Купить Снять
Избранное
Избранное:

16.05.11-23.05.11: Неделя в цифрах и мнениях

16.05.11-23.05.11: Неделя в цифрах и мнениях

По единодушному мнению экспертов, на первичный рынок опять вернулся инвестиционный покупатель. Но на «вторичке» подобных сделок пока нет

 
При покупке строящегося жилья доля инвестиционных сделок (покупатель не намерен жить в квартире, а рассматривает недвижимость лишь как предмет вложений) составляет 10%. Такие оценки приводят специалисты различных компаний: как девелоперы, так и риэлторы.

Напомним, на активном рынке в 2005-2008 годах такие сделки составляли существенную часть общего объема продаж. Частные лица и фирмы скупали новостройки подъездами. Не редкостью была ситуация, когда в новом доме после завершения строительства до половины квартир выставлялось для сдачи в аренду.

Активно вкладывались в квартиры на вторичном рынке – случалось, это приносило до 100% годовых (2006 год).

После начала кризиса активность вкладчиков остановилась. Как только жилье начало дешеветь, многие попытались «уйти в кэш» (обратить накупленные метры в деньги), однако удалось это далеко не всем: покупателей на такие объемы уже не хватало. Кто-то продавал жилье по той же цене, что и приобрел, – лишь бы вытащить деньги, некоторые – даже с убытком. Впрочем, многие из тех, кто не успел реализовать жилье по высоким ценам, вовсе отказались от продажи, ожидая изменения конъюнктуры. Сегодня, как подтверждают риэлторы, в агентства обращаются клиенты с просьбой продать квартиры в домах, сданных в 2008 году.

Однако в 2010 году застройщики опять стали фиксировать инвестиционные покупки. Некоторые уверены, что такие сделки начались еще в первой половине года, другие – что ближе к концу.

Связано это с появлением откровенно дешевых предложений (самый яркий пример – комплекс «Северная долина» от компании «Главстрой СПб» – его упоминают в первую очередь). С одной стороны, в момент выхода этого проекта цены уже несколько месяцев как перестали снижаться, в этих условиях приобрести жилье по 50 тыс. рублей за кв.м при стоимости альтернатив 70 тыс. рублей за метр со всех сторон выглядело выгодным вложением. Постепенно инвесторы «освоили» и объекты других компаний. Математика такова: стоимость квартиры на начальном этапе строительства на 25-40% ниже, чем на завершающем. Время возведения дома – 2-3 года (и есть строительные компании, положение которых выглядит стабильным и скорость строительства соответствует заявленной). Это дает от 12% годового дохода по наиболее осторожным оценкам до 25% – по наиболее оптимистическим. И все это при стабильных ценах. Если же динамика рынка окажется положительной, доход от вложений еще возрастет.

А вот «вторичка» пока оказывается неинтересным инструментом для инвестиций. При стабильных ценах дохода тут не получить (в близком росте цены «квадрата» граждане все же не уверены), а стоимость «вхождения на рынок» выше – если не приобретать быстро теряющие привлекательность квартирки в панельных домах советских времен.
 

Дмитрий Сперанский,
аналитик Ассоциации риэлторов
Петербурга и Ленобласти




Мнения:

 

 Елена Дорогова, исполнительный директор агентства «Центр»:

Все сделки на вторичном рынке идут исключительно от реальных покупателей, намеренных приобрести жилплощадь для себя. Много сделок с ипотекой или субсидиями. Инвестиционных покупок не вижу вовсе. Если у человека есть какие-то свободные средства и он хочет вложиться в недвижимость, чтобы извлечь из этого доход, обращают взгляды на стройку. Активно ищут варианты, чтобы купить на уровне котлована, но при этом с максимальными гарантиями, что дом будет построен в срок. «Вторичка», если можно так выразиться, – это суровая реальность наших дней. Это жилье покупают те, кому надо жить сейчас. Есть примеры, когда клиенты распродают компактные варианты, некогда купленные в строящихся домах, и приобретают просторную квартиру в готовом доме – уже чтобы заселиться самому.
 
 Татьяна Баранова, менеджер агентства «Олимп 2000»:

На первичном рынке покупатели довольно активно ищут подходящие варианты, рассматривая объекты именно с точки зрения выгодности вложений. На «вторичке» этого и в прошлые годы было гораздо меньше, а сейчас же нет вовсе. До кризиса в готовое жилье вкладывались с целью последующей сдачи в аренду, а не для перепродажи (спекулянтам всегда было интереснее вкладываться в «стройку»). Сегодня арендные варианты уже не расходятся с той скоростью, как раньше, а вкладывать в этот бизнес приходится весьма серьезную сумму. Таких денег у граждан зачастую просто нет, значительная часть жилья покупается при помощи банковских кредитов. Для приобретения жилья на «первичке» требуются куда меньшие суммы, а это сегодня весьма существенно: шальные доходы у граждан закончились.


 Андрей Останин, директор управления привлечения инвестиций холдинга RBI:

Доверие инвесторов к рынку восстанавливается. Так, еще во второй половине 2010 года мы заметили, что интерес к инвестициям в строящееся жилье возобновляется. По нашим оценкам, частными инвесторами сегодня покупается каждая десятая квартира. Примерно такая же ситуация была до начала кризиса. Однако сегодня, в отличие от тех времен, граждане куда шире используют ипотечные кредиты. Это несколько уменьшает прибыль от вложений. Чтобы сохранить выгоду от инвестирования даже с учетом необходимости оплачивать банковский процент, мы ввели дополнительную скидку для клиентов, которые покупают квартиру с привлечением ипотеки. Это, в частности, относится к таким проектам как «Александрия» (на Новгородской ул., 23), а также «Дом у Речного вокзала» (на ул. Шелгунова, 5).


 Андрей Русяев, руководитель отдела строящееся недвижимости компании «Авентин-Недвижимость»:

Мои ощущения совпадают с оценками коллеги: инвестиционных покупателей сейчас около 10%. Однако, как мне кажется, их доля пока далека до докризисных показателей. Тогда сделок с целью вложения средств было примерно вдвое больше. Инвесторам пока не приходится рассчитывать на доходность, которая была в те годы. Сегодня удорожание метра за время строительства в среднем составляет примерно на 25% при времени инвестиций около двух лет (столько проходит, пока дом дойдет от уровня котлована до сдачи в эксплуатацию, выходит примерно по 12% за год). Правда, есть объекты, доходность по которым существенно выше. Также есть застройщики, с которыми я лично не советовал бы связываться из-за слишком высоких рисков того, что ваши деньги зависнут.






Рубрика:

Комментарии экспертов

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости