Купить Снять
Избранное
Избранное:

21.11.11-28.11.11 Неделя в цифрах и мнениях

21.11.11-28.11.11    Неделя в цифрах и мнениях

На прошлой неделе в Петербурге активизировались разговоры о программе расселения исторического центра (Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский и Центральный районы)


О принципиально новых решениях речи не было. Пожалуй, главными новостями стали две. Во-первых, программа будет-таки поддержана средствами федерального бюджета. Во-вторых, при таком серьезном подходе к делу выселяемым жителям центра больше не позволят до бесконечности торговаться с инвесторами, выбивая из них компенсации. Выселять будут жестче, чем сейчас.

Лоббировать федеральную программу реновации исторического центра Петербурга экс-губернатор Валентина Матвиенко начала еще летом этого года. Сначала ни Минфин, ни Минрегион программой не вдохновились, сославшись на то, что старые аварийные кварталы есть не только в Петербурге, а Северная столица и так город далеко не самый бедный.

Новый губернатор поступил креативнее: по информации «Коммерсанта», он пообещал федеральным властям за те же деньги (в течение 10 лет – 300 млрд рублей, из которых минимум 50% город хочет возложить на федеральный бюджет) восстановить объекты архитектурного наследия Санкт-Петербурга как «одной из основных мировых достопримечательностей и визитной карточки РФ». Судя по откликам, появившимся в СМИ, такая идея уже гораздо больше вдохновляет федеральные власти.

Начиная с 2008 года, когда была запущена специальная городская программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», в городе было расселено 10 816 квартир, а общее число коммуналок сократилось со 116 до 105 тыс. Сейчас в них проживают 660 тыс. человек, из которых 114 тыс. стоят в очереди на улучшение жилищных условий. В 2011 году город планирует расселить около 2 тыс. коммунальных квартир, то есть порядка 5 тыс. семей.

В рамках последней программы, на глазах обретающей федеральный статус и уже заинтересовавшей президента Дмитрия Медведева, предлагается провести капремонт 1,9 из 6,2 тыс. исторических зданий в центре. В результате этого будут расселены 13,3 тыс. коммуналок, в которых проживают 66 тыс. семей (треть из них очередники). На капремонт будет истрачено 200 млрд рублей, на строительство жилья для тех, кого выселят, – 70 млрд, еще 20 млрд – на создание маневренного фонда и еще 17 млрд – на компенсации. Скорее всего, к этому добавится и некоторое внебюджетное финансирование.

Программа уже вызвала жесткое неприятие со стороны градозащитников, так как она прямо противоречит городскому закону «О границах зон охраны», который регулирует строительство в историческом центре. Этот закон, во-первых, охраняет «ценную историческую среду кварталов» (более 1,2 тыс. адресов), а во-вторых, любое здание, построенное до 1917 года, независимо от его исторической и архитектурной ценности. Снос таких зданий возможен только в случае необратимой аварийности. К тому же закон категорически запрещает любое новое строительство в охранной зоне №1, в которую входят значительные части Адмиралтейского и Центрального районов.

Кроме того, программа рискует вызвать большие социальные потрясения, и вот почему: еще весной, когда об этой программе только начали говорить, вице-губернатор по ЖКХ Алексей Сергеев (сейчас уже снятый с должности) объяснял: чтобы у инвесторов не возникало проблем с несознательными жителями, город инициирует поправки в федеральное законодательство, позволяющие изымать коммуналки под госнужды (фактически выселять людей принудительно).

Даже будучи реализованной, обсуждаемая программа отнюдь не решит всех проблем города, связанных с коммуналками. Напомним: во всем городе эксперты насчитали 105 тыс. коммунальных квартир. В уже давно реализуемую программу обновления жилого фонда исторического центра Петербурга попадает свыше 4,7 тыс. многоквартирных домов. В них проживают 339 тыс. петербуржцев, и 60% из них (т.е. 200 тыс.) – в коммунальных квартирах, которые давно планируется расселить.

Алексей Крылов


Мнения:

Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»:
Главную проблему я вижу в том, что сейчас стоимость жилья в центре упала и порой бывает даже ниже, чем в новостройках. А «дворовые» квартиры, как правило, еще дешевле. Поэтому на предоставляемую компенсацию не всегда удастся купить равноценное жилье даже в новостройках. А если в таком количестве случаев государство будет ущемлять интересы собственников, то это вполне может вызвать социальную напряженность.

«Аварийность» расселяемых квартир – это тоже момент тонкий. Если я собственник даже аварийного жилья, то, по закону, я могу официально заявить, что переезжать не хочу и что как собственник я готов участвовать в ремонте дома в соответствии с занимаемой площадью, для чего у меня есть средства. Этого права у собственника никто не может отнять. А принудительно лишить человека собственности нельзя, тем более что в центре уже есть дома, где и земля оформлена в общую долевую собственность. Жильцы скажут: «Хорошо, мы сейчас скинемся, привлечем какие-то средства и сами отремонтируем». Одного такого собственника на весь аварийный дом достаточно, чтобы затруднить процесс. Так что аварийность для государства не является мощным рычагом для расселения.

 

Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:
В 2006-2007 гг. наша компания расселила аварийный дом на улице Гагарина, около ста семей получили новое жилье. Полученный опыт позволяет утверждать, что процесс расселения старых и аварийных жилых домов остается для инвестора крайне сложным и непредсказуемым.

Проблемы, в первую очередь, связаны с расселением приватизированных квартир, доля которых в аварийных домах достигает 60-70%. По закону, затраты на расселение таких квартир инвестору не зачитываются. А если учесть, что практически во всех случаях инвестору приходится сталкиваться со спекулятивными ожиданиями собственников, общие затраты на расселение таких квартир просто невозможно спрогнозировать.

Вторая проблема – число прописанных жильцов. Как известно, перед началом расселения число таких граждан резко возрастает, а государство этот процесс регулирует слабо. К тому же, по закону, жильцы вправе требовать квартиру в этом же районе, а количество предоставляемых квадратных метров должно быть значительно больше расселяемого. Даже имея в составе нашего холдинга крупнейшее агентство, мы столкнулись с большими трудностями в поиске такого количества жилья в соответствии с требованиями расселяемых граждан.


Надежда Тодыкова, директор отделения АН «Итака»:
Существует разработанное положение, в котором предусмотрены все нюансы расселения жилья в городе. Если у города и жителя квартиры возникают недопонимания в процессе расселения, это возможно решить в судебном порядке с привлечением лицензированного оценщика.

Получить больше, чем предлагает город, невозможно, так как для жильцов муниципальных квартир и комнат существуют свои нормативы получения жилья, а для жильцов приватизированных квартир – рыночная стоимость объекта. Завышение цены возможно только при расселении дома инвестором или частной компанией. Город компенсации не предоставляет. Как правило, жителям предоставляется жилье лучшего качества, с отделкой, в районах с развитой социально-бытовой инфраструктурой.

В основном город дает квартиры в новых домах, которые чаще строятся в спальных районах. Поэтому остаться в своем районе практически невозможно. Но если желание очень велико, то после получения новой квартиры от города возможно ее продать и приобрести другое жилье в полюбившемся районе.




Рубрика:

Комментарии экспертов

25.11.2011
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости