Купить Снять
Избранное
Избранное:

Инвесторы вкладываются в жилье

Инвесторы вкладываются в жилье

На рынке жилой недвижимости Петербурга увеличивается доля инвестиционных покупок. Инвесторы предпочитают небольшие квартиры эконом-класса на ранних стадиях строительства дома

 
В период кризиса рынок новостроек находился в крайне нестабильном состоянии, количество банкротств и недостроенных объектов увеличивалось. Это вызывало недоверие к застройщикам как со стороны покупателей, приобретающих квартиры для своего проживания, так и со стороны инвесторов. Затем же, видя восстановление рынка, улучшение финансового состояния застройщиков и увеличение количества сданных в срок объектов, покупатели постепенно начали возвращаться на первичный рынок жилья.
 
По мнению исполнительного директора агентства недвижимости «Дарко» Наталии Лавровой, на данном этапе на рынке жилья в среднем 30% сделок от общего объема можно расценить как инвестиционные. В основном эти сделки приходятся на первичный рынок недвижимости, Так как он развивается значительными темпами, на нем огромен выбор не только самой недвижимости, но и систем оплаты, в том числе бонусов и акций, предоставляемых строительными компаниями.
 
«По прошлому году у наших клиентов, инвестирующих в новостройки, разница между покупкой строящейся квартиры и ее продажей в момент сдачи составляла около 20% годовых. Получается, что это выгодно и интересно с точки зрения вложения средств, – говорит руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ольга Журавлева. – В качестве инвестиций рассматривать стоит прежде всего объекты эконом-класса – маленькие однокомнатные квартиры и студии, они сейчас раскупаются в первую очередь, а также небольшие двухкомнатные квартиры».

Картина рынка
Директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate Галина Санамян отмечает, что основным фактором при покупке инвестиционных квартир является надежность застройщика: уделяют внимание документам, получению всех необходимых разрешений. Второй основополагающий фактор – конечно, стоимость объекта. На наличие паркинга, инфраструктуры и прочего инвестор не обращает особого внимания, так как в эконом-классе сейчас продается все, независимо от того, где объект располагается и что к нему прилагается. И при перепродаже квартиры-студии в объекте эконом-класса маловероятно, что новый покупатель воспользуется возможностью покупки парковочного места, даже если таковое будет при жилом комплексе.
 
«На сегодняшний день доля инвестиционных покупок заметно увеличилась. У людей появились свободные средства, и уже есть клиенты, которые покупают по 4-5 квартир. Нестабильная ситуация в мире, ожидание второй волны кризиса – тем не менее, вложение в недвижимость остается самым надежным.
 
Акции, например, могут завтра не стоить ничего, а недвижимость, если даже кризис случится, все равно вырастет в цене, – рассказывает Ольга Журавлева. – Клиенты традиционно предпочитают кирпич-монолит, но с внедрением новых технологий панельного домостроения выбирают и панель (здесь многое зависит от уровня надежности застройщика)».
 
Что касается расположения объекта, то покупатели, естественно, предпочитают близость к метро, но сегодня все более охотно приобретают и жилье в проектах комплексного освоения территорий (КОТ). Покупатели понимают, что со временем это будет новый район со всей необходимой инфраструктурой и социальной средой, стоит только подождать.
 
Подтверждают увеличение инвестиционных сделок и застройщики. Так, например, доля инвестиционных сделок в общей структуре продаж компании «ЛенСпецСМУ» к концу 2012 года составила порядка 12%. За последние три года эта цифра существенно выросла – в 2010-2011 годах она составляла 7-9%. В объектах ЮИТ в Санкт-Петербурге в IV квартале 2012 года около 14% квартир было приобретено в инвестиционных целях, причем этот показатель увеличивался в течение всего прошлого года. Очевидно, что обусловлено это, в первую очередь, появлением в продаже в 2012 году ряда новых объектов ЮИТ – в Выборгском районе (ЖК «Костромской, 10»), на Васильевском острове (ЖК Suomi), на Московском проспекте рядом со станцией метро «Фрунзенская» (ЖК «Новомосковский»).

Способы инвестиций
«Как правило, инвестиционные сделки проходят в сегменте жилья эконом-класса, но бывает, что на стадии строительства, особенно в северных районах, в качестве инвестиций приобретаются и коммерческие объекты для дальнейшей сдачи их в аренду, – говорит директор Приморского департамента ООО «Александр Недвижимость» Елена Карцева. – На первичном рынке объекты под инвестиции приобретаются чаще всего на стадии котлована, так как цена за метр ниже, чем к моменту сдачи дома, особенно если планируется перепродажа. Но этот аспект приобретения сейчас уже не так актуален, как приобретение с целью сдачи в аренду».
 
В среднем, по оценкам Наталии Лавровой, расчетная прибыль по инвестициям в недвижимость на первичном рынке – около 30% за два года. Например, вкладывая 1,9 млн рублей в квартиру-студию 
27-28 кв.м с отделкой от застройщика на среднем этапе строительства, ее можно затем продать за 2,8-2,9 млн рублей. Впрочем, за два года могут случиться и кризисы, когда стоимость недвижимости может пойти вниз, как это уже было, или стройка может быть заморожена на некоторое время.
 
Как рассказывает руководитель отдела маркетинговых исследований Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Юлия Нигуль, доход от вложений в строящуюся недвижимость состоит из нескольких частей. Первая часть – это возможность заработать на вложении в квартиру в доме, находящемся на начальной стадии строительства. Разница в цене квадратного метра при покупке на нулевой стадии и на стадии окончания строительства в классе масс-маркет может достигать 50%, однако средний показатель варьируется в пределах 25-30%. Здесь важно правильно выбрать объект инвестирования, так как, если срок сдачи дома будет затягиваться, то доходность вложения может быть иной. «Вторая часть – это возможность заработать на общем росте рынка. Это может быть не менее 10-15% в год в зависимости от рыночной конъюнктуры. Рост спроса в 2012 году традиционно вызвал увеличение средних цен, – поясняет Юлия Нигуль. – За 12 месяцев 2012 года средние цены предложения жилья класса “масс-маркет” в обжитых районах Санкт-Петербурга увеличились на 10,9%, в набирающей все большую популярность пригородной зоне – на 12,8%. Для сравнения, за весь 2011 год прирост аналогичного показателя составил 6,7% в обжитых районах Петербурга и 6,9% в пригородной зоне».

Возможность заработать
Уровень прибыли зависит от того, какую квартиру приобрел инвестор и на каком этапе строительства дома. «Например, в среднем разница цен в объектах на начальном и на завершающем этапах строительства составляет порядка 15-25%, а на наиболее ликвидные квартиры может достигать 40%. Эту разницу можно получить в качестве прибыли при вторичной продаже квартиры», – говорит директор департамента маркетинга ЗАО «Центральное управление недвижимости «ЛенСпецСМУ» (входит в Etalon Group) Мария Цветкова.
 
«Самый пик продажной цены приходится на квартиру в доме, который еще не сдан в эксплуатацию, но вот-вот будет сдан. Если реализовать квартиру, переуступив права другому покупателю, доходность вложений будет максимальной, – делятся своим опытом в «Петербургской Недвижимости». – После получения собственности на жилье при продаже придется заплатить налог 13%, поэтому доходность вложения будет ниже. Если человек не собирается сдавать квартиру в аренду, то тогда ко времени получения собственности её надо уже продать».
 
«Конечно, для получения максимальной прибыли инвесторы стараются “ловить” старт продаж, но, в общем, это для каждого покупателя индивидуально. Когда средства появились, тогда инвестор и решает вступать в покупку, – считает ведущий аналитик АН «Итака» Екатерина Бармашова. – Рынок сейчас достаточно активен, наступает сезон продаж, и многие застройщики планируют вывод своих объектов именно на этот период».
 
Хорошим вариантом для частных инвестиций, по мнению начальника отдела продаж АН LenEstate Марины Баталовой, сейчас может быть покупка квартиры в объекте бизнес-класса. Наиболее интересные из них – 
это построенные по индивидуальным проектам в популярных районах Петербурга.

Перспективный формат
Новым форматом инвестиций становятся апарт-отели, которые постепенно начинают развиваться и в Петербурге. Так, например, строятся два апарт-отеля: YE’S от ГК «Пионер» и Vertical компании NAI Becar. «Принимая решение о строительстве комплекса апартаментов Vertical на Московском проспекте, мы ориентировались на западный рынок, а также существующие проекты в Санкт-Петербурге. Проведенный анализ показал, что в ближайшее время именно апартаменты смогут давать высокую доходность инвестору, которую он не может сейчас получить на рынке жилья», – подчеркивает директор департамента новостроек АН «Бекар» Эльдар Султанов.
 
Первый заместитель генерального директора ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург», Александр Погодин рассказывает, что интерес к инвестиционным покупкам стимулирует появление на рынке новых продуктов, рассчитанных в том числе и на тех покупателей недвижимости, кто в первую очередь стремится выгодно вложить свободные средства. В числе первых подобных объектов – МФК YE’S, который ГК «Пионер» строит в Выборгском районе у станции метро «Проспект Просвещения». Данные опроса покупателей недвижимости в рамках строящегося МФК YE’S, включающего жилой комплекс и апарт-отель, показывают, что для собственного проживания приобретается лишь 55% объектов. Очевидно, что цели покупки квартир и апартаментов могут быть разными, но раздельный анализ мотивов приобретения в зависимости от вида недвижимости свидетельствует, что даже квартиры приобретаются для себя лишь в 72% случаев. Остальные мотивы покупки – сдача в аренду (89% апартаментов покупается именно с этой целью), для детей или родителей и с целью дальнейшей перепродажи.
 
По оценкам компании «ЮИТ Санкт-Петербург», доля инвестиционных сделок на рынке будет оставаться на уровне 12-14%, возможно, в какие-то периоды она будет незначительно расти.
 
«Вложение денег в недвижимость считается одним из наиболее надежных видов инвестиций. При условии благоприятной экономической ситуации доля инвестиционных сделок будет расти», – подытоживает Мария Цветкова.

Анастасия Лепехина

 
Юлия Нигуль, руководитель отдела маркетинговых исследований Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

В настоящее время доходность вложений в недвижимость и доходность банковских вкладов примерно равны. Однако, как ни банально это звучит, недвижимость – 
это более надежный способ вложения средств с точки зрения их сохранения. И к тому же имеет потенциал роста в цене. Если рассуждать об инвестпривлекательности жилья разных классов на нулевой стадии, то стоит отметить, что максимальную доходность может обеспечить масс-маркет – до 50% от начальной до конечной стадии строительства. В сегменте бизнес-класса разница обычно несколько ниже – 20-25%, однако и здесь встречаются объекты, где цены за период строительства могут вырасти до 50%. Ситуацию в элитных проектах предсказать сложнее, так как рынок недвижимости данной категории очень чувствителен к появлению новых проектов, которые ощутимо отражаются на ценах уже имеющихся на рынке объектов. 

Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:

В кризисные периоды к числу традиционных инвесторов (вкладывающих средства с целью последующей продажи жилья при росте его стоимости или для сдачи в аренду), добавляется еще одна категория инвесторов. Это инвесторы (преимущественно частные), которые задействуют вложения в недвижимость как консервативный инструмент, которому доверяют больше, чем другим инструментам. Инвестор понимает, что он получает актив, обеспечивающий сохранение средств, в отличие, например, от банковского депозита, который может быть просто потерян, или деньги обесценятся. Частные инвесторы, как правило, продают инвестиционные квартиры, когда дома уже сданы. Если речь идет о разовых инвестициях частного покупателя, то он зачастую старается сохранить уплаченные налоги, продав инвестиционную квартиру через три года. В то же время при достаточно стабильном рынке может иметь смысл комбинированный подход. К примеру, примерно в течение пяти лет сдавать квартиру внаем, а затем, дождавшись повышения цен и выбрав удачный момент, ее продать.

Эльдар Султанов, директор департамента новостроек АН «Бекар»: 

Количество инвесторов на рынке увеличивается, при этом они пока в большей степени сосредоточены в массовом сегменте. Традиционно инвестиционными считаются небольшие квартиры и студии, которые раскупаются у надежных и крупных застройщиков уже на этапе котлована. Инвестор в зависимости от своих потребностей решает: сдавать в аренду или продавать на этапе сдачи дома в эксплуатацию. Некоторые инвесторы покупают и места на парковке для дальнейшей сдачи в аренду, когда собственники квартир, сэкономившие на паркинге, поймут, что им некуда ставить машины. Также привлекательным для инвесторов является развивающийся в Санкт-Петербурге и Москве рынок апарт-отелей. Приобретая апартаменты, собственники могут как проживать в них временно или постоянно, так и сдавать в аренду. Причем управляющая компания, помимо общего управления отелем и эксплуатации объекта, может по желанию собственника заниматься сдачей в аренду его апартаментов на тот период времени, когда он в них не проживает.

  
Рубрика:

Инвестиции

01.03.2013
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Инвестиции"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости