Купить Снять
Избранное
Избранное:

Петербургский инвестор консервативен

Петербургский инвестор консервативен

Перспективны вложения в технопарки, но инвесторы по привычке выбирают жилье

 
Инвесторы почти перестали рассматривать объекты коммерческой недвижимости на стадии проекта в Петербурге. В сегменте бизнес-центров покупательский спрос касается только проектов в стадии готовности, в основном – офисных помещений, и не с инвестиционными целями, а для собственных нужд. Единственный сегмент рынка, интерес к которому пока не ослабевает, – это жилищные проекты на любой стадии, в том числе участки под строительство.

Об этом шла речь во время пресс-завтрака, который организовала международная консалтинговая компания Knight Frank. Поводом к разговору о рынке коммерческой недвижимости послужил выход The Wealth Report – ежегодного исследовательского отчета, определяющего сотню наиболее востребованных рынков недвижимости высшего ценового сегмента, а также предпочтения самых состоятельных людей мира.

Девятый выпуск исследования отразил предпочтения в направлениях вложения средств опрошенных 23 тысяч мировых UHNWI (ультрахайнетов), обладающих совокупным капиталом более 1,7 трлн долларов.

Мировые тренды

По результатам опроса ультрахайнетов, в топ-40 самых значимых городов мира Петербург не попал, Москва находится на 17-м месте рейтинга. Сразу за российской столицей следует испанская. Предсказуемо лидируют Лондон, Нью-Йорк, Гонконг, Сингапур и Шанхай. Германия в топ-40 представлена тремя городами: Франкфурт-на-Майне занял 16-е место, Мюнхен – 24-е, на 33-м месте – Берлин. Французская столица по инвестиционной привлекательности опередила немецкую на 25 пунктов, Вена – всего на 3. Тель-Авив замыкает рейтинг сорока городов.

По данным Knight Frank, в 2014 году в мире было заключено сделок с коммерческой недвижимостью на сумму около 619 млрд долларов, что на 7% больше, чем в 2013-м. Примерно четверть из этих сделок (свыше 150 млрд долларов) прошла с участием частного капитала. Крупнейшей из них стала покупка состоятельной бразильской семьей лондонского «Огурца» (башни 30 St Mary Axe – 40-этажного небоскреба в центре Лондона, с которого открывается панорама города).

Среди объектов коммерческой недвижимости в прошлом году наибольшим спросом у мировых хайнетов пользовалась офисная (307 млрд долларов), следом идет торговая (161 млрд долларов), затем складская (87 млрд) и гостиничная (64 млрд).

За 2014 год цены на элитную недвижимость в среднем по миру выросли немногим более чем на 2%. На первом месте по динамике цен оказался Нью-Йорк (+18,8%), а Джакарта, возглавлявшая соответствующий рейтинг в 2012 и 2013 годах, опустилась на 12-е место в рамках общего замедления роста азиатских рынков. Москва на 84-м месте с показателем 3,7%. В 16 городах мира отмечается двузначный рост цен. На 40% исследуемых рынков цены не изменились или упали. При этом элитное жилье растет динамичнее, чем объекты массового рынка: с минимальных кризисных значений середины 2009 года стоимость премиальной недвижимости выросла на 38%, а средняя стоимость объектов массового рынка – лишь на 14%.

Объекты недвижимости составляют примерно треть инвестиционного портфеля ультрахайнета (около 32%). В 2014 году 37% опрошенных увеличили количество объектов недвижимости в своих портфолио, и 35% планируют продолжить делать это в 2015 году.

Покупать дорогую недвижимость в 2015 году больше всех будут состоятельные люди с Ближнего Востока (36%). Аналогичный показатель России и СНГ составил 21%. Спрос на премиальную недвижимость мира будет стимулироваться благодаря активности новых игроков – UHNWI из Турции, Мексики, Индонезии и Нигерии.

В России и Европе

Аналитики прогнозируют, что вследствие падения цен на нефть в ближайшей перспективе в мире высвободится большое количество капитала, который будет направлен на приобретение объектов недвижимости. Это падение – критический фактор, который изменит ситуацию в экономике и на рынке инвестиций в недвижимость.

Жилье традиционно является самым популярным объектом для инвестиций в недвижимость. Интерес к ней растет у 81% опрошенных, но у россиян этот показатель доходит до 100%. Таких однозначных предпочтений не демонстрирует ни одна аудитория мира, за исключением ряда стран Африки. По мнению экспертов, объяснение лежит в области менталитета и психологии. «Скупка квартир – это, на мой взгляд, постсоветский синдром. Причем, как показал прошлый год, поток желающих на этом рынке не иссякает», – отмечает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.

Среди мировых хайнетов 59% проявляют больше интереса к офисной недвижимости. Более 80% опрошенных предпочитают инвестировать напрямую в объекты недвижимости, тогда как лишь 12% делают это через фонды.

Все больше частных инвесторов вкладывают средства в недвижимость за пределами своих родных стран. Великобритания, прежде всего Лондон, – наиболее популярное направление для инвестиций у мировых ультрахайнетов, в том числе российских.

В Европе в 2014 году отмечено возвращение инвесторов (в том числе российских) на рынки, наиболее сильно пострадавшие от кризиса 2008-2009 годов, в частности в Испанию и Ирландию.

Во Франции эксперты отметили изюминку для инвесторов: после стагнации в 2014 году планы развития железнодорожной инфраструктуры Парижа делают его рынок коммерческой недвижимости интересным для вложения средств в девелопмент.

Петербургская специфика

На петербургском рынке, по данным Knight Frank St Petersburg, не более 17% инвесторов рассматривают индустриальную недвижимость в качестве объекта инвестиций. При этом эксперты прогнозируют в ближайшие годы рост доходности по индустриально-складским объектам. «По складам – не уверен, а вот по индустриальным объектам доходность сейчас может быть даже выше, чем по другим сегментам рынка. Ведь в стране декларируется курс на импортозамещение. Сейчас действительно немало компаний стремятся начать выпускать товары народного потребления. Их продукция наверняка будет востребована, а вот площадей для организации производств – нет. Неготовность инвесторов инвестировать в технопарки с мелкой нарезкой – самый востребованный на сегодня товар – меня как профессионала удручает», – говорит Николай Пашков.

По мнению эксперта, поскольку адекватного предложения в городе нет, мелкие и средние компании сейчас пытаются найти что-то на площадках старых советских заводов. «Изрядно ушатанные здания, а ставки там почти как в классе А. К сожалению, такова реальность. Это последствия всего нашего 20-летнего постсоветского развития, когда производственная деятельность была низкодоходной, рискованной и совершенно неинтересной с точки зрения людей, желающих динамично зарабатывать», – признает Николай Пашков.

Эксперты полагают, что если грамотно работать с арендаторами, сегодня можно хорошо заполнить технопарки. Востребованы площади от 500 до 10 тыс. кв.м – современные производства не нуждаются в больших объемах площадей, они очень компактны. Однако подобным арендаторам в Петербурге фактически никто ничего не предлагает. При отсутствии технопарков альтернатив у арендаторов две: либо строить что-то самостоятельно, либо арендовать площади на имеющихся в городе предприятиях, оставшихся с советских времен и пока не дождавшихся реновации: «Светлане», ЛОМО, «Звезде», Кировском заводе. Цеха там не эксплуатировались более десятка лет, поэтому необходима реконструкция, а столь серьезные вложения опять-таки зачастую неподъемны для современных промышленных стартапов.

С другой стороны, профессиональных девелоперов, по словам эксперта, тоже можно понять: им неинтересны настолько мелкорозничные арендаторы, они предпочитают заниматься крупными проектами, реализуя объекты под конкретного заказчика. В работе с мелкими производственными площадями заключено слишком много рисков – судьба небольших арендаторов, не готовых подписывать десятилетние контракты, непредсказуема, гарантии – отсутствуют.

Бизнес-центры: петербуржцы покупают для себя

«Инвестиционный рынок коммерческих площадей в Петербурге – это главным образом офисные площади», – утверждает Елена Трескова, руководитель проектов отдела инвестиций и продаж Knight Frank St Petersburg. По данным эксперта, суммарный объем инвестиций в городскую коммерческую недвижимость в 2013 году составил 9,1 млрд рублей, в 2014 году сократился до 6,5 млрд рублей. Если в позапрошлом году объем рынка составил 130 тыс. кв.м, то в прошлом он сократился более чем в 2 раза, до 66 тыс. кв.м.

«Инвесторы сегодня предпочитают готовые офисные центры с понятной локацией. Мы анализировали объекты высокой степени готовности. Любопытен факт, что 30% от общего объема сделок проведены с конечными пользователями – то есть не преследуют инвестиционных целей. Так было в 2013 году, а в 2014 доля покупателей “для себя” выросла уже до 50%», – говорит эксперт.

Основные сделки как в 2013, так и в 2014 году – это «объекты с понятной локацией и с понятной доходностью», причем не обязательно в центре города. Тому свидетельство – БЦ «Магнум» в Кировском районе, реализованный компанией «Магнум».

Если в 2013 году основным продавцом был ЛСР, а покупателем – Fort Group, то в 2014-м последний выставил на продажу все 5 приобретенных бизнес-центров, и 4 из них были реализованы. Остальные проданные в течение года объекты находятся в Центральном и Петроградском районах. Среди сделок Knight Frank St Petersburg – БЦ класса А+ «Трубецкой» на Парадной улице, приобретенный УК «Флагман». По мнению экспертов, арендная ставка по объекту составляет 1800-2000 рублей за кв.м в месяц, доходность – 9% годовых.

В нынешнем году эксперты ждут новостей в последнем квартале – на данный момент решения не принимаются, участники петербургского рынка наблюдают за развитием экономической ситуации в стране и мире.

По данным консультантов, сделки на петербургском рынке происходят нынче исключительно между местными продавцами и покупателями. Европейские инвесторы из города на Неве практически ушли. Исключение – финские компании, продолжающие рассматривать земельные участки под жилые проекты. Рынок жилья, с какой стороны ни взгляни, пока что демонстрирует все признаки непотопляемости. 



 
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:

В мире ультрахайнеты сегодня активно участвуют во всех сегментах и уровнях рынка. Растет спрос на альтернативные виды недвижимости: медицинские учреждения, студенческую недвижимость. Состоятельные частные инвесторы вкладываются в девелопмент или реконструкцию.

Но в петербургской реальности основной тренд – это спрос на жилье и бизнес-центры, последние – в высокой стадии готовности. Даже фиксируем сейчас в большей степени спрос не на бизнес-центры целиком, а на офисные помещения. Востребованы готовые объекты, желательно с отделкой. Покупают главным образом для собственного пользования, не с инвестиционными целями. Инвестиционные объекты рассматриваются, запросы поступают, но серьезных решений на данный момент никто не принимает. Все откладывают на конец года, мотивируя тем, что в нынешней экономической реальности не совсем понятны правила игры.

При этом нынешний кризис совсем не похож на кризис 2008-2009 годов – все гораздо спокойнее относятся к происходящему. Ситуация кардинально отличается тем, что нет кризиса в головах.

 

Елена Трескова, руководитель проектов отдела инвестиций и продаж Knight Frank St Petersburg:


2014 год был очень насыщен событиями, происходящими в мире и повлиявшими на все сферы жизни. Для рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга год ознаменовался ростом объема частных инвестиций, который в прошедшем году составил 50% от общего количества сделок, что подтверждает мировой тренд. Большой популярностью пользовались объекты на высокой стадии готовности, с хорошей транспортной доступностью и наличием парковки. Сделки по покупке зданий за пределами центра города уже не являются редкостью. Подобное местоположение позволяет двигаться против потоков, избегая традиционных утренних и вечерних пробок.

При этом статистика сделок прекрасно иллюстрирует: рынок коммерческой недвижимости – живой, а покупатели чутко реагируют, когда продавцы начинают снижать цену, приближая ее к реальной рыночной. Часть сделок в минувшем году прошла после того, как продавец опустил цену на 30%. Отсюда вывод: те, кто хочет в самом деле продать, – продают. Но есть категория собственников, которые просто хотят «попродавать».





Рубрика:

Инвестиции

20.03.2015
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Инвестиции"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости