Купить Снять
Избранное
Избранное:

24.10.11-31.10.11 Неделя в цифрах и мнениях

24.10.11-31.10.11     Неделя в цифрах и мнениях

В Москве зачет услуг по отделке сдаваемых квартир при определении арендной платы среди собственников жилья не распространен. Петербургские наймодатели в большей степени готовы брать на себя нагрузки по оплате ремонта


В середине октября управление аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» опубликовало результаты своего исследования, проведенного на рынке Москвы: осенью 2011 года только каждый двадцатый москвич сдает квартиру за ремонт. Для большинства наймодателей сдача квартиры является важным способом получения дохода, и они не готовы предоставлять никаких скидок и льгот при установлении цены аренды. На подобную сделку готовы пойти не более 5% арендодателей. В основном, к этой группе относятся либо собственники квартир в новостройках, либо владельцы вторичного жилья, неожиданно получившие его в собственность (чаще всего – по наследству), не имеющие ни времени, ни денег для того, чтобы самостоятельно сделать ремонт, и готовые доверить его арендатору вместо оплаты проживания по рыночной стоимости.

Чрезвычайно важно, как будет рассчитываться стоимость найма отремонтированного арендаторами жилья. По данным московских риэлторов, самая  распространенная в столице схема такова: общая цена работ и материалов, если их приобретает квартирант, делится поровну между хозяином и арендатором, после чего доля арендатора вычитается из платы за жилье.

Петербургский рынок аренды пока выглядит иначе: если стоимость ремонта удастся точно определить в ходе предварительных переговоров, то 16 арендодателей из 20 (80%) готовы оплатить ее полностью; еще один хозяин квартиры (то есть 5% от общего числа) готов взять на себя половину ремонтных затрат, и последние трое (15% от общего числа) не готовы тратиться на ремонт, но, видя его необходимость, соглашаются просто сдавать отремонтированную квартиру по заниженной цене.

Вопрос о том, делать или не делать ремонт на съемной квартире, риэлторы рекомендуют решать сразу. Уже при первом визите потенциальному съемщику советуют хорошо осмотреть квартиру, обратить внимание на то, в каком состоянии находятся краны, санузел, не течет ли потолок, как выглядят обои. По данным риэлторов, именно ремонт съемного жилья чаще всего становится источником споров. Если квартира действительно требует ремонта, а арендатор собирается прожить в ней достаточно долгое время, то ему стоит заранее обговорить с владельцем квартиры вариант ремонта, а также вопросы о том, за чей счет будут куплены материалы и  произведены работы.

Понятно, что квартиры «за ремонт» сдаются, как правило, дешевле среднерыночных цен. В идеальном варианте все эти условия должны быть отображены в договоре. В противном случае, попав на недобросовестного владельца квартиры, арендатор рискует столкнуться с таким случаем, когда хозяин вскоре после завершения ремонта попросит его съехать – например, для того, чтобы тут же поднять цену. Если между сторонами будет официально оформлен договор, то владелец квартиры должен будет возместить полную стоимость ремонта.

Стоимость ремонта можно вычесть полностью из одного или частично из нескольких месяцев арендной платы. Все эти вопросы обсуждаются индивидуально между арендатором и владельцем квартиры.

Насколько быстро сегодня окупится косметический ремонт типовой однокомнатной квартиры общей площадью около 40 кв.м? Как нам объяснили в петербургской фирме «Ремстрой 95», работы по ремонту комнаты, кухни и прихожей (замена обоев, побелка потолков, укладка кафельного «фартука» вдоль одной из стен и напольного покрытия – линолеума или ламината) в самом экономичном, но при этом «приличном» варианте обойдутся в 120 тыс. рублей. Работы по ремонту ванной и туалета добавят к этому еще 20-30 тысяч. Напомним, что однокомнатную квартиру «без ремонта» в непрестижном районе сегодня удастся сдать не дороже 16-17 тыс. рублей в месяц, а вот после окончания ремонта это можно будет сделать уже за 20-21 тыс. рублей. Таким образом, срок окупаемости ремонта составит от 2,5 до 3 лет. Это в лучшем случае, то есть при условии, что подорожание будет максимальным – 25%. Но некоторые эксперты не обещают и такого.
 

Алексей Крылов


Мнения:

Роман Письменный, руководитель отдела аренды недвижимости АН «Юрист»:
Наймодатели  уже давно понимают, что сдать квартиру после ремонта удастся гораздо быстрей и дороже, но все же порядка 7% квартир сдаются либо совсем без отделки (практически всегда это квартиры в новых домах), либо требуют косметического ремонта (обычно это квартиры эконом-класса, доставшиеся по наследству). Есть два пути: квартира сдается дешевле на разницу до 8 тыс. рублей от аналогичной, но с хорошим  ремонтом, или ремонт производится силами нанимателя, а затраченная сумма вычитается из арендной ставки.

По моему опыту, примерно 16 хозяев из 20 готовы оплатить 100% затрат квартирантов, если они предварительно обозначат конкретную сумму. Один из оставшихся четверых готов компенсировать 50%. Последние трое просто сдают по заниженной цене.

Сомневаюсь, что потратить на ремонт 80 тыс. согласится много арендодателей, но, допустим, если он стоит 40 тыс. рублей (и эта сумма была оговорена при подписании договора), а аренда квартиры стоит 20 тыс., то 2 месяца наниматели проживут бесплатно.

 

Ольга Соколова, директор департамента аренды АН «Мир квартир»:
В среднем после отделки цены возрастают процентов на 20: в эконом-классе – на 15-20%, в элитных квартирах удорожание будет больше – от 20-40% до 50%. В квартирах VIP-класса (сдаваемых по цене от 100 тыс. рублей в месяц) ремонтом обычно занимается сам арендодатель. В самых дешевых квартирах (от 15 до 20 тыс. рублей в месяц), где собственник обычно небогат, он, опять же, старается сделать ремонт сам, чтобы сэкономить, не дать арендатору купить материалы получше и подороже (чтобы потом не компенсировать этих затрат). А в квартирах, сдаваемых по цене от 30 до 60 тыс. в месяц, собственники гораздо чаще готовы доверить ремонт арендатору.

Схем, по которым затраты на ремонт учитываются в цене аренды, очень много. Возможно, что все 100% затрат потом будут вычитаться из цены аренды; возможно, что эти затраты собственник и арендатор поделят поровну. Чаще всего «каникул» (при которых арендатор платит меньше или не платит вообще) дольше 3 месяцев не бывает, но могут они доходить и до полугода. А вот с более долгими «каникулами» я не сталкивалась.


Татьяна Журавлева, эксперт по недвижимости АН «Авентин»:
Сейчас аренда квартир за услуги по их отделке – явление редкое, а снижение арендной платы при этом составляет не более 5%. Столь низкий показатель обусловлен, во-первых, желанием арендодателей удержать квартиры в более высоком ценовом классе, а во-вторых, часто встречающимся халатным отношением арендаторов к снимаемым квартирам. Как следствие, возникают диаметрально противоположные желания: арендодатель пытается максимально сократить затраты на улучшение квартиры, а арендатор – максимально увеличить их, желая выполнить отделку под свой индивидуальный вкус.

В зависимости от затрат на ремонт снижение арендной ставки составит: для квартиры эконом-класса – не более 5%, для квартир бизнес– и премиум-классов – не более 10%. В квартирах эконом– и люкс-классов снижение арендной ставки применяется крайне редко.

Затраты, превышающие оговоренные пределы, обычно несет сам арендатор, поэтому он стремится снимать такие квартиры на срок 5-10 лет и очень редко на срок менее 2 лет.



Рубрика:

Комментарии экспертов

28.10.2011
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости