Купить Снять
Избранное
Избранное:

Куда инвестировать хорошо?

Куда инвестировать хорошо?

В России в 2012 году наибольшее количество инвестиций было сделано в офисную недвижимость, в Германии – в торговые центры, в США – в доходные дома. При этом доходность инвестиций в России является наиболее высокой, однако риски минимальны за рубежом

 
15 ноября состоялась конференция «Инвестиции без границ: сравнение доходных объектов в России, Германии и США», сообщает международная консалтинговая компания NAI Becar. Основной целью  конференции был анализ наиболее выгодных современных возможностей вложения денег в объекты недвижимости. Ведущие игроки рынка продемонстрировали кейсы с реальными примерами успешных инвестиций в недвижимость разных стран.

Выбрать путь
Организаторами конференции  выступили NAI Becar и Российский Аукционный Дом (РАД).
 
Открывая мероприятие, Андрей Степаненко, генеральный директор РАД, отметил, что недвижимость является одним из наиболее стабильных видов капиталовложения, и все, что нужно для успеха, – это выбрать оптимальную стратегию инвестирования.
 
Александр Шарапов, президент NAI Becar, подчеркнул, что процесс глобализации развивается все более активно, и многие российские инвесторы уже пришли к пониманию того, что инвестировать в России, как ни странно, порой ничуть не легче, чем за рубежом. Выступление главы NAI Becar было посвящено сопоставлению рисков и возможностей различных объектов инвестирования в России, Германии и США.
 
В России в 2012 году наибольшее количество вложений осуществлялось в офисную недвижимость (32%), в Германии – в торговые центры (43%), в США – в недвижимость формата multifamily, то есть доходные дома и доходные поселки (43%). Динамика доходности во всех странах в целом была стабильной.
 
Наиболее высокой доходностью, а также быстрой окупаемостью отличаются сегменты недвижимости в России. К примеру, целевая доходность первичного жилья составляет 25-30%, доходных домов в РФ – 20-25% (при умеренных рисках). Недвижимость Германии и США отличается меньшей доходностью: в Германии целевая доходность объектов составляет в среднем 11-13%, в США – 12-14%, сроки окупаемости ниже, чем в России, однако риски для инвестора являются минимальными.
 
«При анализе вариантов у инвестора всегда возникает много вопросов: как инвестировать, куда, на какой период, с кем. Чтобы не ошибиться с выбором, нужно найти партнера, который знает рынок изнутри и не просто предлагает проекты, но и сам инвестирует в них, делит не только доходы, но и риски», – резюмировал Александр Шарапов.

Россия: стратегии инвестирования
Детально о том, в какие сегменты недвижимости сегодня выгодно инвестировать в России, рассказал Дмитрий Сороколетов, управляющий директор NAI Becar (московский офис). По его словам, поскольку еда и жилье являются первичными потребностями людей, то наиболее выгодно вкладывать средства в ритейл и жилье.
 
Г-н Сороколетов подкрепил свое выступление реальными кейсами инвестиционной деятельности компании. Он рассказал о таких объектах как жилой район «Томилино», апарт-отель «Московский 73» и ТЦ «Смайл» – с подробными характеристиками проектов и причинами выбора именно их для осуществления.
 
В качестве примера успешной инвестиции спикер привел ТЦ «Смайл» в Петербурге. Общая площадь проекта составляет порядка 11 тыс. кв.м, арендопригодная площадь – свыше 7,2 тыс. кв.м. Якорные арендаторы – «Юлмарт», «О’КЕЙ». Размер инвестиций в проект составил 510 млн рублей (с НДС), причины выбора объекта – качественное расположение, заполняемость арендаторами, качественные якорные арендаторы, долгосрочные договоры, кроме того, проект являлся недооцененным. Ожидаемое время в проекте составит 3-5 лет, инвесторы ждут ежегодного роста доходов на 10-40% – за счет повышения ставок аренды до рыночных показателей.
 
«Когда мы вошли на проект, доходность на момент покупки была 10,5%, на выходе будет 21,75% – по-моему, это неплохие цифры», – заявил г-н Сороколетов. «Наша главная задача как инвестора – приобрести, повысить доходность, затем продать», – добавил Александр Шарапов.
 
Своим видением того, какие факторы являются наиболее важными при выборе объектов инвестирования, с участниками конференции поделился Гавриил Королев, директор по управлению активами фондов недвижимости «RWM Капитал». «При выборе объекта большое значение для нас имеет масштабность проекта, его качество, позволяющее снизить расходы на эксплуатацию, а также привлечь арендаторов по высоким арендным ставкам. Имеет значение и готовность объекта – наша компания предпочитает приобретать объекты на завершающих стадиях строительства, также учитываем и локацию объекта, окружающую его инфраструктуру», – рассказал г-н Королев.

Ставка на стабильность
Примерам успешных вложений в недвижимость Германии было посвящено выступление вице-президента NAI Becar Владимира Вайсса. Он отметил, что преимущества инвестирования в Германию заключаются в стабильности экономики страны, в высокой законодательной защищенности инвесторов – в том числе, и иностранных, а также в привлекательных условиях банковского кредитования.
 
«Ставку при выборе сегмента инвестирования советую делать на торговую недвижимость, на стрит-ритейл, так как офисная недвижимость, к примеру, сильно “просела” в кризис, а эти сегменты устояли, – продолжил г-н Вайсс. – К тому же, чем хороша торговая недвижимость, так это наличием долгосрочных арендных договоров и индексируемых арендных ставок. Если арендатор подписал с вами договор, то расторгнуть его практически нереально. Таким образом, законодательство Германии гарантирует вам стабильный, полностью надежный доход – с минимальными рисками». Также Владимир Вайсс привел рекомендации по структуре инвестиций, путям оптимизации налогообложения, данные расходов по сделкам купли-продажи.

Американская мечта
Финалом конференции стало выступление Александра Шарапова, касающееся инвестиционных возможностей в Америке. «Несмотря на то, что пишут о проблемах американского рынка недвижимости, экспертами он признан самым прозрачным и законодательно защищенным в мире, это рынок недвижимости № 1, – отметил глава NAI Becar. – Тем более что сейчас в стране наблюдается рост экономики, демографии».
 
По его словам, одним из наиболее привлекательных сегментов для инвестиций в Америке сегодня являются доходные дома: «Нам очень понравилось, как этот сегмент вел себя в кризис. Тогда резкое сокращение возможностей граждан США для приобретения жилья в собственность сильно повлияло на успешность инвестиций в этот сегмент. Высокий уровень занятости доходных домов арендаторами гарантирует инвестору стабильность уровня дохода». 

Рубрика:

Инвестиции

29.11.2012
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Инвестиции"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости