Купить Снять
Избранное
Избранное:

19.12.11-26.12.11 Неделя в цифрах и мнениях

19.12.11-26.12.11    Неделя в цифрах и мнениях

Рынок жилой недвижимости Москвы всегда считался законодателем риэлторской моды для всей страны и, в первую очередь, для Петербурга. Поэтому нашим читателям наверняка будет небезынтересна последняя московская новость, опубликованная на прошлой неделе: люди освоили новый способ зарабатывания денег – сдавать в аренду выставленные на продажу квартиры


Общая финансовая нестабильность, а также слухи о повторении ситуации 2008 года вынуждают многих участников рынка недвижимости искать дополнительные способы получения дохода. В столице основным инструментом для этого, безусловно, становится сдача жилья в аренду. Речь идет не только о квартирах, в которых собственники не проживают постоянно, но и о жилье, купленном по ипотеке или выставленном на продажу.

Согласно исследованиям, проведенным управлением аренды квартир компании «Инком-Недвижимость», в настоящее время в Москве сдается внаем и одновременно выставлено на продажу порядка 5% от общего объема предложения арендного жилья.

«Жилье, выставленное на продажу и одновременно сдающееся в аренду, практически не отличается от обычных предложений рынка найма. Такие квартиры имеют хорошую отделку, меблированы и оснащены необходимой техникой. Сдаются подобные предложения на срок от полугода до года», – сообщила руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Галина Киселева.

Согласно исследованиям, проведенным компанией, цена аренды таких квартир, как правило, на 10% ниже рыночного уровня.

Как мы можем видеть, попытка продавать квартиру и одновременно сдавать ее в аренду создает сразу два типа проблем. Во-первых, всем продавцам давным-давно известна проверенная риэлторская рекомендация: «Освободите квартиру!» При абсолютно «чистой» продаже квартира всегда стоит несколько дороже. Приветствуется, если жилье свободно юридически и физически – то есть в нем никто не зарегистрирован и никто не живет. «Если есть такая возможность, на период продажи зарегистрируйтесь и погостите у родственников или друзей», – дают совет риэлторы.

Во-вторых, опыт (в первую очередь, опыт московский) показывает, что выставленная на продажу квартира всегда сдается немного дешевле. Для этого есть, как минимум, две причины: непрерывно приходящие на просмотр потенциальные покупатели беспокоят арендатора, а хозяин обычно не в состоянии дать гарантию того, что аренда будет долгой. Опытные агенты по недвижимости даже рассказывают о том, как арендаторы иногда абсолютно сознательно мешали организовать продажу, для того чтобы задержаться в снимаемой квартире на максимально долгий срок.

Опрос, проведенный нами среди петербургских риэлторов, показал, что рынок недвижимости Северной столицы, как это нередко бывает, имеет свои особенности. Пожалуй, главная из них состоит в том, что местные продавцы квартир никогда не заключают договоров аренды на срок более 3 месяцев. Также у нас гораздо реже, чем в Москве, арендодатели соглашаются принять на себя штрафные санкции за досрочное расторжение таких договоров на случай, если квартира вдруг будет оперативно продана, а новый владелец потребует освободить ее немедленно. Наконец, в Петербурге при сдаче в аренду выставленных на продажу квартир никогда не идет речи о 10%-х скидках – у нас они гораздо меньше. Таким образом, в отличие от рынка Москвы, петербургские арендаторы могут даже не мечтать о том, чтобы снять продаваемую квартиру на полгода (а уж тем более – на год!), после чего на время забыть о поисках новой квартиры, да еще и получать существенную ценовую льготу.

Надежда на спокойную жизнь у петербургских арендаторов может быть, пожалуй, только в одном случае – если их арендодатель устанавливает цену продажи существенно выше рыночной. Такие квартиры стоят в продаже и одновременно сдаются длительное время – либо пока рынок не подрастет до цены квартиры, либо пока хозяин не снизит цену.

В общем, одновременная продажа квартиры и ее сдача – это попытка сочетать то, что в принципе не сочетается или сочетается плохо. Однако предкризисная ситуация вынуждает…

Алексей Крылов


Мнения:

Константин Лисин, генеральный директор портала Arenda-open.ru:
Квартир, которые одновременно сдаются и продаются, немного. Они очень четко делятся на сегменты.

В сегменте бюджетного жилья таких квартир почти нет (3-5%), потому что тот, кто продает, хочет получить максимально возможную цену, а присутствие арендаторов в квартире снижает ее привлекательность в глазах покупателя. Арендаторы, в свою очередь, не хотят съезжать в силу того, что жилье им сдают несколько дешевле. Поэтому, когда приходят покупатели, они оставляют беспорядок, грязную посуду или лично стараются присутствовать на просмотре и рассказывать, какие здесь плохие соседи, лифты и коммунальные службы.

А вот в элитном сегменте таких квартир достаточно много – до 15%. Цена на них высокая как в продажу, так и в аренду, поэтому арендаторы не переживают – они могут найти себе другое жилье без проблем, и на это у них есть деньги. К тому же арендаторы элитного жилья – люди статусные и не опускаются до саботирования продажи путем отпугивания покупателя.


Аркадий Черников, специалист по недвижимости АН «Невский простор»:
Тут есть несколько сложностей. Во-первых, если квартира одновременно сдается и продается, это может доставлять неудобства квартиросъемщику. Поэтому цена сдачи должна быть ниже аналогичных.

Во-вторых, съемщик не заинтересован в том, чтобы квартира продалась. Следовательно, надо четко оговорить с ним, чтобы он не участвовал в показе – общением с потенциальным покупателем должен заниматься агент или хозяин квартиры.

В-третьих, съемщик не в любой день захочет показывать квартиру. Чтобы он на это согласился, тоже может потребоваться снизить цену найма. А еще из-за этого часть платежеспособных покупателей вообще не увидят квартиру. Так что либо цена должна быть несколько ниже цены аналогичных квартир, либо квартира будет продаваться дольше той, которую могут показывать в любое время.

И в-четвертых, в договорах найма, как правило, есть пункт, по которому владелец квартиры должен заплатить штраф, если расторгает договор, заранее не уведомив квартиросъемщика. Если владелец квартиры, собираясь продавать квартиру, заключает договор найма, для него будет лучше эти штрафные санкции сделать меньше, либо сделать меньшим срок уведомления.


Анна Архипенко, исполнительный директор АН «Ваш дом»:
В Питере ситуация отличается от московского примера. Собственники, в основном, надеются продать квартиру за месяц, поэтому не спешат ее сдавать. Однако предложение сейчас выше, чем спрос, и быстро продать не получается. Поэтому сейчас и правда появилась такая тенденция, что долго продаваемые квартиры начинают сдавать в аренду.

У нас, если люди одновременно продают и сдают квартиру и открыто говорят об этом арендаторам, то срок сдачи ограничивается, как правило, 3 месяцами, а потом, если нужно, договор продлевается на тот же срок. Стоимость при этом может быть чуть ниже, но точно не на 10%! А некоторые хозяева вообще ничего не говорят арендаторам, и бывает, что те узнают о продаже из СМИ или при первом визите потенциальных покупателей. Но хозяева как-то их «убалтывают».

На цену продажи квартиры ее сдача тоже никак не влияет.

А еще наш опыт показывает, что продаваемая элитная недвижимость обычно не сдается в аренду. Во-первых, чтобы арендаторы не испортили ее товарного вида. А во-вторых, люди, которые снимают такие квартиры, имеют такой статус, что могут себе позволить заявить о нежелании видеть каких-либо покупателей.




Рубрика:

Комментарии экспертов

23.12.2011
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости