захотелось его сохранить и поговорить о его аутентичности. По словам Оксаны Андросовой, комфортными и уютными могут быть и высотные кварталы. И дискуссии на эту тему тоже стоит проводить.

Феликс Буянов отметил, что инвесторов принято считать волками, выжимающими из всего максимальную прибыль, «идущими по головам», но в Петербурге уже давно нет таких застройщиков: «Пообщайтесь с первыми лицами девелоперских компаний – это эксперты профессорского уровня, но вместе с тем они бизнесмены, им нужна эффективность. И если нормативная база или слабость местных властей позволяют им добиваться большей эффективности, они возьмут все, что смогут».

В одной связке
В целом, эксперты сошлись во мнении, что проект Евгении Репиной интересен и полезен, а соучредитель urbanlab.spb, член Градостроительного совета Санкт-Петербурга Данияр Юсупов назвал его идеальным решением, подходящим любому историческому городу, ткань которого разорвана так называемыми «пространственными бомбами» – современными масштабными девелоперскими проектами.

Что же касается сопутствующей инфраструктуры, то все улицы между парцеллами, согласно проекту, задуманы как общественные пространства, по которым сможет гулять любой житель города, а не только обитатели окрестных дворов. Евгения Репина отметила, что этот проект ждет инициатив власти, без которой дальше бумаги он не пройдет. Оксана Андросова также напомнила, что власти Китая однажды уже пытались передать социальную инфраструктуру в частные руки, но потом отыграли обратно, убедившись в том, что это сугубо государственное дело. Впрочем, межквартальные проезды на балансе муниципалитетов содержатся сегодня и в европейских странах.

Подводя итог встрече, ее участники пришли к выводу: девелопер является лишь исполнителем проекта. Инициатива, а это самое главное, должна исходить в равной степени от местной власти и самих жителей малоэтажных домов. Только тогда старые кварталы удастся не только сохранить, но и дать им вторую, достойную жизнь.

Рубрика:

Градостроительство

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Градостроительство"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости