Купить Снять
Избранное
Избранное:

09.05.11-16.05.11: Неделя в цифрах и мнениях

09.05.11-16.05.11: Неделя в цифрах и мнениях

Данные некоторых экспертов свидетельствуют: по объемам предложения малоэтажный сегмент рынка недвижимости уже вполне сопоставим с городскими новостройками

 
Так, согласно объединенным данным аналитического центра Ассоциации риэлторов СПб и ЛО и консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», в настоящее время в продаже находится около 293 проектов малоэтажной застройки. Причем примерно половина из общего объема малоэтажного предложения приходится на зону «для постоянного проживания».

Согласно оценкам «Агентства по развитию и исследованиям в недвижимости», в реализуемых проектах малоэтажной застройки расположено 3,9 млн кв.м жилья (эксперты компании в этой цифре учли и потенциальную застройку на земельных участках, реализуемых без подряда). Тогда как в проектах, предлагаемых городскими застройщиками, согласно данным Colliers International, – 4,9 млн  кв.м.

В «Петербургской Недвижимости» учитывают в городской статистике также пригородную многоэтажную застройку (в Кудрово, Мурино, Девяткино и т.п.) и проводят цифру в 5,5 млн кв.м. Причем эти метры распроданы примерно на 60% (данные «Петнедвижимости»), то есть в продаже реально находится 2,2 млн кв.м строящегося многоэтажного жилья (36 тыс. квартир).

За городской чертой степень распроданности выведенных в реализацию комплексов куда ниже. Экспертные оценки дают 25-30%. А значит, если ориентироваться на цифру экспертов АРИН, получим «в остатке» около 2,8 млн кв.м нераспроданного жилья. Даже разделив эту цифру пополам, чтобы отделить дачную застройку, получим 1,4 млн кв.м. Цифра вполне сравнимая с 2,2 млн кв.м в городе.

Не случайно многие загородные застройщики всерьез рассуждают о «малоэтажке» как о реальной альтернативе городским «квадратам».

По логике вещей, загородное жилье должно начать оказывать серьезное влияние на ценообразование у городских застройщиков. Однако все опрошенные эксперты солидарны: коттеджная застройка не влияет и вряд ли в обозримом будущем будет влиять на ценовую динамику квартирного рынка.

Прежде всего, хочется подвергнуть критическому рассмотрению цифру в 3,9 млн кв.м, предложенную коллегами из АРИН. При пересчете получается, что в среднем загородное жилье должно иметь площадь 179 кв.м. Однако в последнее время активно выходят на рынок проекты, предполагающих крайне компактную застройку (к примеру, 60-метровую секцию в дуплексах). Также на рынке существует большой объем предложения дешевых участков без инженерии с суммой сделки в 400-600 тыс. рублей. Логично предположить, что на таких землях не появятся просторные дома.

Если считать рынок не метрами, а домовладениями, мы получим примерно 7 тыс. выставленных объектов «малоэтажки» в зоне ИЖС против 36 тыс. городских квартир.

Вроде бы коттеджная застройка, хоть и уступает пока городской, но уже вполне «заметна» на ее фоне. Однако это предложение. Необходимо учесть, что скорость продажи этих объектов отличается в разы. В Петербурге и окрестностях ежемесячно продается 2-3 тыс. квартир и лишь 100-150 домовладений в составе малоэтажных комплексов. Очевидно, жители Северной столицы пока в самом деле не торопятся перебираться на жительство за город.

Дмитрий Сперанский,
аналитик Ассоциации риэлторов
Петербурга и Ленобласти



МНЕНИЯ:

Алексей Рогов, генеральный директор Village Consulting:

Загородный рынок никогда не будет оказывать сколько-нибудь заметного влияния на городской. Однако обратное влияние вполне реально. Так, например, произошло в 2006 году. По ряду причин городские квартиры тогда дорожали просто космическими темпами, и возник своеобразный перекос: дом для постоянного проживания в пригороде можно было купить дешевле, чем «трешку» в Петербурге. Тогда немало покупателей приобрели коттеджи лишь потому, что это было выгоднее. Но вообще-то загородный дом приобретают граждане, готовые мириться с неудобствами – плохими дорогами, неразвитой инфраструктурой, длительным путешествием до работы ради самой идеи загородной жизни, чистого воздуха, воды, уединения. Таких, увы, не очень много, и не думаю, что в этом отношении ситуация кардинально изменится.

 
 
 Андрей Бочков, генеральный директор «ПулЭкпресс Инвест»:

Даже в обозримом будущем загородный рынок не может повлиять на городской.
Хотя иногда застройщики здесь делят одних клиентов: те выбирают между городским жильем и недорогим объектом в пригороде, если цены на них сопоставимы. Сложилось так, что сегодня клиенты полагают, что они получат больше бонусов, приобретая, к примеру, не «единичку» в городе, а таун-хауз площадью 60 кв.м в пригороде (число таких предложений растет). О недостатках столь скромного по метражу жилища говорить не будем. Ясно, что это бюджетное жилье покупают люди с небольшими доходами. И они пока не задумываются о том, что реально получат, ведь существенную часть зарплаты им теперь придется тратить на проезды на работу, отопление и другие расходы по содержанию дома, охрану и уборку территории поселка.

 Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком»:

Три года назад коттеджный рынок влиял на сегмент городской недвижимости гораздо сильнее, чем теперь. Сегодня владельцам домов для постоянного проживания разонравились жить за городом. Они устали от длительных поездок на работу, от отсутствия социальных и досуговых объектов, крупных магазинов. Немало граждан собираются использовать загородный дом исключительно как дачу.
В последнее время замечаем, что из-за гибкой ценовой политики городских застройщиков клиенты, изначально планировавшие купить дом или участок, все же приобретают квартиру: торопятся решить жилищную проблему детей, а покупку дачи откладывают на потом. Ситуация может измениться, если в пригородах будет активно развиваться строительство дорог и инфраструктуры, чтобы качество жизни в них не уступало городским условиям.

 Марина Агеева, руководитель отдела маркетинга «ПулЭкспресс»:

Многоэтажное строительство в ближайших пригородах (Кудрово, Мурино, Девяткино) сегодня принимает на себя существенную долю продаж и, безусловно, в скором времени будет серьезно влиять на ценовую динамику на рынке жилья в черте Петербурга. Малоэтажное же домостроение вряд ли может этим похвастаться: слишком невелик объем этого рынка в сравнении с городским. По большому счету, жилье за городом совершенно иного формата, и оно не может выступать альтернативой квартире в мегаполисе.
Госпрограмма «Свой дом» нацелена на создание альтернативного жилья – коттеджей – но не для питерцев, а для жителей Ленобласти, то есть для тех, кто уже живет за городом. По нашей статистике, сегодня на всей территории
Ленобласти застроено лишь 0,00004% земель.

 

Рубрика:

Комментарии экспертов

14.05.2011
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости