Купить Снять
Избранное
Избранное:

Стабильность входит в привычку

Стабильность входит в привычку

Согласно данным БКН.РУ, за прошедшие 12 месяцев жилье в Петербурге потеряло в цене 2,7%. Начался 2010 год с отметки 88 044 рубля за квадратный метр, а завершился показателем 85 668 (такова информация на момент сдачи материала)

 
Правда, другие источники дают несколько иные цифры. К примеру, по статистике портала
ГдеЭтотДом.РУ, в начале 2010 года питерское жилье ценилось в 80 700 рублей за «квадрат», а к концу – в 81 336 (то есть подорожало на 0,8%).

По свидетельству риэлторов-практиков, весь 2010 год цены реальных сделок стояли практически без движения. За это время изменилась разве что стоимость самой плохонькой однокомнатной квартиры. Если в начале 2010 года в предложении можно было найти типовую квартирку за 2,2 млн рублей, то сегодня дешевле, чем за 2,3 млн, вариант уже не сыскать. В качестве ориентира здесь берется «хрущевка» или «корабль» далеко от метро и в неважном состоянии; в «непрестижном» старом фонде иногда проскальзывают и более дешевые варианты, но это экзотика – например, вариант общей площадью 20 кв.м – не в счет. Стоимость минимального жилья традиционно воспринимается как важный показатель состояния рынка, однако все же не единственный. Цены на остальное жилье, подтверждают эксперты, весь год простояли, не шелохнувшись.

Поведение питерского рынка серьезно отличается от ситуации, которую наблюдали московские риэлторы. По данным портала
IRN.RU, в Первопрестольной цены на жилье за год здорово поднялись. В конце 2010 года московская недвижимость продавалась на 12,1% дороже, чем в начале (это при том, что за декабрь цены несколько понизились). В среднем столичный «квадрат», согласно данным этого источника, под занавес года выставлялся за 139 077 рублей (что на 60-70% дороже, чем в Питере, в зависимости от того, данными из каких источников пользоваться, проводя сравнение). Сходную динамику для московского рынка дает и статистика портала ГдеЭтотДом.РУ. Подорожание московского жилья многими экспертами воспринимается как сигнал о близком начале роста стоимости квадратного метра и в Петербурге.

Заметим, что в целом по России (данные портала ГдеЭтотДом.РУ) рынок жилья в минувшем году вел себя в точности как питерский: весь год продержался на одном уровне. Начался с показателя 80 719 рублей за кв.м и закончился на 81 336 рублях за кв.м, прибавив 0,8% за 12 месяцев.

Уступят символически

В конце 2009 года многие ожидали, что кризис вот-вот закончится и все пойдет в рост: и доходы, и цены на жилье. И хотя 2010 год прошел без видимых улучшений (поднимались лишь цены, но никак не зарплаты), как отмечают риэлторы-практики, граждане сохраняют в целом оптимистичный настрой. Многие полагают, что уж в 2011 году точно дела пойдут на лад. Правда, подмечают эксперты, число оптимистов все же несколько сократилось по сравнению с прошлым годом. Граждане в целом попривыкли к стабильным ценам на рынке недвижимости и не ждут резких скачков.

На рынке все еще немало вариантов стоит по завышенным ценникам, однако горожане уже привыкают к новым «правилам игры». Если в докризисные времена можно было выставить жилье по любой цене, и через какое-то время рыночные цены сами по себе дорастали до заявленной планки (подчас взятой с потолка), то теперь продавцам приходится снижать цену до тех пор, пока на их объект не появятся покупатели.

«Клиент сегодня неторопливый. За единичным исключением он настроен ждать и крайне медленно снижается, чтобы не продешевить», – комментирует директор Петроградского отделения агентства «Адвекс» Юрий Воробьев.

Соответственно, дойдя до порога ликвидности, продавцы типового жилья не намерены уменьшать цену далее. Уступки если и делают, то чисто символические: 20-30 тыс. рублей, редко – 50 тыс. В элитном сегменте, конечно, можно получить заметно более высокие скидки.

«Что приятно, недвижимость перестала быть инструментом для быстрых спекуляций. Она становится, как и во всем остальном мире, надежным, но низкодоходным объектом вложений», – добавляет Юрий Воробьев.

Пока основной объем сделок приходится на комнаты и типовые «единички». К примеру, по данным «Петербургской Недвижимости», от 20 до 23% сделок с жильем в агентстве составляют операции с комнатами. В «Адвексе» подмечают, что во второй половине года число продаж комнат немного сократилось, а чуть больше стало продаваться двухкомнатных квартир. Объем предложения компактных вариантов за год почти не изменился, зато количество выставленных в продажу просторных квартир стало существенно больше.

В наследство от «первички»
Примечательная особенность питерского предложения квартир. Больше всего объектов традиционно выставляется в двух районах: Центральном и Приморском. Про Центральный все понятно: в исторической части города рынок традиционно более активный, а указанный район достаточно крупный, чтобы «по совокупности» занимать лидирующие позиции по доле листинга. Иное дело Приморский район. Жилья здесь на сегодня незначительно больше, чем в Выборгском или Красногвардейском районах, а предложение превышает объемы других районов в два, а то и в три раза. Что еще важно, средняя цена предложения в этом районе, несмотря на обилие вариантов в продаже, остается одной из наиболее высоких среди питерских окраин.

Единственное значимое отличие Приморского – в нем последние годы наиболее активно велось строительство новых домов. В прошлые годы немало такого жилья приобреталось с инвестиционными целями. Сегодня эти объекты наполняют базы данных агентств. И за минувший год ситуация существенно не изменилась. Владельцы жилья не видят причин продавать имеющуюся недвижимость с существенным дисконтом, предпочитая отложить сделку до более благоприятной конъюнктуры.

Сколько лет пройдет, прежде чем рынок «переварит» этот навес избыточного предложения, эксперты сказать не берутся.

Также неясно, как долго рынок будет поглощать вывалившееся за кризисное время элитное жилье. По свидетельству экспертов, предложение в этом сегменте по сравнению с 2008 годом выросло в разы. «Немало собственников в “сытые годы” покупали “элитку” в Петербурге под влиянием ажиотажного спроса, не имея четкого представления, нужна ли она им на самом деле. Теперь решили пересмотреть структуру своих активов и отказаться от ненужных и бесприбыльных “игрушек”. Какое-то количество подобного жилья приобреталось и с чисто инвестиционными целями. Оно также оказалось ненужно владельцам. Предложение дорогих объектов продолжало расти и в минувшем году», – делится наблюдениями генеральный директор агентства «Невский простор» Александр Гиновкер. Схожие соображения высказывают и другие эксперты.

Субсидии не играют
Судя по всему, доходы основной массы россиян за год не выросли. Официальная статистка показывает увеличение зарплат на 3,9% за 2010 год при инфляции в 8%. Однако если в инфляцию поверить легко – заметно подорожали услуги монополистов, бензин и дригие нефтепродукты, а также некоторые товары первой необходимости (молоко, картофель  и пр.), – то в рост заплат, даже такой незначительный, как показывает официальная статистика, поверить сложнее. «Я не знаю людей, у которых бы за 2010 год поднялись зарплаты. Не вызывают сомнения разве что высокие доходы управляющих госкорпораций», – отмечает генеральный директор агентства «Динас» Юрий Сергеев. Некоторые автодилеры хвастаются ростом выручки за 2010 год. Однако статистика Ассоциации европейского бизнеса подтверждает: увеличение продаж одних марок компенсируется снижением показателей по другим моделям (к примеру, за три квартала Renault продал в России примерно на 12 тыс. автомобилей больше, чем год назад, зато Ford на 4 тыс. меньше, столько же потеряла Mitsubishi, на 11 тыс. снизились объемы продаж Mazda, минус 6 тыс. автомобилей – результаты у марки Honda, в плюсе Daewoo, Kia, Hyundai). Серьезнее всего прибавили за минувший год наиболее бюджетные модели АвтоВАЗа: классика и Kalina. Этот рост эксперты объясняют стартовавшей в апреле госпрограммой утилизации старых автомобилей.

К концу 2010 года заметно иссяк поток субсидий. Он и так стал гораздо меньше, чем был в 2009-м, а в последнем квартале господдержка участников рынка стала совсем незаметной. «Когда этой весной распределяли ветеранские субсидии, сразу же на рынке резко разобрали наиболее компактные квартиры, и цена “единичек” поднялась. Однако летом продажи и цены вернулись на прежний уровень», – говорит Юрий Сергеев. Сегодня субсидии перестали играть сколько-нибудь значимую роль на рынке, и если их не будет вовсе, этого никто (кроме самих получателей) уже не заметит, утверждают эксперты.

Зато заметно набирает обороты ипотека. Пока не идет речь о возвращении на докризисный уровень, однако по сравнению с началом года число сделок, проходящих с участием заемных средств, согласно наблюдениям экспертов, удвоилось. Правда, отмечают специалисты, сегодня кредиты граждане берут куда осторожнее, да и банки, хотя и смягчают условия, но таких «вольностей», как в докризисные времена, уже не позволяют. «Никто сегодня не соглашается давать деньги без первоначального взноса, многие банки, которые два года назад были готовы работать с разными “серыми” справками о доходах, сегодня более жестко требуют подтверждения платежеспособности», – говорит Александр Гиновкер.

Ожидания большинства риэлторов на 2011 год умеренны: никто не ждет серьезного изменения ценовой динамики, по крайней мере, первые полгода. Нет причин ни для роста стоимости жилья, ни для его снижения. Ситуация напоминает 2000 год. Тогда, потеряв 30% после кризиса 1998 года, рынок весь год пребывал в стабильном состоянии, но с середины 2001 года начался постепенный рост цен на жилье – примерно на 1% в месяц.

Дмитрий Сперанский,
 аналитик Ассоциации
риэлторов  Петербурга
и Ленобласти

МНЕНИЯ:

 Юрий Воробьев, директор Петроградского отделения агентства «Адвекс»:

До кризиса нередко граждане брали кредиты, не думая, как будут рассчитываться, «на авось». Сегодня стали куда осторожнее, внимательно считают доходы, стараются лишних долгов на себя не навешивать. Суммы субсидий, которые сегодня встречаются, стали мизерными: 130-150 тыс. рублей. Иногда 200 тыс. Большой роли они не играют. Поток новых выделений остановился. Желающим предлагается вставать в очередь на следующий год. В 2008 году по госпрограммам граждане нередко получали и миллион рублей – это была весьма серьезная сумма для сделки. Граждане стали куда больше интересоваться возрастом строений. Недвижимость разделилась на построенную до 1991 года и после. Новые дома – это, прежде всего, принципиально другой состав соседей, а также более свежие коммуникации.

 
 Александр Гиновкер, генеральный директор агентства «Невский простор»:

В предложении сегодня довольно много полностью расселенных домов в историческом центре. Счет таких вариантов идет на десятки. До кризиса если что и появлялось, тут же находился покупатель. Сейчас все не так. Продать подобные строения непросто, в большинстве случаев цена оказывается неадекватной тому доходу, которую инвестор сможет извлечь из покупки. Довольно сильно вырос объем элитного жилья. Сегодня средняя цена продажи подобных вариантов – 200-300 тыс. рублей за кв.м, примерно вдвое меньше, чем было в 2008 году. Продажные цены за год изменились мало, однако цены предложения серьезно снизились. В 2009 году собственники пытались торговать этими объектами по докризисным ценам, сегодня все больше адекватных собственников.

 Юрий Сергеев, генеральный директор агентства «Динас»:

По объектам дороже 5 млн рублей весь год сделок было крайне мало. Предложение же подобных объектов за год существенно увеличилось. Однако собственники не идут на снижение цен: продавать задешево им не интересно, мало кого интересует быстро продать и получить деньги. Как правило, речь идет об обменах. Если по деньгам не вписаться, нет смысла переезжать. К концу года проявились настроения у продавцов «сейчас все раскупят по высоким ценам, нельзя продешевить». Однако у покупателей настроения другие. Деньги им даются нелегко, получить кредит, выполнив все требования банка, – непросто. В целом объем заемных денег на рынке недвижимости вырос, особенно под конец года, однако это еще далеко не те значения, что были до кризиса. Ручеек субсидий все мелеет. На 2011 год денег на эти цели выделено вдвое меньше, чем в 2010-м.

 Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИН:

На земельных аукционах, проводимых городом, цены опять стали расти, это покупки на будущее – застройщики наблюдают признаки оживления рынка и боятся остаться без заделов. В расчетных центрах – не пробиться. Хотя коллеги-риэлторы не отмечают существенного увеличения числа обращений в агентства. Возможно, это означает, что немало сделок идет мимо компаний. Увеличились суммы средств, которые граждане пытаются «пристроить» в недвижимость. В ноябре шел разговор о суммах в 1,5 млн рублей. В декабре – уже о 2-2,5 млн. Банки, особенно под конец года, проявляют все больше активности. Количество менеджеров, посещающих агентства, заметно увеличилось. Кредитным организациям надо как-то пристраивать деньги. Значит, стоит ждать дальнейшего смягчения условий выдачи кредитов.






Рубрика:

Комментарии экспертов

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости