Купить Снять
Избранное
Избранное:

17.10.11-24.10.11 Неделя в цифрах и мнениях

17.10.11-24.10.11     Неделя в цифрах и мнениях

Новые власти Северной столицы могут запретить строительство в историческом центре города. Прежде всего, это сыграет на руку компаниям, которые уже возводят там свои объекты, – запрет неизбежно приведет к росту цен на них. Подорожает, скорее всего, и вторичное жилье, расположенное в старых домах


«Я уверен, что центр практически не будет застраиваться», - такие слова вице-губернатора Василия Кичеджи приводит «Деловой Петербург».

В этом случае, по мнению экспертов газеты, в Петербурге весьма вероятно повторение московского сценария. Напомним, принятое в марте 2011 года решение мэра Москвы Сергея Собянина о запрете строительства в центре тут же подняло цены и на жилье, и на земельные участки с уже полученными строительными разрешениями. Московские аналитики прогнозировали, что в ближайшие 1,5 года эти цены должны будут вырасти на 20-25%.

Исторический центр Петербурга занимает порядка 5,8 тыс. га, и свободных пятен под застройку там практически не осталось. При этом девелоперов не привлекают снос и реконструкция исторических зданий. Их останавливают несколько причин. Одна из них такова: сейчас из-за протестных настроений жителей города в «зависшем» состоянии находятся десятки строек (потери инвесторов исчисляются сотнями миллионов долларов).

Правда, новому строительству в историческом центре Петербурга способствует один серьезнейший аргумент: наличие здесь белее 200 промышленных территорий, с которых должны быть выведены изношенные предприятия. Они занимают 2,4 тыс. га, то есть почти 50% исторического центра (что в 3-4 раза превышает европейские показатели). В середине октября губернатор Георгий Полтавченко, отметив, что генплан Петербурга нуждается в пересмотре, заявил о том, что приоритетом властей станет комплексное развитие территорий под жилую застройку, вывод устаревших промышленных производств из центра, а также расселение кварталов, застроенных «хрущевками». Но тут на пути инвесторов становится еще одна помеха - дороговизна редевелопмента. К обычным строительным и маркетинговым затратам инвесторам придется добавлять расходы на оплату переезда прежних собственников, а зачастую и на рекультивацию участков. В среднем редевелопмент, по оценке специалистов, на 20-25% дороже обычной застройки. Само собой, это неизбежно отразится на ценах возводимого жилья.

В общем, новая градостроительная стратегия властей в любом случае будет на руку девелоперам, уже продающим готовое жилье в центре, а также собственникам «вторички».

Сейчас, по данным исследования АН «АРИН», 1 кв.м элитного жилья в центре Петербурга стоит 150-220 тыс. рублей. По общим оценкам риэлторов, ценник на «элиту» пока остается «спокойным», скорость продажи за последние месяцы не менялась, дефицита не отмечено, активных сбытовых акций со стороны девелоперов – тоже. На вторичном рынке быстро, за 2 недели, продаются только небольшие (до 100 кв.м) и дешевые (по цене 60-70 тыс. рублей за 1 кв.м) объекты. Хотя такие в продаже практически не встречаются.

Риэлторы убеждены: любой запрет и любой дефицит на любом рынке всегда вызывает рост цен. Но на основании одного лишь предположения о возможном запрете на строительство цены на жилье в центре Северной столицы изменить не удастся – для начала такой запрет действительно должен быть принят. После этого опять возникнет вопрос о том, что такое «исторический центр города»? В разное время этим термином обозначали совершенно разные зоны и районы. Ни у кого нет сомнений в том, что под это определение безусловно попадает, например, Адмиралтейский район. Но как быть с тем, что там сосредоточено 70% ветхого и аварийного жилья Петербурга? Что с ним делать – все ломать или все приводить в порядок? В любом случае без девелоперов город не осилит таких финансовых затрат. А девелоперам выгоднее ломать и строить заново.

Алексей Крылов
 

Больше всего проектов по строительству жилья в историческом центре Петербурга насчитывается у корпорации «Возрождение Петербурга» - 13 комплексов на участках, общая площадь которых составляет 32,8 га. Также заметными игроками на рынке недвижимости премиум–класса являются компании RBI, Setl Group, «БФА–Девелопмент», «Эталон–ЛенСпецСМУ» и «Империя».



Мнения:

Ирина Баскакова, менеджер АН «Адвекс Санкт-Петербург»:

Любой запрет всегда вызывает рост цен. Застройщики всегда меняют цену, глядя на рынок: у них сразу начинаются акции по продажам. Если девелоперы хотят поднять цены, то обычно они за 2-3 недели объявляют об этом. В эти 2-3 недели они активно заключают договоры, потому что покупатели реагируют. Но зачастую потом застройщики возвращают свои цены обратно.

На самом деле жилья в центре предостаточно, и при этом можно найти вполне интересные предложения. Другое дело, что среди них очень сложно найти объекты без недостатков и по адекватной цене. И я не ожидаю, что сейчас они вдруг начнут продаваться. Сейчас вообще не так уж много уходит: у меня стоит масса объектов, их смотрят, но количество показов не выросло. Особый интерес к мелким и дешевым объектам: если цены 60-70 тыс. рублей за метр и площадь – метров до 100, в хорошем состоянии, то такие объекты улетают моментально, за 2 недели. Но таких практически нет в продаже.


Елена Дорогова, исполнительный директор агентства «Центр»:

На одном из последних круглых столов по теме «Элитная недвижимость» многие петербургские девелоперы говорили о том, что пора разгружать центр, выводить из него элитное жилье и приучать к этому потенциальных покупателей. Не соглашались с этим те, кто успел освоить много участков в центре.

Если строительство в центре будет запрещено, то это, разумеется, вызовет рост спроса. Цены тоже начнут расти. Думаю, продавцы «вторички» вполне могут попытаться поднять их на 10-30%, а девелоперы - на 10-15% (с нынешних 150-200 тыс. рублей за 1 кв.м). Продавцы интересных объектов очень самоуверенны и готовы ждать. Однако при этом нужно понимать, что спрос в центре тоже невелик. Я не раз сталкивалась с тем, как переоцененные объекты ждали продажи по 1,5-2 года. Нужно понимать, что иностранцы купили все, что хотели, еще в 1992-м, а россияне сейчас стремятся к тому, чтобы целесообразность покупки была стопроцентной.


Мария Цветкова, директор департамента маркетинга ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ»:

Цены на жилье в центральных районах Петербурга достаточно высокие, и, следовательно, квартиры ждут «своего покупателя». Дефицита предложения не существует. В настоящее время пустых пятен под строительство в центре нет. Так что компании, желающие строить в центре, будут, как и ранее, участвовать в проектах редевелопмента аварийного жилья или промышленных зон. За счет этих проектов и будет формироваться предложение в центре города.

Как это может повлиять на реализуемые сейчас проекты? Например, есть предположения, что какие-то девелоперы могут попытаться поднять класс (и цену) строящихся домов, переведя проекты «комфорт» в разряд «элита» или «бизнес». Я думаю, что изменить классность проекта на моменте строительства очень сложно, так как в этом случае необходимо менять всю существующую концепцию и позиционирование жилого комплекса, а также его технические характеристики. Элитный дом – это штучный товар, который отличатся от объектов класса «комфорт» как минимум масштабом. «ЛенСпецСМУ» строит на Васильевском острове жилой комплекс бизнес-класса «Престиж», класс которого меняться не будет.


 
Рубрика:

Комментарии экспертов

21.10.2011
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости