Купить Снять
Избранное
Избранное:

Земля для жизни

Земля для жизни

По утверждению классика, земля – поистине бесценный товар, ведь ее больше не производят. Однако эксперты в ходе круглого стола, посвященного проблеме выкупа и приспособления земель под жилое строительство, не только назвали конкретную ее стоимость, но и опровергли тезис о том, что этот ресурс не возобновим

 
Времена шальных денег для инвесторов кончились: оказывается, сегодня голая земля интересует немногих застройщиков. В условиях, когда политика государства вообще и города в частности меняется слишком часто, им не всегда понятно, смогут ли они успешно подготовить документы по земле и подвести к ней все коммуникации. Все чаще этот груз ложится на плечи владельцев земли. И дальше эта тенденция будет проявляться все ярче.

Рынок земли
Исследование, на которое теперь ориентируются многие игроки земельного рынка, провели специалисты компании Peterland: они проанализировали публичные предложения земель под жилую застройку, которые были выставлены на продажу в Петербурге за первое полугодие 2013 года. Это были как предложения покупки земель, исходящие от властей города, так и предложения по сделкам со всеми остальными частными землями, выставленными в публичных источниках.

Всего за полгода было выставлено 142 предложения общей площадью 1576 га, на которых можно построить 14,5 млн кв.м жилья. Больше половины предложений –
это участки земли под точечную застройку, однако площадь их всех вместе взятых едва дотягивает до 3% от всей предложенной площади. Более половины площадей, 52%, приходится на земли под проекты комплексного освоения территории, которых выставлено всего 10.

Территориально больше половины участков было предложено за КАД. Они составляют 88% всей площади выставленных участков и 85% площади возводимых улучшений. Средняя стоимость такой земли, по оценке Peterland, – 240 долларов за квадратный метр.

В так называемом втором поясе, расположенном между КАД и центром, можно найти около пятой части всех предложений земли под строительство жилья. По площади участков и возводимых улучшений это 6% и 8% соответственно. Средняя стоимость квадратного метра здесь – 720 долларов за метр.

Столько же по площади, но чуть больше по числу предложений (четверть) можно найти в центре города. Это неудивительно: здесь сосредоточены в основном предложения земли под точечную застройку. Стоимость квадратного метра здесь гораздо выше: в среднем около 2270 долларов. По словам генерального директора Peterland Юрия Зарецкого, в историческом центре города участки под жилую застройку исчерпаны, и основные потенциалы для роста находятся именно за КАД.

На первичный рынок земли, то есть на земли, выставленные Фондом имущества города, приходится около десятой части выставленных на продажу земель. Более 80% – вторичные земли, находящиеся в частной собственности. Менее 10% приходится на предложения долгосрочной аренды.

Что касается размеров выставленных на продажу участков, то здесь эксперты Peterland отмечают безусловное лидерство участков крупнее 5 га – таковых 92%, если рассматривать критерий площади. Однако в численном выражении это лишь четверть участков. Ровно треть, 33% от общего числа, приходится на участки до половины гектара, которые составляют лишь 1% от общей площади. Это и есть те самые многочисленные, но очень небольшие участки под точечную застройку.

По критерию стоимости участки распределились довольно равномерно: в 23% участков метр стоит менее 100 долларов, в 13% – до 200 долларов, в 15% – до 500 долларов, в 20% – до 1000 долларов, а чуть менее чем в трети участков метр стоит свыше 1000 долларов. Однако это деление весьма приближенное, отметил Юрий Зарецкий и добавил, что на Петроградской стороне есть участки и по 13 тыс. долларов за квадратный метр. По числу предложений абсолютное большинство – под среднеэтажную застройку, 63%.

Согласно исследованию, лишь 7% предложений относились к проектам комплексного освоения территории, однако по объему возводимых улучшений они в лидерах – 56%. Жилые комплексы, как по числу предложений, так и по объему улучшений, занимают около 40% от общего числа, а точечная жилая застройка – более половины предложений, 52%, на которые приходится лишь 4% возводимых улучшений.

От формы к содержанию
По оценкам экспертов, цифры площадей, которые можно построить, гораздо больше: не 15, а все 40 млн кв.м жилья. Притом что в год на протяжении последних лет город выпускает по 2-3 млн кв.м готового нового жилья. Но вопрос стоит не в количестве, а в качестве земель под новое строительство.

По словам Юрия Зарецкого, в Петербурге действительно мало хороших, качественных земель со всеми документами, с подведенными коммуникациями и с внятной социальной базой. И хотя в целом рынок земельных участков достаточен для реализации проектов жилой застройки, подготовленных для строительства жилья земель не хватает.

Также эксперт отмечает, что сегодня привычные критерии, такие как локация, цена или инженерная обеспеченность, отошли на второй план, тогда как главным фактором ликвидности участка все чаще становится наличие проектно-разрешительной документации на строительство. Однако спрос этот не находит отражения в самом качестве предложения земельных участков: объектов на первичном рынке крайне мало, а на вторичном, говорит Юрий Зарецкий, они не подготовлены ни с градостроительной, ни с инженерной, ни с социальной или транспортной точки зрения.

Согласен с этим и генеральный директор компании «БКН-Девелопмент» Леван Харазов. Эксперт отметил серьезные изменения, которые претерпел рынок земли за последние годы. Если еще несколько лет назад земельные участки продавали лендлорды и основным критерием качества земли было наличие градостроительного плана, то после 2008 года ситуация изменилась. Теперь наиболее актуальной становится эффективная инженерная подготовка земли и качественная проработка проекта развития территории.

Как отметили участники круглого стола, сегодня на российском рынке есть около десятка компаний, у которых есть возможность (прежде всего финансовая) заниматься развитием территорий. Прежде всего это, конечно, крупные компании: мелким лендлордам невыгодно в землю, которая стоит 100 долларов за метр, вкладывать еще по 150 долларов только за инженерию.

Впрочем, многие уже уловили тенденции. «Нам принадлежит около 500 га земли, – говорит управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин. – Сейчас мы перестаем быть просто ее владельцами и повышаем капитализацию наших участков за счет улучшения ее характеристик, то есть делаем эту землю более пригодной для строительства с целью перепродать по более высокой стоимости».

По оценке Левана Харазова, тенденции таковы, что в скором будущем рынок ждет жестокая конкуренция в плане качества проектов. Ценовая категория станет еще менее значимой, и на первый план окончательно выйдет категория возможностей: что именно можно построить на этой земле. Такие лоты будут выставляться, скорее всего, небольшими, по 2-5 га, полностью «упакованными»: с готовыми проектами застройки и разрешением на строительство. О курсе на качество говорит и тот факт, что в последнее время стали появляться площадки, где под рекреационную зону выделено полтора гектара. Еще несколько лет назад такого нельзя было и представить.

Сделай сам
С, казалось бы, незыблемым тезисом о том, что землю больше не производят, смело спорят сегодняшние бизнесмены. Во времена классиков не было современных технологий намыва земли: теперь сушу можно сделать в море.

Президент компании «Терра Нова» Лев Пукшанский рассказал, что землю действительно можно создать, но дело это довольно хлопотное и очень дорогое. Именно «Терра Нова» несколько лет назад выступила основным инвестором проекта намыва территории Васильевского острова «Морской фасад».

«Наверно, это недостаток нашего пиара: даже среди профессионалов отрасли бытует мнение, что мы намываем территории едва ли не бесплатно. Хорошо, если бы это было так. Но это происходит при помощи современного гидронамыва, это самый продвинутый, экологически чистый и дорогой способ», – пояснил Лев Пукшанский. Он добавил, что на каждый кубометр песка необходим сертификат соответствия, а строить недвижимость на такой земле можно уже через несколько месяцев, а не через несколько лет, как это было в советское время.

Сегодня на намывной территории Васильевского острова запланировано две трети отдать под жилую застройку и треть – под коммерческую. Однако Лев Пукшанский отметил, что намывать территории надо лишь в том случае, когда без этого не обойтись: «Намыв – не самоцель. Земли в стране много, и девелопмент должен четко видеть конечный продукт. Если вы нашли свой продукт и свою нишу и если этот продукт требует намыва, то намывайте. В нашем случае без намыва было не обойтись, мы хотели создать новую территорию для жилья неподалеку от исторического центра, но при этом без тех проблем, которые есть в центре со старыми зданиями».

Город поможет?
Затронули участники круглого стола и вопрос взаимодействия владельца земли и государства в лице городской власти. Советник компании «Борениус» Майя Петрова отметила, что город ориентируется только на социальные объекты и готов разговаривать с инвестором только о них. По словам эксперта, инвестиционный климат в Петербурге в последнее время сильно ухудшился, что не на руку самому городу: он не будет развиваться, пока не обратит внимание на интересы бизнеса.

Лев Пукшанский заявил, что считает: инфраструктуру должно создавать только государство. «Застройщики все чаще сами берут на себя создание инфраструктуры, договариваются с городом. Но я убежден, что инфраструктуру должно создавать государство, это обосновано экономически. У него есть гораздо больше возможностей», – сказал эксперт.

Тем не менее, положительные тенденции во взаимодействии бизнеса и государства все же есть. Они касаются первичного рынка земли. Например, в конце первого полугодия вступил в действие закон Санкт-Петербурга о корректировке цены земли, снижающий стоимость приватизации земельных участков для собственников. В результате активность компаний выросла в разы. Заместитель генерального директора «Фонда имущества Санкт-Петербурга» Евгений Рязанцев приводит цифры: если в первом полугодии было всего 8 заявок на выкуп участков, то за последние полтора месяца их уже больше 100.

Бесценный ресурс
Волнует экспертов и вопрос ценообразования земли. Если компании, которые занимались документами и коммуникациями, поднимают цену на землю совершенно справедливо, то их соседи, не вложившие в землю ни сил, ни средств, делают это просто по инерции. В итоге цены растут быстрее, чем это должно быть. Правда, как отметил генеральный директор ЗАО «Ханса Строй» Олег Барков, вопрос адекватной цены –
сугубо переговорный процесс. У каждой стороны всегда есть свое субъективное мнение о том, что представляет собой конкретная земля, но договориться можно. Подтвердил тезис о том, что переговоры решают все, и Лев Пукшанский, только не со стороны покупателя, а со стороны продавца: некоторое время назад компании удалось продать еще не намытый участок территории.

Также участники круглого стола традиционно напомнили собравшимся о том, что мало кто из застройщиков получает от своих объектов сверхприбыль: обычно стоимость земли настолько высока, что дешевое жилье на ней просто не построить. А итоговая цена квадратного метра построенного жилья от стоимости земли зависит напрямую.

Проверка для рынка
В завершении круглого стола спикеры подвели итог: земли много, и с ней надо работать. Причем не только с математической, но и с креативной точки зрения: участки в поселках, где построены пруд и часовня, продаются в три раза дороже, чем соседние, где земля, что называется, голая. Олег Барков отметил, что романтические времена для инвесторов прошли, но если за дело берутся профессионалы, то все получается.

Эксперты сошлись во мнении, что предстоящие времена станут проверкой для рынка и его игроков. «Выходом для компаний среднего масштаба станет партнерство с управляющими компаниями, которые профессионально займутся вопросами инженерной подготовки, проработкой градостроительной документации и ее согласованием, – подвел итог Леван Харазов. – Для комплексных проектов освоения территорий изменившаяся структура земельного рынка приведет к дроблению наделов на отдельные небольшие лоты площадью до 5 га, которые в дальнейшем можно будет эффективно реализовывать на рынке. Легитимная продажа подобных инженерно укомплектованных проектов через торги Фонда имущества станет отличной возможностью для развития мелких и средних строительных компаний».


Рубрика:

Инвестиции

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Инвестиции"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости